什么？香港人不吃不喝将近20年才买得起香港房产？新加坡呢？

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国际公共政策顾问机构Demographia最新公布的报告显示，香港的指数居于最难负担的首位，属于极度严重负担不起，第二及三位分别为澳大利亚悉尼及加拿大温哥华，分别为12.9倍和12.6倍。对比下的新加坡楼市呢？

2016年年中我就曾在文章中提到新加坡楼市会在2017年扭转熊市，时光荏苒，转瞬间来到2018，本地楼市果然如预期所言。现阶段以及未来的新加坡楼市会如何发展呢？这里就让我吴洲给您以香港楼市为对比模板来综合分析新阶段下的新加坡房地产行情。

香港楼市

国际公共政策顾问机构Demographia最新公布的2017年国际房价负担能力报告显示，香港连续第八年登上房价最难负担城市之首，房价对收入比由2016年的18.1倍进一步恶化至19.4倍，数值达到该调查以来最高。

所谓房价收入比，是以一个城市的房价中位数除以家庭全年收入中位数计算，数值愈大负担能力愈差。以香港19.4倍的中位数计算，意味着一个家庭须不吃不喝19.4年才买得起一套住房。据路透社报道，Demographia的最新调查显示，香港的指数居于最难负担的首位，属于极度严重负担不起，第二及三位分别为澳大利亚悉尼及加拿大温哥华，分别为12.9倍和12.6倍。

在2000年初香港的住房负担能力远较现在为佳，报告引用香港中文大学的数据显示，以一个39.9平方米面积的住宅单位计算，2002年的房价对收入比例为4.6倍，到2015年已升至15.7倍。

在市场资金充裕、香港住宅供应紧张但需求持续上升，加上政府推出多轮抑制楼市措施导致市场扭曲等多种因素之下，香港住宅楼价自2009年以来连续九年上升。

尽管今年香港很可能会开始跟随美国加息，但房地产市场仍延续去年升势，最近政府招标出售的住宅土地依然刷新地王纪录，反映发展商仍继续看好后市。据报道，香港住宅楼价去年12月再创新高，升幅为近五年最快。

中小型住宅楼价按月上升1.3%，全年升幅达15.8%。目前为止，香港政府卖地成绩及新盘销售都很理想，可见现在楼市气氛仍然炽热，并将会受近期股市屡创新高所带动。该行预期香港楼价今年将上升10%，若现在市况持续，升幅将更高达20%。

香港楼市在香港人不吃不喝19.4年才买得起房的情况下仍被预期升幅20%，刚刚由熊转牛的新加坡房地产市场简直就是潜力无限！！！

新加坡楼市

眼下的新加坡房地产市场，2017年可算是它风光回归的一年，无论政府售地或集体出售，成交价都屡创新高，地王地后相序诞生。私宅市场更是彻底复苏，促使许多买家赶在房价上扬前进场。去年的本地新私宅单位销量创下四年来的新高，达10682个，比前年多出34％。

据本人研究发现，房地产市场过去一年里进一步好转，在2018年将取得临时入伙证（TOP）的新私宅项目中，有些去年底的交易价比数年前推出时高出超过10％。也有发展商延后推出新单位，以便在今年需求更高时才出售。根据其他业界人士观察，近日来不少买家看好房地产市场的走势而进场，需求上升带动新私宅价格走高。

外国买家强势入驻豪宅市场

新加坡豪宅市场一般有三大类别，即优质洋房（GCB）、圣淘沙升涛湾（Sentosa Cove）的别墅，以及位于市区的豪华公寓，这三个类别的豪华住宅在2017年都创下近期新高尺价。去年外国买家在本地核心中央区（CCR）所购买的500万元以上的豪华公寓较前年增加一倍以上，达到202个单位，占豪宅总交易的53％，比前年的40％占比有所提高。

在这些外国买家中，中国买家占较大部分，占豪宅交易的三成左右，投资总值超过3亿元。其次则是印度尼西亚的买家，所占比率为16％。豪华公寓其他主要外国买家还包括来自马来西亚（9％）、印度（7％）和美国（7％）等地的买家。

在克鲁尼山（Cluny Hill）一幢优质洋房，去年11月以2350元/平方尺转手。另外，Facebook联合创办人萨维林（Eduardo Saverin）以6000万元价格买下了Sculptura Ardmore的一个超级顶层豪宅单位（super penthouse），成交价近6000元/平方尺。预计新加坡2018年上半年核心中央区预料会有近1400个高档私宅单位推出。市场人士预测今年私宅价格增长介于3％至8％。

和我去年推测的一样，随着新加坡经济复苏和回稳，房地产市场也会稳定增长，特别是豪宅市场将领导这一波增长。预计今年房价会上扬3％至8％，租金则会回弹5％至10％。相信随着房地产上扬势头越来越强劲，更大批外国买家会再度崛起，并掀起楼市一股顺风，刺激楼市继续高涨。

