为什么那么多中国人来新加坡疯狂买房？

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摘

要

为什么那么多中国人来新加坡疯狂买房？因为新加坡是世界的小红点。

新加坡的好，出书可以装满整个图书馆。新加坡是最廉洁的国家、全球少数享有AAA信贷评级的国家、最适合经商的国家、个人所得税率全球最低的国家、最具人才竞争力的国家、是亚洲最宜居的国家、全球最安全的国家、全球最适合孩子成长的国家、教育素质全球排第一的国家，新加坡还有许多其它的荣耀，如国立大学亚洲排名第一、公共交通全球名列前茅、护照免签国家排行榜第一、樟宜机场全球排名第一等。

新加坡的好，也反应在其房地产的好。新加坡购买的私宅无公摊面积，送停车位，为精装房，属“可拎包入住”型。新加坡新私宅地契至少99年，保值期长，无需缴纳遗产税和资本增值税，租金回报率明显高于中国大陆，而银行贷款利率低年限长。新加坡房产的泡沫指数是相当低的，为0.45，在参与调查的20个城市中排第18，处于公允水平。与新加坡房价相比，香港、伦敦和纽约黄金地段的房价分别高出115%、65%和43%，是投资的好选择。新加坡30%的豪宅都被中国人买走，中国购房者已超过印尼和马来西亚，成为新加坡豪宅的第一外籍买家。正因为如此，越来越多的中国人，开始进军新加坡市场购买心仪的房产。

前

言

中国人的足迹遍布全世界，无论是美洲、欧洲、大洋洲，还是亚洲和非洲，都有中国人的足迹。随着中国经济的蓬勃发展，中国人越来越有钱了。有钱了自然就有投资的需求。

网上曾流传据说是马克思的一段话“如果有10%的利润，资本就会保证到处被使用；有20%的利润，资本就能活跃起来；有50%的利润，资本就会铤而走险；为了100%的利润，资本就敢践踏一切”。

且不说这是不是马克思说的，但可以说明的是，钱是可以生钱的。问题是如何做到钱生钱。为此，许多金融系统的理财产品应运而生，股票市场欣欣向荣，但这些投资均具有较高风险。多年来的实践经验表明，房地产投资是风险较低的。

随着中国人的个人收入水平逐年提高，累计的财富越来越多，许多人开始在海外投资购买房产。这些买家中有些是为了方便子女在海外留学，有些为将来全家移民作打算，也有一些为了投资或资产的保值增值。那么这些中国买家主要选择在哪些国家购买房产呢？根据资料，新加坡已成为中国买家在海外购置房产的理想地点。在这里，我们将从各个方面深入分析个中原因，同时为那些打算在新加坡置业的朋友们提供参考▼

排名第一的新加坡樟宜机场的新地标—-星耀樟宜

新加坡的好，出书可以装满整个图书馆；

新加坡的房，泡沫是看不见的

新加坡的好，不是天上掉下来的，而是智慧的结晶，勤劳的果实。

1965年新马分家，当时的人均GDP只有516美元，低过世界平均的586美元。

1968-1971年英军撤离新加坡，GDP直降20%，3万国人失业。国父李光耀带领这个新兴国家通过引进外资，发展资金密集型产业、金融业以及房地产业，于1990年将人均GDP提高20倍，达11,864美金，而世界平均当时只有4,264美元。
1990-2004年间，新加坡由第二任总理吴作栋掌舵，GDP提升到了27,405美元，是世界平均（6,800）的4倍。
到了第三任总理李显龙掌舵时期，人均GDP再次翻番，于2017年达57,714美元，接近世界平均（10,714）的6倍，是1965年建国时期的112倍。

这是人间奇迹，新加坡也被誉为小红点。

究其原因，至少有以下几点：新加坡是连接欧亚的桥梁、新加坡执行开放经济政策、采用中立的外交政策、稳定的政府、强有力的法律法规、灵活的经济增值策略以及适当的政府调控措施。

新加坡是最适合经商的国家：

来自世界银行的报告指出，新西兰是世界上最容易作生意的国家，新加坡排名第二；新加坡也是公司税率最的国家之一（17%），低于美国（21%）、中国（25%）、加拿大（27%）、日本（30%）和法国（34%）等。

最适合经商的繁华新加坡

新加坡是最廉洁的国家之一：

总部位于德国的透明国际 (Transparency International)从1995年开始每年公布全球清廉指数，以监测各国、各地区公众服务领域的腐败情况。于今年1月份公布的2018全球清廉指数排行榜显示，新加坡是世界第三清廉的国家，排名仅次于丹麦和新西兰，亚洲第一。

