今天跟大家深谈金边的写字楼市场，每个城市的不动产市场都有阶段性的发展，有些供需平稳，有些供给过剩..
造成差异的因素有哪些呢？
我们先从5大方向来研讨，再逐一由细项说明
1. 城市特性：
资本主义的自由市场经济, 造就-城市可生不可造,每个城市都有其特性，随着经济发展会逐渐改变，但短时间内大方向是不会太大变化。
2. 群聚特性：
物以类聚，人以群分，不论是住宅或写字楼，相同磁场会相互吸引，当政府划分出高级住宅区、中央商务区(CBD)、工业区后，群聚效应将会最大化，供应链自然形成。
3. 文化特性：
每个国家的文化及生活习惯不同，也影响各自企业文化，像日韩国家的「前辈」制，欧美国家的「责任制」亦不同，在海外工作生活的国人，大多都相互认识且有商务来往。
4. 生活机能：
民生需求中的食、交通、教育、娱乐等住宅区与商业区不尽相同，商业区的物价消费较住宅区高，住宅区消费大多是生活杂货与餐饮为主，商业区又多了银行金融、流行时尚。
5. 时机：
何时是购买不动产的时机? 何时获利出场?有何轨迹可循。
接下来逐一说明，文中以各主要城市特性与柬埔寨首都金边比较及观点
1. 金边的城市特性
柬埔寨的首都金边，在红色高棉的内战结束后，经联合国托管于1980年开始使用美金做为交易货币，最早农产及纺织品的贩卖，到2006年开放外资投资且无外汇管制，促使金边成为商业金融中心，至古以来皆是从商，如同深圳在短短三十七年内，从边陲农业小镇化身为国际都市，这并非偶然，而是国家政策定位了城市特色，从市中心的商业区、住宅区到工业区等等，虽然目前柬埔寨政府没有实施土地分区制度，但仍有规划经济特区及新的卫星城在金边市的外围，也将金边市由原本8个区扩大至14个区，市中心的四个区(桑园、隆边、马卡拉、堆谷)依照商业行为的发展，已形成中央商务区、高级住宅区、文教区，在金边桑园区的BKK1就如同深圳的福田区，商业活动最频繁的区域，如法国雅高集团的诺富特酒站也正在此区兴建中。
2. 金边的群聚特性
在金边指标性的写字楼分布在二个区域，一个是隆边区，另一个是桑园区;隆边区以加华银行、安达大楼、Exchange Square为知名，也因金边早期城市发展由塔仔山发迹，因此三栋写字楼聚集在一起;而桑园区以独立纪念碑为中心，多为政商名要私人住所与各国大使馆，土地取得不易且外国人多，发展较隆边区晚，从2014起有住宅项目兴建，直到2018年才有第一栋写字楼-「Keystone」与「Oval Tower」落成，接下来「金塔」、「太子」、「Chief Tower」及560米全球最高「双子世贸中心」，看出桑园区的群聚发展日趋成熟。
很多人问金边的CBD(中央商务区)在哪里？
每个城市不会只有一个CBD，如同上海早期的虹桥，到现在陆家嘴、徐家汇、淮海路、人民广场等等，伴随城市发展，逐渐形成中央商务区，当然金边也不例外正处于发展中，严格说起来还无真正CBD，在加华、安达外围，有CBD组成的要素，但缺少了外商聚集（CBD要素：高端写字楼、银行金融总部、外商企业），唯独桑园区的万景冈1分区(BKK1)拥有上述要素。
3. 金边的文化特性
近几十年来，柬埔寨持续欢迎外资投资，韩国及日本是最早进入的投资国家，大多为基础建设及服务业，主要在桑园区、堆谷区及外围工业区; 接着中国、新加坡、香港、台湾等投资分布较广，但多半仍集中于市中心-桑园区; 然而，柬埔寨早期为法国殖民，慢活、浪漫的风情，也间接影响本地柬埔寨人，加上信奉小乘佛教，天性善良，深受欧美人士喜爱，而住在皇宫河岸旁long stay，经商则都聚集在桑园区万景冈1分区(BKK1)，又因许多大使馆在此，犹如北京的三里屯，使馆工作的外国人也会带动外围国际品牌，在金边的欧美企业以贸易金融及服务业、营销产业为主。
