摘要：大湾区
撰文|蜜姐&编辑|杰儿
6月28日，越秀服务在我国香港联交所主板正式上市。
这家物业公司，头顶“TOD物业服务第一股”的光环，背靠大湾区，能否如其管理层期待的：未来3-5年，跻身行业第一梯队？
到底潜力大还是概念玩得好，还得看数据说话。
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物业公司从2018年赴港上市成风后，如今对资本市场的吸引力也大不如前了。
尤其是去年开始，破发、认购不足等情况都时有发生。
越秀服务为了更好获得资本市场的青睐，也是下足了功夫写新故事。
比如，2020年11月，越秀地产收购了其战略投资者广州地铁的广州地铁环境工程与广州地铁物业管理，成为了拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司。
实际上，越秀服务的资本故事亮点，主要有两点，其中之一就是TOD。
招股书中谈及竞争优势，提到：“TOD综合物业管理模式，未来增长潜力巨大。”
所谓TOD（Transit-Oriented Development）模式，指以公共交通为导向的开发模式。
TOD模式中的公共交通并非仅指地铁、轻轨这类轨道交通，还包括火车站、机场、公交干线等，它以一个集中多种交通方式的站点为中心，在半径约为400-800米（步行路程5-10分钟）范围进行高密度开发，将周边商业、住宅、办公楼、公园等连接起来。
也就是说TOD模式的商业价值在于多元化和集合化，在其区域内，让个人的工作、生活、休闲娱乐、出行等需求都能得到满足，形成一个多功能社区。
从新加坡、东京、我国香港等地区已有的TOD发展模式来看，能够实现高度聚集人流、物流、财流。
也就是说，随着我国城市轨道交通的加速推广，TOD模式可以说是未来发展的一片蓝海市场。
据我国交通运输部发布数据显示，截至去年底，全国有44个城市开通运营城市轨道交通线路233条，运营里程合计7545.5公里，新增运营里程同比增长20.1%。这也意味着TOD模式的潜在市场颇大。
再看广州，据国家发改委批复的《广州市城市轨道交通第三期建设规划（二○一七–二○二三年）》，预计到2023年，广州城市轨道交通累积开通里程将突破800公里。
而广州城建开发作为越秀服务的股东之一，确实存在获得更多TOD综合物业管理的机会。
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再看目前落地的情况，截至2020年底，越秀服务共有5个TOD住宅项目的合同销售金额约为170亿元。
对于前景的描绘，越秀服务也称TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式，将会是其未来规划扩张和利润增长的新动能。
聊了这么多TOD模式，想必蜜友们也发现一个问题，蓝海归蓝海，实际上TOD模式非常考验开发实力和运营的综合能力。
从同行来看，目前万科、龙湖等早些年已开始抢占TOD市场，近年来碧桂园、融创、招商地产、保利地产等也纷纷涌入。
2019年，房企们的TOD项目拿地数量大增，按照3-5年的开发周期，预计2023-2024年，这些项目将密集进入市场。
而越秀服务背靠的越秀地产，和龙头房企们相比，还是有不小差距，越秀服务的TOD业务也有赖于其开发能力。
除了的TOD模式外，其另一大亮点是业务主要位于大湾区。
截至2020年底，越秀服务已进驻19个城市，其中6个位于大湾区。
2018-2020年，其来自大湾区的营收占营收总额的比例分别为85.4%、84.1%及82.4%。
大湾区的定位和发展潜力，这两年的热度是越来越高，但也应看到，除了不少深耕本区域的房企外，龙头房企们也纷纷将其视为必争之地，该区域的竞争将会更加激烈。
总结下越秀服务资本故事的两大亮点，显然有优势，但在从全行业来看，也并非突出。
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再看其基本成色。
招股书显示：2018-2020年，越秀服务的总收入分别为7.628亿元、8.963亿元和11.68亿元，同比增速分别为17.5%、30.3%；
净利润分别为4730万、9320万和2.04亿元，同比增速分别为97%、118.6%；
毛利率分别为25.9%、27.2%和34.5%。
从增速来看还是挺不错的。但如果细看其业务构成，则不太尽人意。
招股书披露，2018-2020年，越秀服务的非商业物业管理及增值服务占总收入的比例分别为：64.8%、67.3%和69.4%；商业物业管理及运营服务占比分别为35.2%、32.7%和30.6%。
非商业物业管理及增长服务，包括住宅物业、公建物业及产业园物业等，而商业物业管理及运营服务包括为房企或办公楼、购物商场及专业市场业主服务。
越秀地产的商业物业管理及运营服务占比近3年不断下滑，且占比仅为三分之一左右。
而占总收入大头的非商业物业管理及增长服务，则过度依赖于关联方。
这几乎是房企分拆物业公司上市的通病。
2018-2020年，广州越秀及越秀地产及其各自的合营企业、联营公司及其他关联方开发的物业占越秀服务年度的在管项目总数约86.3%、80.5%及79.5%；该等物业的物业管理服务产生的营业收入占相关年度物业管理服务产生的营收总额约91.7%、88.6%及90.0%。
另外值得注意的是资产负债率。
物业公司最近几年在资本市场比房企母公司更吃香的一大原因就是轻资产。
然而越秀服务的资产负债率却与房企们有得一比。
招股书显示，2018-2020年其资产负债率分别高达93.2%、91%和68.4%。
上市前，越秀服务也特别注意“突击”降负债，2020年其资产负债率降低的主要原因就是收入关联方贷款及偿还委托银行贷款。
物业公司近三年扎推上市，要快速扩大规模、降低对母公司房企的依赖，几乎都会搞收并购，越秀服务也是如此。
招股书披露，越秀服务计划将收并购或投资住宅及公共物业管理服务提供商、商业物业管理及运营服务提供商等作为其未来扩张计划的一部分。这或许将导致其资本负债率再次攀升。
截至去年底，越秀服务的总在管面积为32.6百万平方米，在管物业215个，在管面积中96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。
总的来看，越秀服务上市前针对自己的资本故事，突出了深耕大湾区和发力TOD模式，这两方面有一定优势，但在全行业的位置并不算突出；
如果通过收并购扩大规模，及对关联方的依赖和资产负债率的问题未来还有待进一步解决。
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