新加坡是全球最具人才竞争力的国家之一：

今年初，GTCI（The Global Talent Competitiveness Index）公布了2019年全球最具人才竞争力国家的年度指数报告，该报告涵盖125个经济体和114个城市。报告显示，瑞士、新加坡和美国在人才竞争力方面继续领先其它国家。数据显示，新加坡也是雇佣科技人才最好的国家。

全球少数享有AAA信贷评级的国家：

分别由标准普尔、惠誉国际及穆迪评估给出的各国信用评级列表显示，新加坡均被评为AAA信贷评级的国家。这是评级机构对各国主权债券的评估。如果标准普尔和惠誉国际评级为BBB-或以上，穆迪评级为Baa3或以上，其债券具有投资价值，否则，算作不可靠债券，乃至垃圾债券。

新加坡是亚洲最宜居的国家：

最近，美世（Mercer）咨询公司公布了第21次年度生活质量调研报告。该报告指出，维也纳是最宜居的城市，苏黎世排名第二，奥克兰、慕尼黑和温哥华并列第三。新加坡排名第25，是亚洲排名最高的城市。

新加坡是亚洲最宜居的国家

新加坡的个人所得税率全球最低：

最近，据安永（ey.com）报告，新加坡是全球个人所得税率最低的国家之一，低于美国、中国、日本、澳大利亚和英国等。

新加坡是全球最安全的国家：

美国民意调查公司盖洛普公布了2018年《全球法律与秩序报告》（2018 Global Law and Order report）。新加坡在全球国家安全指数中排名第一。美国有线电视新闻CNN也把新加坡评为全球最安全旅游地区。

新加坡是全球最适合孩子成长的国家：

据非政府组织“拯救儿童”(Save the children)发布的最新的年度《儿童终结报告》(End of Childhood report)显示，新加坡是世界上最适合儿童成长的国家。

新加坡教育素质全球排第一：

新加坡在2015年经济合作与发展组织（OECD）发表的一项教育素质全球排名中，在参评的76个国家中名列第一。

新加坡的公共交通全球名列前茅：

据全球24个城市交通系統的最新報告（2018），香港排名第一，新加坡排名第二，高于巴黎、纽约和伦敦。

新加坡护照免签国家排行榜第一：

据IATA（国际航空运输协会）旅行数据，新加坡在2018护照免签国家排行榜中排名第一。

新加坡樟宜机场全球排名第一：

据Skytrax公布的2019全球最佳机场排名，新加坡樟宜机场排名第一，连续七年荣登“世界最佳机场”的榜首，同时也是第10次获此殊荣。最近耗资17亿元打造的星耀樟宜（Jewel Changi Airport）正式开幕，成为吸引世界目光的新地标。

10次荣获世界最佳机场的新加坡樟宜国际机场

新加坡国立大学亚洲排名第一：

2019年QS世界大学排名公布，新加坡国立大学排名全球第11位，亚洲大学中卫冕冠军！

新加坡国立大学亚洲排名第一

正因为新加坡的好，出书可以装满整个图书馆，新加坡的房地产开发也是一枝独秀。新加坡政府早在新马分家早期就实行“居者有其屋计划”，到了80年代中期，85%的新加坡居民拥有了自己的组屋，基本兑现了这个计划。

对于私宅的发展，基本采用由市场主导，政府实时调控的策略。这一策略在2010年代应用得恰如其分。
2009年中开始，新加坡房产价格开始持续上涨，这种趋势持续了4年。在这期间，如果没有政府的及时调控，新加坡的房产应该处于泡沫阶段了。所幸的是，自2010年开始，政府至少推出了9轮的降温措施，通过调整贷款年限、贷款限额、贷款条件、征收卖家印花税、买家额外印花税等为市场降温。
最近一轮降温措施于2018年7月5日出台，措施规定：
新加坡公民购买第一套住宅的无需支付额外买方印花税，购买第二套住宅的，额外买方印花税从原来的7%上调到12%，购买第三套及更多住宅，额外买方印花税从原来的10%上调到15%。
永久居民购买第一套住宅的，5%的额外买方印花税也保持不变，不过购买第二套或更多住宅买家，额外买方印花税率均上调5个百分点至15%。
外国人购买住宅，额外买方印花税从原来的15%上调到20%。
企业购买住宅，额外买方印花税率则上调10个百分点至25%。
购买住宅的发展商还需额外再支付一笔5%的额外买方印花税。另外，贷款与房子估值比率均下调5%。

