过去两年，房地产行业经历了剧烈的波动和调整，活下来的房企仿若穿越生死关，重获新生，行业格局也被大幅改变。一批熟悉的老面孔隐去、消失，另一批央、国企和民营房企崛起、逆袭，港资地产商也重新杀了回来。
他们，构成了新生代房企的主力。一个全新的地产江湖，已经形成。华尔街见闻就此推出“地产新生代”专题，勾勒和记录他们的生存法则和未来蓝图。
作者 | 曹安浔
钟声坚应该没有想到，在房地产大调整之后，他和他的公司会成为行业活得好的典范之一。
作为来自新加坡的豪宅开发商，仁恒置地过去多年都是一个小众的存在，董事长钟声坚在行业里也是一个低调的人。而现在，仁恒越来越多地出现在更多的城市中，产品逐渐下移。
它的规模也跃升了不止一个台阶。
2022年12月31日，克而瑞公布2022年度房企销售排行榜，仁恒以全口径销售额651.1亿元闯入前30强，位列第27，这是仁恒进入国内市场30年以来的最高排名。
然而风光之下，亦有隐忧。2019年至今，仁恒的毛利率一路下滑，在规模扩张和高毛利之间，难以取得平衡。这本就是房地产行业的难点。同样有着豪宅标签的绿城、龙湖，都走过同样的路。
仁恒也无法创造奇迹。未来，如果继续扩张规模，这家公司的毛利率下滑几乎不可避免。
逆势扩张
一年时间，仁恒销售排名就提升了27个位次，是2022年进步最大的百强房企之一。
其中，仁恒的上海粮仓功不可没。克而瑞数据显示，2022年，凭借仁恒海上源、海上溪云等热销项目，仁恒在上海地区实现全口径销售额402.05亿元，位列上海房企销售榜第2，仅次于招商蛇口，是2022年上海滩炙手可热的销售明星。
上海一城的表现，是仁恒近年逆势扩张的缩影。
与很多外资、港资开发商一样，创办于1993年的仁恒，在很长时间里都坚守稳健风格，不紧不慢地发展。在2019年之前，仁恒销售额常年徘徊在300亿元左右，被排除在前50强之外。
但2019年开始，在一些内地房企出现资金链断裂时，仁恒却开始主动扩张规模。在2018年销售额仅303亿元的情况下，仁恒定下了2019年500亿元的销售目标。
仁恒官微显示，2019年，时任仁恒执行副总裁的周轶群曾在年中工作会议上表示：“这是最好的时代，我们必须把握机遇，全力扩展公司业务。”
在钟声坚眼中，仁恒追求规模的时机已经成熟。在2020年中业绩会上钟声坚表示：“过去公司产品虽好但不快，经过前几年的系统建设，如今仁恒已达到既好又快。”
仁恒忽然转向追求规模，或与2016年限价令出台和拿地成本日益高涨，导致利润承压有关。仁恒置地的对策是“快周转”。
在2020年中期业绩会上，钟声坚称：“项目从拿地到开工,将不会超过4至8个月,而拿地到销售平均不会超过12个月,虽然与万科、碧桂园仍有距离,但基本都可以12个月内完成。”
这意味着，仁恒开始像大多数开发商一样，走上了高周转之路。
过去三年，仁恒从上海、南京、苏州等城市起步，逐步扩张到了全国，并借着行业大调整脱颖而出。
克而瑞数据显示，2019年-2021年，仁恒分别实现全口径销售额561.4亿元、871.2亿元、755.4亿元，三年涨幅超过34.56%，行业排名上升6个位次，每年的在建项目从此前的二十多个一度涨到四五十个。
仁恒的布局城市也从原来的十五个一度扩张到近三十个。
时至今日，在大多房企减少甚至停止拿地，收缩战线之时，仁恒的扩张步伐依然在继续。2022年度，仁恒新增土地货值240.3亿元，位列克而瑞新增货值榜第34。
值得一提的是，长期深耕一二线城市的仁恒2022年多次在如皋、盐城等三四线城市拿地，正应了仁恒管理层在2021年中业绩会上的表态：“下沉江苏是集团的土地战略之一。”
58安居客房产研究院分院院长张波认为，仁恒能够实现规模扩张，与近年来中高端改善需求明显增多有关。“2022年尤其明显，行业整体低迷，但豪宅市场成交坚挺，率先回暖。”
国金证券研报表示，改善型产品销售受市场下行影响相对较小。
闯进30强后，仁恒的规模想象空间被进一步打开了。国金证券预测，改善需求的释放或成为本轮市场恢复的牵引，本轮行业周期中，具有突出核心竞争力的改善型房企或将跻身行业前列。
利润隐忧
不过，与每一家追求规模的房企一样，仁恒也遇到了扩张“失衡”的困境。
财报显示，2019年末至2020年中，仁恒置地的净负债比率上涨了8.1个百分点，达到88.2％。好在此后通过加快销售回款和加强合作拿地等方式，仁恒将净负债率降至2022年上半年的62%。
毛利率下降是钟声坚规模扩张遇到的另一个坎。
在规模提速之前，仁恒的毛利率是行业第一梯队，2018年毛利率高达46%。
但此后连年下跌，财报显示，到2021年末，仁恒毛利率降至25.6%，创下五年最低。
虽然2022上半年，仁恒毛利率升至35.6%，但这并非盈利能力的根本改善，而是得益于高毛利项目在2022年密集入市，不具备可持续性。
究其原因，克而瑞研报指出，主要是由于限价调控严格和仁恒开始布局刚需市场有关。
标普表示，仁恒已将其战略从单纯关注高端升级产品转向利润率通常较低的大众市场物业。
然而，大众市场、低线城市的产品售价较低，仁恒盈利空间被挤压。
钟声坚日益意识到如今的市场已非当年，蒙眼狂奔的路已经不通了。
2020年中期业绩会上，钟声坚表示：“毛利率下降是现实，而且市场容错率更低，以前投错标做错了，可以快速赚钱补回来，现在看来很难了，要尽量保证每一个项目都能产生盈利。”
标普预测，仁恒将逐步扩大其地理覆盖范围，加大对低线城市的敞口，这可能削弱仁恒的盈利能力。
放眼业内深耕一方的豪宅开发商，龙湖、绿城、滨江的规模扩张之路都经历过利润下滑，它们后来通过做大商业地产或代建等来改善利润，艰难壮大。
从财报来看，仁恒将发力代建作为缓解利润下滑的对策之一。仁恒2020年开始披露代建业务销售情况，财报显示，2022年上半年，仁恒代建业务销售金额41.08亿元，业绩贡献为11.6%，已经成了业绩的重要来源之一。
克而瑞地产研究中心预测，代建业务将持续提振仁恒的业绩和营收。
此外，在规模快速扩张的几年，仁恒项目的维权、投诉大幅提高，仁恒长期积累的口碑遭遇前所未有的冲击。
吃过快速扩张“苦头”的仁恒，开始放慢脚步，钟声坚在2021年表示，房地产毕竟是财务驱动的行业，里面潜在风险很大，仁恒享受过规模化发展带来的“爽”，但目前还是防守第一，发展第二，不硬求千亿规模。
在规模扩张和利润平衡上，仁恒依然在摸索适合自己的路。面对更为复杂多变的市场环境，仁恒这场逆势扩张注定充满挑战。
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