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新加坡房价又开始升热了！降温还有用吗
新加坡私宅的价格在2019年第二季度出现了显著转变，环比增长1.5％，创下五年来的新高。面对以下的原因，这价格的趋势使到很多行内专家吃惊。1）政府刚在2018年7月份推出新的降温措施2）价格在2018年第4季和2019年第1季放缓3）未售出的私人住宅的不断上升大家应该很好奇，到底是什么导致了这种增加？我们今天就讨论3个点。1）政策2）需求3）供应
政策 – 降温措施的影响已经减少
政府推出降温措施的原因就是避免泡沫产生，以便达到一个稳定的房地产市场。不管是哪一种的政策，他的问题在于它可能是一把双刃剑。降温措施在短期内防止投机者进场，但那些被迫近期无法进场人可能会导致在后期形成更大的需求。这些需求是不能忽视的。降温措施也形成了一种心里的畏惧 – FOMO (Fear Of Missing Out)。以往的案例告诉了我们降温措施会把价钱慢慢推高。这次也不例外，也就造成了很多买家进场。每当新的措施推出，效应都会在6个月后逐渐消失。
需求
新私宅的销售量在2019年2月份稳定，但是从3月份6月份回升到甚至还比2018年7月以前的销售量还高！在2018年的上半年，开发商一共卖了3947间房子，平均一个月卖658间。但是在2019年的上半年，开发商一共卖了4188间，平均698间。这个趋势也蔓延了到7月份。开发商Capitaland (凯德置地)在7月份推出的位于Outram地铁站旁的One Pearl Bank卖出了耀眼的成绩。凯德以均价新币$2400每平方英尺卖出所有推出的单位。
需求回升显示了市场的潜在优势以及对房地产这项投资信心的回归。房地产还是对中长期最稳定的投资。尤其是全球经济下滑和贸易战，新加坡房地产还算是个稳定和保值的投资。供应 – 逐渐减少随着需求重返房地产市场，未售出的新私宅位数量也从第一季度的37,799套的高位下降至第二季度的34,486套，下降近10％。开发商必须在从买地皮的5年内把房子卖完，避免政府的罚款。因此，这些开发商希望能在接下来的4，5年内新私宅销售量平均每年卖出9000套，这样他们就可以避免罚款。
2019年上半年，到底谁在买？
超过80%是新加坡公民，永久居民 (PR)占了12%，外国人占了6%。这个数据告诉了我们新加坡人对房地产很有信心。我们也别忘了，新加坡人买第2，3套房子的税是至少15%和18%。我相信如果80%的买家是外国人的话，泡沫形成的可能性会很大，会更危险。在这80%的新加坡买家，很多都是在这近两年集体收购(老房子搬迁）的幸运者。差不多7000户家庭一共收了新币$200亿，平均每家人获取了$300万。由于世界其他地方的不确定因素，新加坡顺理成章作为安全避风港的地位也是为什么价格会上涨和外国买家数量增加的另一个因素。英国亿万富翁戴森爵士近期也在新加坡买了一共价值$1.2亿新币的公寓和别墅。
根据新加坡私宅联合网分析显示，新私宅和转售私宅的大部分交易都在$100万新币到$150新币之间，而五年前，大部分购买都低于100万新元。
市场展望那么2019年下半年市场将如何？虽然新加坡政府表示新加坡今年不会陷入经济衰退，但经济放缓和全球经济前景不明朗将会受到买家的关注。房地产市场与经济息息相关。当全球金融危机在2008年袭来，并且新加坡经济萎缩时，房地产市场的价格也下跌了。由于2019年不太可能出现经济衰退; 价格也会同样的保持平稳。
更何况，联邦储备局在7月31号减了25点的利息，这也是在近10年的第一次减息。这将对借贷利率产生连锁反应，有利于购买房产。
2019年上半年开发商推出了5,491套新私宅，市场接受了4,188套。这可是76%销售的成绩！如果上半年的销售势头持续到下半年，那么2019年开发商的总销售量将打破2018年的成绩，并达到9,000个单位。我预测2019年价格上涨了5％，相比2018年的价格上涨了7.9％。
新加坡政府给予首次组屋购买家庭更多资助新加坡政府将在下个月公布首次购买组屋的新政策，无论是购买新组屋还是二手组屋都将会得到更多政府资助。
国家发展部长黄循财透露，政府将在下个月公布详情，原本在本月开展的预购组屋销售活动也将延迟至9月举行，以便更多购房者可以从新政策中受益。
下一轮的预购计划会在榜鹅和淡滨尼地段提供约有3350个组屋单位，这是本年第三轮组屋销售活动。
新加坡总理李显龙在周日的国庆群众大会发表讲话并提到，针对新加坡如何支持年轻夫妇生育、确保组屋在负担得起的水平，国会中年轻的部长也有很多提议。现阶段，国家更重视新生儿人数，并希望这个数字会继续攀升。
