新加坡房产概况
有别于国内70年年房产年年限，新加坡房产地契分为99年年，999年年和永久地契
永久地契与999年年地契
这类房⼦子在新加坡可以说越来越少，尤其是在近年年新推出的项⽬目当中更更为罕⻅见，选择较少，但这也促使这类
房⼦子的价值有⼀一定的保证。
⼀一般来说，永久地契房⼦子的价格⽐比99年年地契⾼高出介于10％⾄至20％。由于屋主可永久持有房⼦子，因此即使碰
到经济衰退或楼市低迷，只要屋主具备持守能⼒力力，这类房⼦子往往能够渡过艰难周期，柳柳暗花明⼜又⼀一村。
此外，屋主未来在付清房贷之后，若要继续出租房⼦子赚取收⼊入，这类资本价值仍然跟着通胀⾛走的房⼦子，也能
继续给屋主带来良好的租⾦金金收益。
当然，在⼨寸⼟土⼨寸⾦金金的新加坡，尤其在⾯面对发展需求与压⼒力力的背景下，永久地契也可能瞬间变为不不永久。政府
⼀一旦有新的发展计划，可能会征回⼟土地。当然，屋主也会得到赔偿
99年年地契
在过去地铁⽹网络相对简单的年年代，99年年地契的房⼦子同永久地契的房⼦子的优劣，有时还算明显。
不不过，随着新加坡的地铁线分布渐趋完善，许多原本交通不不便便的地⽅方，如今都能够乘搭地铁前往。尤
其是近年年，建造在地铁站周围的私宅项⽬目⼏几乎清⼀一⾊色是99年年地契。
于是乎，不不少99年年地契的私宅，也跟拥有地铁站与购物商场等完善设施的特点挂钩。这类99
年年地契房⼦子的价格，到底有多少来⾃自地契，多少来⾃自周遭设施，⼀一时也不不容易易分清楚。当然，由
于供应更更多，99年年地契房⼦子能提供更更多选择。
不不过，这类房⼦子剩余年年限越短，到了了⼀一定时候如只剩下40年年，要脱⼿手可能不不易易，因为买家未必
能拿到贷款。当然，新加坡到了了这么短的剩余年年限才被重新发展的屋⼦子只占极少数。不不少市场⼈人⼠士认为，由于99年年地契价格较永久地契低，因此租⾦金金回报率更更为吸引⼈人。其实，若
从投资视野来说，99年年地契或许⽐比较适合短期投资者的⻛风险胃⼝口，⽽而永久地契则对⻓长期投资者更更为合适。
那么对于海海外投资者该如何选择楼盘呢？⽆无论是永久地契还是99年年的楼盘，外国买家⼀一般都推
荐靠近地铁的楼盘。地铁附近的楼盘租⾦金金回报率较⾼高，不不论⾃自住或者投资都是不不错的选择。⽽而且
对于外国买家还有⼀一个因素需要考虑，就是将来楼盘如何出⼿手，总体来说新加坡的楼市相当活跃，
⼀一般3到6个⽉月可以卖出。这⾥里里3到6个⽉月指的是不不分地段的情况下，如果是靠近地铁盘的话，相对
来说会出⼿手⽐比较快，资⾦金金回笼也快。
2018年11月，新加坡各区部分新盘起始价
第1-8邮区，¥6.7-15.2万/平米起
第9-11邮区，¥13.8-20万/平米起
第12-14邮区，¥7.9-8.75万/平米起
第15-18邮区，¥6-10.8万/平米起
第19-20邮区，¥7.7-8.1万/平米起
第21-28邮区，¥8.86-10.4万/平米起
第27，28邮区的有地别墅¥4.2万/平米起，但外国人不能买
新加坡除一些大户型以外
一般投资型2房50-65平米
自住70-80平米；
投资型3房75-85平米
自住型3房90-130平米；
自主型4房115-160平米
（都是实用面积）
大致可以自行计算
基本上新加坡大多数公寓的
总房价集中在500万-1200万人名币
（2-3房）这个一般公寓房价范围
至于大户型，这种户型
一般会在地点比较好的
区域的高档公寓里
2房大概90平米起
3房160-220平米或更大
4房200-600平米或更大
如果地段好或面积大
那总价就会高一点
要看具体地点和面积了
第9邮区（乌节路—顶级购物娱乐带）
第10区（武吉知马—高档住宅绿化区）
和第11邮区（诺维娜—高档办公室医疗区）
都是深受外国人欢迎的高档住宅区
第9邮区和10区靠9区的一部分
是新加坡黄金中心区域
最适合孩子成长的国家
最近一段时间
咨询新加坡移民，留学，房产
的朋友越来越多
新加坡，悄然间成为了
热门移民国家
早在2016年就成为了
中国人最爱移民国家第五位
这几年越来越受欢迎
新加坡是举世闻名的花园城市
宜居程度年年都排在全球前列
园林面积占据国土的八分之一
走在新加坡的街道上
满眼都充斥着醉人的绿色
空气好没有雾霾
新加坡是进入东南亚市场的通道
和中国有联系密切
拥有优越的商业环境
成为最具吸引力的投资国家
而且，稳定投资环境
繁荣的金融市场活力
友好政策，相对较低的税率等
中国在内的海外富豪青睐有加
近年来，东南亚房产
特别是新加坡房产
在2017年首次超过美国
成为最受中国人喜爱的海外投资地点
新加坡政治经济和汇率稳定
人口计划稳步增长
