新加坡购房流程是怎样的

新加坡是一个多元文化的移民国家，以稳定的政局、廉洁高效的政府而著称，是全球最国际化的国家之一。又是一个较为发达的资本主义国家，被誉为“亚洲四小龙”之一，花园城市的美誉，每年吸引数以万计的游客旅游参观，发达的经济和文化吸引许多年轻人求学工作，舒适的环境宜人的气候，吸引许多度假养老的居住者，是不是很想生活在这样的新加坡却苦于不了解没有门路呢，正宗的新加坡资深投资置业人来为您详细介绍如何在新加坡购房投资移民。

外国人在新加坡买房，可以申请到最高80%的房贷。贷款期限最长30年。申请银行贷款没有任何收费，贷款原则批准之后，如果没有买房也不要紧。建议买家先申请到银行的贷款原则批准，然后才开始看房和支付购房定金。贷款原则批准的有效期是1个月，超过1个月就要重新提交最新的贷款申请文件。

如果购买的是现房，定金是房价的1%，买家支付定金换取屋主签名的购房合同。从支付定金当天开始的2个星期之内（只要卖家同意，可以延长），买家需要到律师楼签署购房合同，并且缴纳4%的房款。这4%的房款存在律师协会的监管账户（后缀是CVY），无人可以动用。签署购房合同的2个星期之内，买家需要缴纳买房印花税。整个交易过程大概是3个月（这个期限可以延长，不可以缩短）。下图是开给税务局和律师协会的现金支票样本。

新加坡房产交易一定要通过律师进行，律师会在在这3个月内写信给7个政府部门查询有关交易房产的信息，包括向土地局查询卖家是否是真正的屋主，屋主是否破产等。查询陆路交管局和水电局的规划是否对该交易单位有影响。查询建设局有关交易单位的房子架构。查询税务局是否有欠税。查询规划局有关最新的城市规划对交易单位可能造成的影响。查询环境部是否有未解决的蚊虫问题和排水系统对该交易单位的影响。

如果查询到该交易单位有问题，交易就会暂停。律师会审查购房合同的每个条款，如果没有问题，律师就会代缴纳买房印花税和贷款印花税。律师在交易完成的前一个星期，通知买家支付房价的15%和其他费用，包括律师费，物业费和房产税等。这些费用需要准备现金支票给律师，律师就会以现金支票和卖方律师交换钥匙。

期房

如果购买的是期房，购房当天就要缴纳房价5%的定金，2个星期之内就会收到购房合同，在收到购房合同的3个星期之内，需要在律师楼签署购房合同。签署购房合同的2个星期之内，就要缴纳买房印花税。另外从支付定金当天的8个星期之内，需要支付房价的15%。接下来开发商完成多少建筑，买家就支付多少的建筑费用。也就是建多少付多少。以防开发商跑路，留下烂尾楼。

拿到新房钥匙的时候，买家也只是支付房价80%其中的85%的房款，等到1-2年之后才需要支付全款。拿到钥匙的第一年，房子的任何缺陷包括电器问题，开发商负责保修。拿到钥匙之后，建议买家让专业人员检查缺陷。最需要注意的不是卫生问题，而是要检查厨房卫生间阳台等是否有积水。窗户是否密闭，因为房间都是木地板，长期进水容易造成木板腐烂。检查地板，墙壁和玻璃是否有裂痕等，水电煤气网络电器等是否有问题。一个单位通常可以发现几十个缺陷。

作为专业的房地产从业人员，我们可以协助买家检查新房的缺陷并安排开发商修理，帮忙买家申请水电煤气，管理和出租该单位，解决出租期间产生的任何问题。代支付房产税和物业管理费等。每年的12月份支付下一年的房产税。物业管理费是每三个月缴纳一次。

现房

如果购买的是现房，在支付定金之前就要和卖家商谈清楚，哪些部分需要卖家维修或更换，哪些家具需要留下来，然后签署额外的协议，和购房合同一起执行。现房交易没有保修期，如果在支付定金之前没有签署额外的协议，那么交房之后，房子有任何的问题，卖家都不需要负责。

无论购买的是期房还是现房，如果买家无法亲临新加坡签署购房合同和贷款合同，以及其他的法律文件，我们会负责快递全部的文件给买家，买家到新加坡驻中国大使馆，在大使馆官员的见证下签署文件，然后快递回来新加坡，完成整个交易程序。下图是新加坡驻成都大使馆出具的证明文件。

完成交易的当天，律师会给买家一封律师信，证明买家从即日起就是屋主。屋主可以出示这封信给公寓的物业，注册成为正式的业主。完成交易之后的几个月，房契才会准备好，但是原件抵押在贷款银行，直到贷款还清了才可以取出。下图是完成交易之后的律师信和房契。

买家就要支付物业管理费和房产税。如果房子属于自住，那么就要通知税务局，要求把房产税调整为自住。因为房产税的征收，是按照就高不就低的原则，也就是您买房之后，税务局直接按照出租的税率计算房产税。很多买家都是买来自住，每年都在浪费不该缴纳的6%的房产税，这6%的差别可能是上千新币。房产税是按照年值计算，年值通常是年租金的三分之二左右。如果是自住，房产税相当于年值的4%；如果是出租，房产税相当于年值的10%。如果出租，就要申报租金收入，缴纳个人所得税。

从2017年3月11日起，卖家印花税期限从4年缩短为3年，税率下调4个百分点。买家成为屋主的第1年内，如果脱售自己刚刚买下的房产，需要缴纳相当于售价12%的卖家印花税，第2年是8%，第3年是4%。第4年免税。

目前外国人买房最大的障碍就是，相当于房价15%的额外买家印花税，但是如果没有这个门槛，也一定不是目前这个房价。政府今年内应该不会取消额外买家印花税。目前市场有众多的迹象显示，房价已经或者即将到了谷底。最新数据显示，非有地私宅转售价格连续4个月上升，2017年2月份的转售价格环比上升0.9％，比2016年2月份上升1.8％。

如果想要避开额外买家印花税，那么可以考虑商业地产，包括办公楼，工业地产，政府的店铺和有天有地的整栋店铺，外国人包括新加坡绿卡被禁止购买有天有地的住宅，但是可以投资有天有地的私人店铺。新加坡地少人多，占有一块土地就少了一块，有天有地的店铺的租金回报率低，但是长期的资产回报率高。下图是有天有地的永久地契店铺。