房地产泡沫的是指土地和房屋价格因各种人为因素包括投机因素而疯涨，其价格已完全脱离市场基础，也严重偏离其使用价值，虽然账面上价值已经高速增长，但实际上账面价值很难兑现。虽然房产市场表面上欣欣向荣，但由于房价过高，远远超出了房产的本来价值，完全偏离了普通人购买力，而使市场陷入危机。

历史上，一些国家（地区）曾发生过严重的房产泡沫，如1990年的日本，泡沫破裂后，日经股票市场亏损超过40%，银行、企业和证券公司等出现巨额亏损，纷纷抛售不动产，地价房价迅速下跌，银行开始倒闭，居民财富大幅下降，造成民不聊生的局面。

瑞士银行（UBS）于去年第四季公布了全球房地产泡沫最新报告指数。
报告显示，对一个白领技术工薪阶层而言，若要购买一处60平方米的公寓单元，在香港、伦敦、巴黎、新加坡、东京、慕尼黑和法兰克福需要22年、15年、14年、12年、11年、8年和6年。
根据报告，新加坡楼市的泡沫指数为0.45，在参与调查的20个城市中排第18。报告也认为，新加坡房产形成泡沫的风险是很低的，新加坡的房价基本保持了稳定，私宅价格依然在负担得起的范围内。这是负责任的政府恰当调整的结果。

中国人民富裕起来了，新加坡房产中国热来了

几十年前，很多中国人背井离乡来到陌生的异国他乡，探寻更美好的生活。上世纪八九十年代，出国潮席卷全国，在那个年代，中国与国外的工资水平差距悬殊，国外一个的工资在中国需要一年才可以挣到，很多中国人开始国外挣钱国内花。

自从中国1978年实行改革开放以来，中国国内生产总值以年均接近两位数的速度增长，于1999年和2010年跨入中等偏下和中等偏上收入国家行列。2009年，中国国内生产总值超过日本，成为世界第二大经济体。2010年，出口超过德国，成为世界第一大出口国。2013年，进出口的贸易总量超过美国，成为世界第一大货物贸易国。2017年，中国人均GDP达8,640美元，国内生产总值占世界经济的比重从1978年的1.8%提高到2017年的15%左右。许多中国人从国外挣钱国内花进化到国内挣钱国外花。

到2003年4月，《福布斯》来到中国。5年后的2008年，香港80岁的李嘉诚以净资产265亿美元居世界富豪榜第11位，郭氏三兄弟以199亿美元净资产名列世界富豪榜第23位，而李兆基以170亿美元净资产名列第29位。26岁的中国内地首富杨惠妍以净资产74亿美元，位居世界富豪榜第125位。再过5年后的2013年，李嘉诚排名第8，居华人首位。宗庆后排名第86，居中国内地首位。而到了2018年，马化腾、马云、许加印和王健林已排在全球亿万富豪榜的第17、20、24和26位，见证了中国经济的不断发展。

富裕起来的中国人也不忘投资，特别是近20年来，中国人的投资足迹已遍布全世界，而对房产的投资是其重要的组成部分。特别是近些年来，中国国内各类限购令的出台迫使一些投资者将目光转移到海外。在海外投资国选择中，新加坡还有一定的优势。如70%的新加坡人均为华人，具有语言文化的认同感。另外，新加坡房地产的价格自2013年以来由于政府出台的一系列降温措施，正在趋向稳定，使投资新加坡房地产比其他地区具有价格优势。如香港的房价五年内已上涨超过60%，伦敦、悉尼的房价也已相当高或增值迅速。相比之下,新加坡的房价已从2013年的高位往下跌，特别是豪宅市场，跌势更大。2016年，香港、伦敦和纽约黄金地段的房价比新加坡分别高出115%、65%和43%。正因为如此，越来越多的中国人开始进军新加坡市场。

根据世邦魏理仕提供的相关数据显示，过去的一年，新加坡30%的豪宅都被中国人买走，中国购房者已超过印尼和马来西亚，成为新加坡豪宅的第一外籍买家。去年，根据伦敦研究公司Z/Yen的全球金融中心指数，新加坡以微弱优势超越香港，成为世界第三大金融中心。更有媒体报导，“新加坡将取代香港，成为中国富豪新宠！“新加坡，就是东方苏黎世！”。

新加坡房产市场健康有序

中国国家主席习近平说，房子是用来住的、不是用来炒的，指明了中国住房制度改革的方向，同时也是为了遏止住中国出现的炒房现象。为什么会出现炒房现象呢？炒房就是有一定资金拥有者希望从买房卖房的过程中获得暴利。炒房的后果就是抬高房价，扰乱房产市场的健康发展。