房产保值增值潜力很大
第9邮区（乌节路—顶级购物娱乐带）
第10区（武吉知马—高档住宅绿化区）
和第11邮区（诺维娜—高档办公室医疗区）
都是深受外国人欢迎的高档住宅区
第9邮区和10区靠9区的一部分
是新加坡黄金中心区域
第九邮区
自2013年新加坡政府出台
调低收入与房贷比率挂钩的
严厉房控措施以后
新加坡房产沉寂了4年
特别是乌节路一带的
一些永久地契老项目被严重低估价值
非常值得一看
去年热钱涌入
乌节路一带豪宅首当其冲
有些甚至有了半年30%的增幅
你如果问我还有没有增值空间
我只能说看集体收购的
土地价格和新盘量比
乌节路一带中长期来说
非常有增值前景
第15区（东海岸—新加坡的滨海区）
也是长久以来
深受外国人青睐的住宅区
这里不但有美丽的海景
顶尖的名校林立
去机场和市中心也很方便
东海岸驾车去CBD滨海湾金沙
一带不超过10分钟
其房产价格经久不衰
非常受欢迎
有说法是一旦住进东海岸
就很难搬去新加坡别的区域
确实是这样，我有一位常住东海岸的
客户朋友为了等一个海景新盘
耐心等了1年多等它开盘
足以见东海岸的魅力
东海区公园每隔一段路
会有休息的凉亭，咖啡座
晚上也有特色海鲜
烧烤区，露营区
在这里散步早上看日出
晚上看日落，生活很惬意
第1邮区（滨海湾-新加坡的新CBD）
和第4邮区（圣淘沙—海景度假区）
都是外国人经常出入的
热门工作和旅游的地点
因此在过去几年也吸引到
许多外国人投资置业
在我看来，第1邮区
新加坡的新CBD滨海湾一带
非常有前景
但是，在新加坡却画风突变
这里，是世界上拥房率最高的国家之一！
719平方公里的国土上
居住着561万人，新加坡人的
拥房率却超过90%
人口密度这么高
逆天的拥房率到底怎么做到的？
一
房价合理
简单粗暴，就是房价比较合理
控制房价新加坡政府有一手
早在1960s就推出居者有其屋政策
将土地分为了国有和私有
国有占近90%，确保土地供应
这还不够，还有《土地征用法令》
政府有权征用私人土地
还有权调整价格
感受到了大家长的支配
那么，手握土地房价调控的如何呢？
那也可谓是相当合理
图源：Bloomberg
新加坡非中心区组屋均价
四房式：33万1000；五房式：38万
公寓非中心区三室一厅
一般在110万新币左右
椰子之前给大家算过
按照新加坡人的月薪中位数
工作5年就能买到组屋
10年就能买到公寓
二
房贷形式
大多数人买房都是贷款
之前，也给大家深度分析过全款 VS 贷款
哪一种比较合适？
新加坡房贷全款还清 vs 贷款慢慢还，能省下多少钱？
看完不得不说新加坡房贷制度
那也是科学的成就了拥房率
新加坡人买房子
可以跟HDB或者银行贷款
哪个好？比比就知道
HDB贷款利率比较稳定
然而，这是针对新加坡公民的福利
银行贷款也是很好的选择
百花齐放，到底哪家比较合算？
这里，就为大家整理了
近期！利率最好的银行配套！
此信息是从新加坡16间银行的
所有配套中选出的最好的利率配套（
如果配套一样，会选择审批快的银行）
每月会及时更新
TIPS: 新加坡的银行利率相对较低
很利于贷款买房
一般配套中的前2-3年利率较低
但如果不注意更新配套（Refinance）
后几年的利率会升高不少
例如一个$60万的房贷过了配套期两年
不更新配套的话
每月房贷要可能多出$200新币或以上
(视具体情况而定)
如果放任不管
这本可节省的部分也不可不算
长期算下来是一个不少的金额
这就是在配套过期前的三个月
要着手换一次配套的原因
这样就一直可以保持
在享受银行最低利率配套
这期9月最好的
已建成私人房产利率配套中
中国银行和HSBC榜上有名
适用于新贷款的转售公寓和洋房
或已有贷款的更新配套（Refinance）
已建成私人房产最好的银行利率配套
在建中最好的新楼盘银行利率配套
组屋（HDB）最好的银行利率配套
三
新楼盘打折资讯
新加坡新楼盘发展商为了促进销售开始给力打折。政府加5%的额外税是吗，我打折变相还给你的意思！买房跟买衣服一样，趁著打折入手是硬道理~
7月5号新房政过后的3-6个月其实是买房黄金期，新房政市场情绪受影响，大家观望的居多，转售市场变得好还价，新盘市场发展商变得好说话。
因为这次的新政未像2013年6月的房政触及到收入与贷款比例挂钩TDSR这个致命点，根据以往的经验预测大多像以前的类似新政一样，缓一缓就过去了。
毕竟这次新政的目的只是为了“慢慢涨，不要太快”。大环境下，新加坡经济政治稳定，人口计划持续增长，房产抗通胀的本性，大方向是向上的。
现在房价仍然在底部向上勾的有利入手阶段，乌节路豪宅8月又开始频频动作，接连卖出，这不得不说是最先驱的买入信号。