组屋市场

新加坡建屋发展局公布显示，新加坡2017第四季的组屋转售市场同样火热。2017年的组屋转售交易数比2016年上升百分之6.1，从2016年的20813个，上升至22077个单位。其中，大巴窑地区五房式组屋的平均转售价高达85万5000元，是五房式组屋类型中最贵的区。

建屋局将在2018年预购组屋计划中推出1万7000个新组屋单位，2月将推出的3600个组屋单位地点包括蔡厝港、芽笼、淡滨尼和兀兰。

地产发展商的战略

随着新加坡的土地竞标活动越来越激烈，一些发展商开始携手合作，组成财团去竞标地皮。过去两年，发展商合作竞标的地皮超过十幅，总额超过百亿元。随着地价大涨，发展商清楚他们不应承担万一市场转向所带来的一切风险。此外，像集体出售的私有化中等入息公寓（HUDC）等项目规模庞大，对一个发展商来说是个巨大投资。

一起标地的发展商逐年增加，大家结合起来的财务资源扩大，在竞标时可能会变得牛气十足。组成财团的发展商标地价格一般比单一发展商来得高，而且他们对土地的胃口会更大。以新加坡报业控股（SPH）和日本鹿岛建设（Kajima Development）去年合作标得的比达达利综合发展项目为例，我认为报业控股擅长商场管理，而鹿岛建设则具有丰富住宅发展经验，这项合作可结合两家集团的优势。报业控股和鹿岛建设组成的财团，去年6月以11亿3200万元标得比达达利综合发展项目地段。该地段位于Woodleigh地铁站旁，包含私人公寓和商场等元素。其中，住宅部分预计建造600多个私宅单位。

发展商合作类型主要分为三种:

第一种类型为发展商搭配建筑商。在发展商的合作项目中，最常见的是跟涉足建筑业的业者合作。发展商倾向于同建筑商合作，因为通过合作他们减少建筑成本，省去另外找建筑商进行私宅建筑工程的麻烦。
第二种为外国发展商联合新加坡发展商。一些外国发展商进军本地楼市，会选择跟本地发展商合作。外国发展商希望通过与本地公司合作，加强对本地市场的了解，累积更多项目发展经验。
第三种为公司内部整合搭配。在一些合资项目中，参与的发展商看似不同公司，但如果仔细观察，就不难发现他们其实都是来自一家总公司控股的不同分公司。

香港VS新加坡

约40年前，香港和新加坡同时起步，大规模建屋以解决城市居民住房问题；时至今日，香港的住屋平均面积比新加坡少一半，楼价却起码高出两三倍，更住得远离市区。新加坡80%左右居民都住在政府建设的组屋，其形式虽类似香港的居屋，但这些组屋无论在面积、地点及质量上，绝不逊香港私宅。论面积，新加坡平均每户人数为3到3.5，大部分住在实用面积达80平方米的单位内。相反，香港八成公屋单位实用面积一般少于50平方米。然而，低于50平方米的单位，在新加坡多是提供予独居长者居住。

论楼价，新加坡公民由于购买组屋可得到政府资助，新一代面对结婚置业需求，要自置居所，可说轻而易举。反观香港，香港二手居屋及私楼楼价，随时贵过新加坡的一手组屋几乎两、三倍，且新加坡以实用面积计算，香港却以建筑面积计。

新加坡的住宅单位，八成组屋，两成是私楼，政府有能力调控，使楼价维持在多数市民可以承受的水平，不受少数大地产商箝制。反观香港，政府的楼市政策一向奉行自由市场，但自由市场似乎时有失灵，未能为港人带来安居。

再者，两地信奉的施政理念不同，新加坡组屋针对的不只是低收入阶层，而是社会大多数，政府视协助大众自置物业为己任。香港则只多安抚基层，提供廉租公屋予低收入市民，中产阶级在住房上只能自求多福。

强烈的对比之下，孰是孰非一目了然，新加坡房地产市场已经呈现上扬趋势，不少买家看好房地产市场的走势而进场，相信最贵的您绝不会错过这次千载难逢的宝贵机会。

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关于作者：吴洲

关于吴洲 ,任职于新加坡最大的国际性产业集团ERA担任高级营销总监，金牌房产经纪人（新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主），他从业8年，秉承专业诚信，事无巨细的工匠精神从业理念，迄今为止，成交完的产业总市值以数亿新币计算，服务过数百位中高端客户投资新加坡产业，并获得客户满意好评，服务过的客户群体有新移民，企业家，艺人，教授学者和房地产开发商等，常年专业提供【新加坡任何公寓楼盘和商业地产以及地皮的买卖投资服务，买私宅无任何经纪费用】，如果您有任何新加坡产业需求，欢迎买家/卖家联系我们，常年买卖各类产业，我办事，您绝对放心。

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