在新加坡，炒房现象曾经有过，或时有发生，但并不严重，这和新加坡市场较小，政府的及时调控措施有关。如新加坡实行的卖方印花税措施，就是一个有效的遏制炒房现象的方案。根据规定，2017年3月10日或之前买的私宅，卖家在四年内出售，必须支付4-16％的卖方印花税不等，依购买年限而定。在2017年3月11日或之后买的私宅，三年内售出的卖家，才需要支付卖方印花税，这三年的印花税率也调低了，介于4-12％。这项措施有效地遏制了房产炒作的投机行为，鼓励人们以房产买卖作长线投资。

另一方面，房地产的买卖价位受多种因素的影响，如国内外的经济发展状况、世界贸易的走势、天灾人祸、个人收入状况以及货币汇率和银行贷款利率等的影响。如银行利率的较快速上升，将导致每月房贷的大幅增加，有部分人可能无法按月偿还贷款而需被迫抛售房产，导致房产价格急速下跌。或由于房价大跌至无法获得足够抵押额而银行需要向客户追加还贷。

任何一种情形都将可能使整个社会处于不稳定状态。新加坡政府为了防止此类事件的可能发生，制定了一系列政策。

如购买第一套房产的贷款额最高为房价的75%（贷款年限<=30年，依贷款人年龄而定）或55%（贷款年限31至35年），若贷款购买第二套房产，只能贷款45%贷款年限<=30年，依贷款人年龄而定）或25%（贷款年限31至35年），若贷款购买第三套或以上房产，只能贷款35%（贷款年限<=30年，依贷款人年龄而定）或15%（贷款年限31至35年）。同时，贷款额度还受TDSR（Total Debt Servicing Ratio）框架的限制。在这个框架下，买家每个月借贷总额不可超过月收入的六成。所有的这些措施，主要就是为了放置买家过度借贷，在出现意外状况，如利率急速上升时无法及时还贷。

总体而言，新加坡的房地产发展大致由市场决定，但政府会插手管控，使其健康发展。

新加坡买房，屋主可以放一百个心

在中国，一些发展商由于多种原因，项目未建完就跑路，结果成了烂尾楼。烂尾楼通常是指已办理用地、规划手续，但开发商中途停工一年以上的房地产项目。造成烂尾楼的原因有很多，如开发商挪用资金、破产、涉及经济纠纷、手续违法违规等。有些地方的烂尾楼已成社会问题，业主为了维权，可能闹事、游行示威，造成社会不稳定。尽管中国政府出台了一些措施，整治、预防烂尾楼，但仍然时有发生。作为一个外国投资者，如果中国人要在新加坡买房，是不是也需防范烂尾楼的发生呢？

实践告诉我们，在新加坡，烂尾楼现象是小概率事件。这主要归功于新加坡建立了健全的房地产开发的法律法规以及强有力监管措施。

新加坡政府对发展商开发房地产项目的管制是从土地招标或购买开始的。发展商获得土地发展权后，还需要申请到建房计划许可证后才可以动土。新加坡的房屋销售许可证是由政府部门颁发的，获得这个证后，发展商才可以开始推出市场销售。

买家向发展商购买期房时，需要注意，您与发展商签订的合同是有固定格式的，就是新加坡房产发展商条例规定的“房屋预售合同”（OTP）和“正式购买合同”（Sales & Purchase Agreement）。一旦买家签订了“房屋预售合同”，往后的一切手续交由买家律师处理以保证买家的合法权益。

为保障房产项目的资金“专款专用”，发展商必须在银行或相关金融机构开设“项目账户”，买家的购房款全部进入该账户，且只能由该发展商支取，用于开发该房产项目。该账户中的5%定金,需要到项目取得临时入伙许可证(TOP)时才可支取。

在新加坡购买期房，还有一个固定的付款流程

所有发展商都必须遵守，这个流程是由新加坡政府制定的发展商条例(Housing Developers Rules)中所规定的。

通常是，在签署“房屋预售合同”的当天，买家需缴交总房价的5%，接下来的8个星期，需缴交15%。然后就是按工程进度分期付款，一般发展商会在三年内完工，也就是会分三年支付。

这样一来，发展商只能建多少比例的房子给多少比例的钱，若发展商跑路，没有利润可言，还需要出官司。这样，出现烂尾楼是很困难的。

另外，发展商交房后，买家通常可享有12个月的质量保证期，在这一年内，发展商有义务对房产项目出现的任何缺陷进行维修或撤换。买家在此保修期内可以提出任何房屋质量问题，要求发展商维修。这样，在新加坡买房是有质量保障的。