一般外资企业待遇都优于本地公司，若是华人企业中阶外派主管住房补贴，大约800-1,000美元，欧美或日商，则在1,500-2,000美元，因此只要是外国人居住的区域，租金非常稳定，外资企业设立海外公司，办公室与居住地点，大多都在同一区内，降低交通及时间成本，相对写字楼需求也同步增加。
4. 金边的生活机能
城市发展，由刚性需求的住宅为始，金边也是，自2014年开始，住宅项目如雨后春笋冒出，但多位于外围区域（如机场周边、水净华或卫星城…等），因为这里空地多、土地大，能开发大型项目，由于市中心土地取得困难，自2015年起，不论是海内外的开发商或本地有钱人，皆陆续在市区内开发单体式楼盘。
当住宅完工后，依照设计规划、质量及前面提到的第三点「文化特性」，租客会选择适合的标的居住，周边的商铺、店家逐渐成形，目前华人（中国大陆、新加坡、香港、台湾..）多半聚集桑园区周边，所以在莫尼旺大路上或NAGA金界娱乐城周边较多中式餐厅，欧美人聚集于BKK1内，法式、美式、意式餐厅、酒吧林立，日本人多数聚集BKK1及毛泽东大道以南，所以这区域也会看到许多日本料理或居酒屋。
只要有人就有消费，有消费就会有金流
高级写字楼、银行、金融产业的进驻，促使商业行为更加活络，加上外国人的生活消费习惯，也将时尚精品、潮牌带入经济产业，形成商业区。
以商业为主轴来看，BKK1就犹如20年前的香港尖沙咀，是商业、娱乐、文艺、旅游及购物活动为主，紧邻BKK1的莫尼旺大道为金边主要干道，犹如弥敦道，西哈努克大道拥有广东道的精品商店林立，诺罗敦大道像皇后大道中，为政治大使馆聚集，造就BKK1为金边商业活动最密集地。
金边住宅历经了4年的发展，直到2018年中才开始有写字楼项目，目前全金边指针性的写字楼约5栋，必须等到2023年才会再增加约7栋，以商业金融为主的城市，写字楼产品才10余栋，确实属供不应求，写字楼绝对是金边投资置产的明日之星。
5. 金边的投资时机
致胜投资心法，时间是关键
很多朋友问金边投资现在进场是否太迟，何时才是最佳退场时机？房地产投资是阶段性的，先从进场时机点来说，城市若有重大建设规划，必定是最好的进场点，像台北101大楼，自1997年取得开发权后，至2004年底正式启用，这几年间带动周边房价涨幅，并于对外营业后房价更以倍数增长，在101大楼旁的项目-信义之星，也是知名明星张惠妹之前住所，于2002年推案价每平米约4,000美元，到了2009年实价登录上以每平米13,000美元成交，短短7年间，足足成长3倍多，验证重大建设带动房价。
目前金边正规划560米双子世贸中心，落成后将会是世界第一高双子楼，现在就是进场的好时机。
另一个是公共建设-地铁＆电车，这不再多做赘述…
所有的国家在做基础建设时，都是房价的起涨点，没有例外，金边也预计于2023年完成轻轨电车。
退场时机则是结合重大建设跟基础建设两大条件
不论是台北101，或是上海东方明珠、马来西亚双子星，皆是在落成后的3-5年间，房价是涨幅最快最稳定的阶段，这时也是退场的安全期，当然也必须伴随基础建设。
投资房地产是阶段性的
UC GROUP在柬埔寨已经历30年时光，最了解金边当地市场，项目规划设计最接地气，符合终端使用者需求