昨天深夜，新加坡政府宣布新一轮楼市降温措施，提高购买住宅房地产的额外买方印花税（ABSD），尤其外国人ABSD税率从30％调高至60％，成了今天的热点新闻。
关于ABSD，很多房产专家和房产中介今早已经做了很详尽的分析和指导，我就不班门弄斧了。
现在我谈谈此轮降温措施的底层逻辑。知道这个底层逻辑之后，将来的政策走向基本就能判断了。
底层逻辑是什么？简单说，提高住宅房地产ABSD，是为了新加坡社会的长治久安。
增税竟然是为了长治久安？听着是不是很诧异？
且听我道来。
这里边有三层考虑。
第一层逻辑：居者有其屋
“居者有其屋”是新加坡基本国策。
请注意，“居者”指的是谁？
“居者”指是本国公民和永久居民。新加坡本国公民和永久居民必须有负担得起的住房，有恒产者有恒心，才可能在新加坡长久发展。
在新加坡，90%的住宅房产交易不涉及第二套住房或外国人买房。因此，公民和永久居民买第一套房，并不受影响；受影响主要的是外国人。
还有一点，对于买第一套组屋的公民，政府还会给4万新元的补助。这就是为了更好的落实本地人“居者有其屋”的理想。注意了，这里说的是“居者有其屋”，而不是“炒者有其屋”。
简单说，公民和永久居民为了自住而买房，本轮提高税率对他们没有任何影响；但是，如果是公民或永久居民为了投资而买房，或是外国人买房，那就要多花钱了。
第二层逻辑：民生要稳
这几年的楼市降温措施，都在控制房价过度上扬，免得公民和永久居民买不起房子。
尤其考虑到今年经济基本面不好，房价增幅如果大大超于经济基本发展，肯定会形成民生问题。
今年第一季度，新加坡经济同比增长仅有0.1%，低于经济学家预期的0.6%。全年的经济增长预测则为0.5%至2.5%，低于去年的3.6%。
另一方面，预估数据显示，第一季私宅价格指数上涨3.3%，远远高于经济增长率。这就好像一驾马车，拉车的老马每小时慢跑10公里，而后面的车竟然用330公里的速度狂飙，再这么下去，能不翻车吗？
由于地缘政治不稳，为了寻求安全，外国热钱不断涌入。
在2011年，外国人在新加坡投资性买房的比例是20%左右，到了2017年至2019年，由于出台了针对外国人买房的降温措施，这个比例下降到6%左右；过去几年，由于不断推出降温措施，这一比例进一步降至3%至4%。
到了今年第一季度，外国人买住宅房产的比例占了住宅房产销售的7%左右。
如果不加控制，让这些热钱继续漫灌楼市，水涨船高，住宅房价肯定越来越高，这将影响本国公民和永久居民购买自住房。
如果房价增幅过分高于公民和永久居民的收入增幅，或者说，房价过分高于可以承受的范围，那么，这就影响基本民生。
绝大多数新加坡家庭都有自己的住房，房价过高不行，但是，如果房价大跌，肯定也不符合大多数人的利益。
因此，对房价的控制是求稳，而不是求涨或求跌。房价稳，民生不一定稳；房价不稳，民生肯定不稳。
现在大家都不关心新冠疫情了，好像这事没发生过一样。
但是，新冠疫情对新加坡楼市供应的负面影响仍在消化中。
虽然建筑客工已回流，建筑项目也继续施工，但是，过去两年多暂停的项目不会忽然就建成了，滞后的工期仍然需要追赶。
换句话说，楼市的供应仍滞后于需求。
在供需关系恢复平衡之前，价格肯定不稳，因此，政府伸出“看不见的手”，压低外国人买房热情，稳定市场，稳定房价。
第三层逻辑：顶层筛选
本轮降温措施的第三层底层逻辑关系是“超级富豪筛选器”。
外国人ABSD税率从30％调高至60％。在圣淘沙买套海景别墅1600万新元，本来要付480万新元ABSD，现在得付960万新元。
这就牵涉三个问题：
问题（一）：你付得起吗？
问题（二）：你舍得付吗？
问题（三）：新加坡值吗？
问题（一）会筛掉一部分潜在买家，问题（二）又会筛掉一部分潜在买家；问题（三）还会筛掉一部分。
最后剩下的，就是又买得起，又舍得出这笔税，又认为新加坡值得这笔代价的高端买家，老子既不差钱，也不在意给你多交税，老子就是要来，谁也挡不了。
所以，这就形成富豪中的一种“卷”，只不过这不是“内卷”，而是被逼的“外卷”。
什么时候这种“外卷”才会结束？就是这些人主观上不再把新加坡当作可以信赖的地方的时候，或是客观上他们无法把资金投放到这里的时候。
这也就是为什么新加坡一定要提高自己的竞争力。有足够的竞争力，新加坡才能吸引到顶级的外国企业和人才，加上发展本地企业和本地人才，才能不断发展。
新加坡只要一天停止发展，只要被邻国赶上，根本不会有人多看你一眼。
那就是没落的开始了。
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