新加坡购房优惠一箩筐

经过半个多世纪的发展，新加坡已经成为亚洲乃至全世界耀眼的明星，说她为“小红点”一点也不过。新加坡的好，每个在新加坡呆过的人都能用自己的亲身体验来说话。但是购买房产方面又有什么优势呢？

购买的房产无公摊面积。在中国大陆，购买的房子，其面积包括套内面积和公摊面积，即按楼盘的建筑面积计算。公摊面积包括公共过道、电梯、公用墙体、公共门厅、公共用房、设备间、楼梯间和值班警卫室等。一般来说，在中国购买的别墅。其公摊面积为1-8%；普通住宅的公摊面积因楼层不同而有所差异，如7楼或以下的为7-12%，第8-11楼为10-16%，第12楼及以上为14-24%。在新加坡，购买的房子面积是按套内面积计算的，没有公摊面积。这样，同样是100平米的房子，在新加坡购买的就会显得大些。

购买新加坡私宅送停车位。在新加坡购买私宅，也就购买了停车位，因为停车位是公寓的附属设施，每个单位用户均有权利停泊至少一辆私家车。购买一套单元的屋主通常也可免费使用超过一辆汽车，只要公寓的停车位够用。而在中国，停车位通常需要额外购买或向别人租用。

新加坡私宅通常都是精装房。新加坡售卖的期房，交付的基本上是精装修的,包括公寓地板、墙壁、卫生间、厨房等。所有单元均配备空调、衣柜、品牌厨房家私、品牌卫浴设备，有些还配备冰箱、电视等家电设备。通常情况下，买家购房时所看到的样板房与交付的新房基本一致，包括尺寸大小、所用家私品牌、所用地板材质、厨房用具、卫浴用具等的牌子均已标出。基本上所有中等规模公寓均配备公寓园林、网球场、健身房、游泳池和停车场，所有住户均可免费使用，也配备保安警卫。大部分公寓还有多功能会所、桑拿室、儿童游乐场、短程巴士等。一句话，购买的房子属“可拎包入住”型，只需装上电灯，配上窗帘，就可以了。

新加坡新私宅地契至少99年。新加坡的私宅地契包括99年、999年和永久产权。通常999年或永久地契的期房价格会比99年地契的贵，通常售价会提高至少5%。99年地契的房价还会随屋龄增加而下降的速度比永久地契的来得快，特别是屋龄到了30年以后，下降速度可能会加大。

新加坡房产无需缴纳遗产税和资本增值税。在中国大陆购买房产不同，而在新加坡买房是无需缴纳遗产税和资本增值税的。这也是一个值得一提的优点。

新加坡私宅的租金回报率明显高于中国大陆。根据新加坡市区重建局URA租金资料分析，私人公寓的平均租金收益率目前较低，大约3％左右。但也有较高的,如Lumiere公寓，租金收益率接近5%。相比较而言，中国一线城市如北京、上海、广州等地的商品房的租金收益率也只有1.5%左右，明显低于新加坡的私人公寓。

新加坡私人公寓的银行贷款利率低年限长。目前的贷款利率2%左右，可以贷款最长35年。贷款额高达75%。

新加坡购房优惠一箩筐

小结

如果朋友们还没有来过新加坡，请务必来一趟，新加坡的好是可以切实体验的。从踏上樟宜机场的那一刻起，就可以感受到耗资17亿元打造的星耀樟宜的魅力，感受亚洲最宜居国家的一草一木。

中国人来新加坡，没有语言、文化的障碍，因为在新加坡有至少70%的华人，有共同的根。

新加坡的高档私宅，绝对是上品，是世界顶尖设计师的杰作，著名发展商开发的新加坡地标。其精工细作反应在建造的每一个环节，不但采用上乘的建材、品牌家私，还结合智能家居、绿色环保。新加坡买房，您将有更多的机会体验新加坡，体验全球最佳的教育体制，体验AAA信贷评级国家的工作效率，体验最适合经商的国家环境，体验亚洲最宜居的国家、全球最安全的国家的生活，您也可以让您的孩子在全球最适合成长的国家学习和生活，享受全球排名第一的教育体制，接受亚洲排名第一的大学教育。

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吴洲：任职于新交所上市企业 ERA，担任高级营销总监，金牌房产经纪人（新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主）。吴洲从业9年，专业买卖全岛各区产业，秉承专业诚信，事无巨细的工匠精神，曾为数百位中高端客户在置业过程中，提供了精心而完善的服务，助客户成功置业。迄今为止，已成交完成的产业总市值超过数亿新币，是中国客户和新移民的首选金牌经纪人，欢迎买家/卖家联系吴洲团队。

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