房地产空置税,早着呢!

本文为投资窝团队原创作品

“我在中央财办的时候,请有关单位对住宅空置的情况做了调查,我国无论是城市还是乡村住宅的空置率非常高,比日本还高,这很不正常,说明用来炒的房子还真不少。”

今年6月,中财办原副主任杨伟民在陆家嘴论坛上感慨。

随后,中国建设银行董事长田国立接过话:“本来我也准备了一个数,后来杨伟民主任说他不说数,他不说我就更不敢说了,你想空置率实在太可怕了!”

中国房地产的空置率,已经到了连行长都“不敢说”的地步。

空房、“鬼城”与空置税

2010年,美国时代周刊刊发了一篇名为《中国鄂尔多斯:一座现代鬼城》的报道,鄂尔多斯在文中被当成为了中国城市发展的一个代表。

房地产空置税,早着呢!

世纪初,凭借煤炭交易的红火,鄂尔多斯经济呈现出一派繁荣的景象,大量资金开始流向本地楼市,房价随之走高,巨大的泡沫被催生出来。

然而,随着煤炭经济的不景气,鄂尔多斯经济也开始萎缩。年轻人离开谋出路,大量已购住房被闲置,整座城市空空荡荡,如同“鬼城”一般。

8年后的今天,根据住建部原副部长仇保兴透露的数据,目前,鄂尔多斯的空置率是70%,北京的空置率在10%-20%。

一个有趣的问题是,在中国住房数以亿计的情况下,房屋空置率是如何得到呢?

现在通行的统计方式是利用电表数据。

今年3月,国家电网以每户的电表数据为依据,以“一年用电总量不超过20度”为标准,定义房屋空置,调查结果显示——

2017年,大中城市房屋空置率为11.9%,小城市的房屋空置率13.9%,农村房屋空置率为14%。

这样的数据意味着什么?

根据国际一般采用的标准,10%以下的空置率,意味着房屋的供需关系基本平衡;超过10%,意味着房屋存在较为明显的积压情况。

北京和鄂尔多斯的空置率已经是房屋严重积压的信号。

在已经征收房屋空置税的发达国家,空置率几乎都在5%左右:加拿大和澳大利亚出租房空置率一般在4%以下,新加坡出租房空置率在6%以下,日本房屋空置率在5-8%浮动,瑞士低至1.47%。

然而,尽管如此,数据依然有很大偏差。

还有一组经常被引用的数据——西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告显示:

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

这组数据,远远高于国家电网统计的数据,也远远高于意味着房屋的供需关系基本平衡的10%。

所以杨伟民在6月的论坛上反问:“现在我们在频频调控房地产市场,但是底数不清,怎么调控?就像GDP不清楚你怎么调控经济?怎么进行宏观调控?”

香港先行一步

同一时间,也就是今年6月,香港率先开始征收“一手房空置税”,香港也成为中国首个开征空置税的城市。

面对房价连续22个月上涨的情况,香港财政司司长陈茂波3月开始考虑征收空置税。仅仅3个月后,6月28日,香港行政会议召开特别会议,讨论三项房屋新措施,其便中包括了正式征收“一手楼空置税”。

行政会议决定对空置一年及以上的一手住宅征空置税,该税种将通过现有差饷机制收取,将为应课征差饷租值的200%。

简单来说,税率征收时会对这套房屋的租金做一个评估,估算出可以得到的年租金,而空置税则为评估出的年租金的200%。

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尽管在如此短时间便将空置税政策落地,但香港房屋空置率与内地相比,其实并不高。根据官方的数据,仅有3.7%左右。

香港面临的问题是,空置的一手住宅几乎占到每年新增住宅的一半,5年增了1.25倍。这也使得今年一季度,香港一手房空置率以同比14.9%的涨幅,位居全球城市榜首,并预计未来还有上涨的空间。

空置税政策的出台,在短时间便收到了明显效果。

最常用来衡量香港楼价走势的“差饷物业估价署私人住宅售价指数”显示,此前连续28个月上升且再破历史新高的指数,7月升幅收窄至0.82%,而6月、5月的升幅分别为1.85%和1.64%。

有地产分析师预计,未来一年内,香港楼价将下跌15%。

一些要回答的问题

然而,香港仅对一手房征收空置税的方法也不能完全适用于内地城市。

中国内地城市的房屋空置率已经接近20%,与空置率只有3.7%的香港相比,一手房的调节空间十分有限。

2015年,时任国家统计局新闻发言人、现国家统计局党组成员盛来运表示,空置率统计难以推出。

“从短期和表面上看,主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看,主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施”。