近年来，政府为了帮助首次组屋购房者出台了一系列调整，从2017年开始，新加坡政府发放了高达5万新元的住房补贴(Additional CPF Housing Grant)，高于早些时期的3万新元。
去年，新加坡建屋发展局(HDB)表示，将允许年轻夫妇(包括满21岁的大学本科在读生、现役军人)提前申请购房补贴，而不是因为没有收入记录而推迟他们的购房计划。这些措施改善了国民对房屋的负担呢你，也帮助年轻家庭更早置业。
本地房地产经纪公司橙易的研究部主管表示，自5月份公积金(CPF)用于购买高龄二手组屋的金额调整生效以来，导致本地年轻人难以购买旧组屋。建议政府重新审视这个现象，因为很多年轻人比较喜欢住在离父母家近的地段，或者更喜欢住在市中心地段。另外，鉴于新加坡人民的收入中位数值不断上升，政府可能也会将购买新组屋的家庭收入上限进行调整。
重塑南部濒水区 分析师料房价将上扬
李总理前天在国庆群众大会上宣布，将把南部濒水地区建设成为“滨海榜鹅”，岌巴俱乐部现址将兴建约9000个住宅单位。受访分析师指出，该区既靠近市区，可带来优越濒水生活，附近又有地铁站，联通性良好，预料住宅的升值潜能大。新加坡南部濒水地区（Greater Southern Waterfront）将重塑为集居住、工作与休闲于一处的新场所，分析师大多看好这项发展计划，认为将推动该地区房价上扬。李显龙总理前天在国庆群众大会上宣布，政府将把南部濒水地区建设成为“滨海榜鹅”，岌巴俱乐部现址将兴建约9000个住宅单位。高纬环球东南亚区研究部主管李敏雯指出，9000个住宅单位涵盖私宅和组屋。这意味着广泛新加坡人，包括较低和较高收入家庭，都有机会享受到现代化和高楼层住宅的濒水生活。她说：“这个地区住宅需求预料很高，因为它们既靠近市区，可带来优越濒水生活，附近又有地铁站，联通性良好。”高力国际新加坡研究部主管宋明蔚也认为，南部地区住宅的升值潜能大。不过她提醒，目前该地区具体发展措施尚未出炉，投资者不应操之过急，贸然进场投资。她进一步指出，包括直落布兰雅地区和升涛湾在内，第四区现在有约7000个私宅单位，而下来政府将推出的9000个住宅单位（私宅和组屋），将大幅增加该地区住宅供应。宋明蔚说：“在政府未提供这批住宅推出时期和地点等详情前，要评估它对楼市影响或许为时过早。这些住宅发展计划可能需好几年才完全落实，所以短期内对楼市影响将是微乎其微。”休闲设施方面，随着布拉尼码头在2027年迁至大士，布拉尼岛将与圣淘沙一同重新发展，兴建新的旅游景点。政府下来将给圣淘沙注入新活力，扩建它的自然和历史走道，保留岛屿特色，以及让铁道走廊直达圣淘沙。对此，利斯苏富比国际房地产新加坡运营总监梁文豪说，这将增添圣淘沙休闲和娱乐的吸引力，也让升涛湾的别墅和公寓项目再次引起买家关注。南部濒水地区覆盖新加坡南部海岸线30公里，从滨海东花园一直延伸至巴西班让。它的土地面积约2000公顷，是滨海湾的六倍，相当于两个榜鹅新镇。岌巴俱乐部附近主要以私宅项目为主，包括吉宝湾映水苑（Reflections at Keppel Bay）和佳丽比园（Carribean at Keppel Bay）等，它们的平均每平方英尺价格为1600元至1700元。较远的直落布兰雅地区则有不少组屋单位，以直落布兰雅四房式组屋转售价为例，可看到海景单位约80万元起跳。
开辟更多办公空间 让中央商业区“去中心化”
政府也将在南部濒水地区开辟更多办公空间，类似于丰树商业城（Mapletree Business City），以带来更多就业机会。人们可在住家附近工作，也能在公司附近居住，无论昼夜，为该区注入生机和活力。
政府较早前发布的2019年发展总蓝图中，已表明拉柏多地铁站旁会兴建地下发电站，地面上则兴建商业建筑。
仲量联行研究与咨询部主管郑惠匀指出，这是一个令人期待的计划，因为从亚历山大路至巴西班让一带近期发展迅速，吸引了谷歌、Grab、雷蛇（Razer）和虾皮（Shopee）等科技公司，俨然一个小硅谷。因此，南部濒水地区的发展，将进一步提高该地区吸引力，让更多公司在那里设立办事处。
长期来看，郑惠匀认为南部濒水地区会演变成中央商业区的延伸，并提供更具竞争力的租金。这也有助于缓解商业区面对的供应压力。
李敏雯指出，随着政府在南部濒水地区发展更多办公空间，这将加快商业区“去中心化”（decentralization）进程，甚至中央商业区概念可能遭淘汰，取而代之的是范围更大、更具商业活力的“中央商业廊道”（Central Business Coast）。
她说：“中央商业区以后可能跟南部濒水地区结合起来，并衔接纬壹科技城（One-north）和武吉士地区，构成中央商业廊道。”
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