萝卜点评，万事通说房事！
文章的开头，先说说七月五号，政府突然调高额外买家印花税(ABSD)这事儿。
当天傍晚宣布政策，第二天生效。事先没有放出一点风声，市场猝不及防。
然后，大家应该都听说“7.5.新加坡剁手夜”的故事了。
三个大型楼盘提前开盘，场面极度混乱，一晚上成交了1000套，总价超过15亿新币。
今天要重点推荐的，就是提前开盘的三个公寓楼盘之一：位于女皇镇地铁站附近的Stirling Residences（尚景苑）。
推荐原因简单粗暴：调——价——了。
针对上调的5%印花税率，发展商全面下调价位，不同户型的下调幅度在3%-8%之间。
我们来看最新价位：
– 两室一厅价位，从109万2千新币起，下调到106万3千新币起。下调幅度约3%。
-三室一厅户型，从149万8千新币起，下调到138万3千新币起。下调幅度约8%。
– 四室一厅户型，从228万8千新币起，下调到217万9千新币起。下调幅度约5%。
调整后的价位区间，在毗邻市中心的女皇镇地区，已经属于性价比极高的范围。
特别是三室一厅户型，138万起的价位，非常难得。
文章后面我会具体说说这个三室一厅的价位，发展商基本不赚钱了。值得还是不值得，大家自己考虑。
文章下面的篇幅，我会全面介绍尚景苑的项目细节，以供参考。
Stirling Residences（尚景苑），位于新加坡第3邮区：女皇镇 (Queenstown) 。
女皇镇属于新加坡南部的次核心区域，毗邻市中心，10分钟车程可到达乌节路商圈和CBD区域，是本地租售两旺的热门居住地。
今天介绍的新盘，是区域内最大型的公寓楼盘，近地铁，近商场，5分钟步行即可到达。
Stirling Residences的具体位置，距离女皇镇地铁站300米左右。
从公寓出发，步行可到达宜家商场，Anchor Point商场和女皇镇购物中心，这三处商场提供了大量的餐饮，生活和日用购物选择。
女皇镇小学位于公寓一公里内，家有学龄儿童的家庭上学无忧。
下面的区域地图，可以清楚地看到Stirling Residences相对于新加坡几个核心区域的位置。
真正的中南部腹地。
从楼盘所在地出发，东北方向去乌节路商圈，向东去市区CBD，东南方向去滨海湾金融新区，都在短短5-6公里距离，10分钟车程内。
往西开往新加坡国立大学的校园，仅4公里距离，7分钟车程可达。
南部的VivoCity购物中心，是新加坡本地最大的购物中心，购物，电影，餐饮，休闲娱乐，应有尽有。
从Stirling Residences开车过去，距离5公里左右，10分钟车程到达。
周末从VivoCity的步道散步去圣淘沙岛，沿路风光无限。
Stirling Residences占地超过2公顷，是女皇镇最大的公寓地段。
地皮于2017年在政府售地计划下推出时，引起了市场的广泛瞩目，多达13家发展商热烈竞标，最后由龙光地产和南山集团联手，以10亿零272万新币拍下，相当于容积率每平方尺1050新币。 记住这个地价。
两家发展商财大气粗，超过10亿的地价，一举刷新了当时的政府售地纪录。（顺便说一句，刷新的是总价，不是尺价。今年的一副乌节路地段，以每平方尺2377新币的惊人尺价刷新了政府的售地尺价纪录。）
Stirling Residences拥有99年地契，总面积2万1100平米，设计兴建3栋38层到40层的超高楼建筑，总共1259个公寓单位，包括一卧到四卧的各种户型，预计将于2022年4月前竣工。
超过2公顷的土地面积，为小区设施提供了无限精彩可能。
公寓将兴建多达80种的亲家庭设施，包括两个50米和30米的大型泳池，长达500米的森林漫步小径，150平米面积的水中健身场地，135平米面积的大型儿童游乐场地，80平米的儿童水上乐园，网球场，大草坪，各种花园， SPA池，天际观景台等等，应有尽有。
除此之外，小区内将为居民兴建一个幼儿园。
户型设计方面，一室一厅户型面积41平米，一卧+书房户型面积47-66平米之间，现代开放式厨房设计，户型方正，充分利用室内空间。
两室一厅户型面积介于58-91平米之间，厨房可封闭，适合中式烹饪的家庭下面的两室一厅一卫户型，面积58平米（624平方尺），2楼最新定价：106万3千新币。
三室一厅户型面积介于82-119平米之间。
下面的三室一厅两卫户型，面积82平米（883平方尺），2楼最新定价138万3千。
标红字注意，尺价1566新币每尺。
还记得这块地皮的地价吗？容积率1050新币每尺。
再看看这尺价。
基本没留下什么利润空间了。
三室一厅+工人房户型，面积98平米（1055平方尺），2楼最新定价：161万6千新币。
再次标红字注意，尺价1531新币每尺。
这块地皮的地价是1050新币每尺。
四室一厅+储藏室户型，面积125平米（1346平方尺），两个套房，厨房干湿分区，2楼最新定价：217万9千新币起。尺价1618新币每尺。
文章的最后，说说最近的楼市情况吧：一片混乱！
三个大型楼盘提前开盘，反应快的几处楼盘迅速推出5%-10%的调价优惠，抵消印花税率上调的冲击，但是随即又有几个楼盘取消了这个调价优惠，恢复原价。
最初的冲击过后，各方都在观望，都在等待趋势。
原本处于复苏上升周期的楼市，这下被政策强行干预，往后怎么走，谁也说不准，只能等市场本身的数据出来。
印花税率突然上调，房市震荡，市场分析哀鸿遍野。但从另外一个角度看，现在震荡的局面下，无论是个人还是发展商都是一片混乱，又何尝不是趁乱披沙拣金的好机会。
提前开盘的三个公寓新盘，为什么专门挑出Stirling Residences推荐。我只能这么说，女皇镇近地铁，近商场的大型楼盘，如果没有突如其来的印花税调整，发展商是不会定出这么低的价钱的。
好设计，好地段，好价钱，为什么不推。
感兴趣的买家可以联系我，参观样板房，对比户型，并且第一时间获取发展商的最新价位信息。
感谢阅读萝卜点评。
彭威
新加坡万事通房产专栏作者
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