温哥华市规定,房屋每年空置达到6个月的,需要按照“房产价值的1%”来交税,谎报业主将面临每天罚款10000加元的严厉处罚。

英国对空置长达两年或以上的房屋征收100%额外市政税;法国则规定住宅空置超1年须缴交楼价的10%为空置税,第2年增加到楼价的12.5%,第3年为15%。

事实上,这些国家的空置税征收,都建立在较为完善的征信制度基础上,我国目前的征信制度尚没有办法充分支撑类似的实践。

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此外,统一征收空置税还有极为复杂的情况需要考虑。

一是在商品房预售制度下,名义上已经拥有房产的人们,实际上并没有入住条件,如遇延期交房等情况,惩罚性的空置税是否能够对此加以区分。

二是中国的房地产商在交付新房时,多数房子为清水房或简装房,在房子本身未达到居住和使用或出租条件时,判定为“空置”是否合理。

三是中国幅员广阔,许多个人自身流动性很高,由于工作或生活的需求在不同城市持有房产,是否依旧需要交“空置税”。以及在全国各地经济水平和楼市情况差异巨大的情况下,应该以相同的标准还是差异化的标准进行征收。

最后,其他国家的经验在中国能否适用也成疑。

目前已知的控制统计手段是调查电表,而且空置税多为高额的惩罚性税收。为避免缴纳空置税,人们可能会有意通过故意耗电的方式,制造用电假象。

而对于那些拥有大量房源的个人和企业,会主动或被动地扶持一种类似房屋管家产业的诞生,这些管家的工作目标不是管理或修缮房屋,而是为业主避税,如此一来,空置税本身也是一种空置了。

另一边,也可能出现的成本向消费者转移。如内地效仿香港征收5%左右的空置税,那么缴纳过空置税的人们,在出售房产时,会抬升房价弥补损失,长期来看,很可能使空置税又和其他税收别无二致,成为推高房价的新助手。

还有分析人士指出,除了以套为单位的空置房屋,更应该引起注意的是空置面积。

相比于那些闲置的蜗居房,看似“充分利用”的大户型“豪宅”,其实占据了更大的居住使用面积。有一套大房子的人不用担心交税,有两套十几平方米的人们却要仔细分析政策,想想也知是不合理,于是有钱人为了避税房子越买越大,另一种畸形的市场又要诞生。

何时出台?

按照我国税收法定原则,一是开征新税,应当通过全国人大及其常委会制定相应的法律;二是对现行的税收条例修改上升为法律或者废止,力争在2020年前完成改革任务。

也就是说,从未被视为条例的空置税,要通过全国人大及其常委会制定相应的法律,才能实施。

今年9月7日,十三届全国人大常委会立法规划公布,包括各类立法项目116件。

其中,第一类项目69件,即条件比较成熟,十三届全国人大常委会任期内拟提请审议。此外,还有47件列入第二类项目,需要抓紧工作、条件成熟时提请审议。

空置税并未在规划之中,这意味着,自2018年至2023年,空置税不会进入人大的立法议程。

相比之下,“房地产税法”却被列为第一类项目。

与房地产税相比,显然空置税的效果更明显,副作用也更大。

房地产空置税,早着呢!

前我爱我家总裁胡景晖曾气急败坏地说,“只要一个税,我们就可以逼出90万套的空置房”。就算房价下不来,房租也能多少降一点。

但田国立一语道破天机:“房价要真控下来,银行也害怕,房地产商也害怕,买房者也害怕,相关部门也害怕,但你真继续涨大家也害怕,这个僵持局面必须得有一个办法解决,商业银行在这个时候必须有一些操作办法。

所以才会出现房地产税势在必行,而空置税只是纸上谈兵。

国民经略就曾分析表示:

征税的目的并不是降房价。 如果是为了降房价,空置税比房产税更加立竿见影,但对楼市的副作用也更大。可以想象,如果中国住房空置率真的超过20%,一旦开征空置税,影响无异于一场地震。 显然,如今的市场稳字当头,空置税这种“大杀器”显然不会轻易启用。 房产税能提供更持久的稳定税源。 房产税是持有税,只要买了房就要一直缴下去,因而可以作为土地财政的替代。空置税更大的作用在于遏制投机,让房子流入租赁市场,虽能在短期带来一定税赋,但缺乏持久性。

文末,我们始终要问:安得广厦千万间,大庇天下寒士尽欢颜?

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