易居美国退市 香港再上市!股东含5家世界500强

7月20日上午9点30分,香港联合交易所,易居企业控股董事长周忻、易居企业控股CEO丁祖昱共同敲响了开市锣,今天只有一家企业在联交所上市,所以锣放在了主席台中央,尺寸也比较大,背后的电子屏上持久的打出易居企业控股的名字。为了拿到2048这个股票代码,易居企业控股向香港公益金捐赠了100万港元。公司发行价14.38元,总市值超过200亿元。

多家股东单位派出了高管亲身前往香港祝贺,包括中国恒大董事局副主席夏海钧、旭辉控股总裁林峰、福晟集团高级副总裁吴洋等,高朋满座又难免让人唏嘘。

7月19日,《财富》杂志公布了2018年世界500强名单,上榜的中国企业包括中国恒大、万科企业和碧桂园、阳光龙净。第二天,这四家企业联合投资(含控股子公司投资)的易居企业控股在香港挂牌了。易居企业控股有一个超豪华股东阵容,如果算上基石投资人淘宝中国,则其股东名单中具有世界500强基因的就有5家了。

周忻是地产圈的“老人”,早在2000年便开始涉足房地产营销代理行业,可以说见证了中国房地产业市场化发展的全程。有意思的是,尽管周忻很早就积累了丰厚的资产,在行业里也有很深的人脉关系,但他本人却从未涉足房地产开发行业,而一直坚守在房地产服务行业,还将易居形容为房地产行业最好的服务生。

易居企业控股的前身为易居中国,2007年在美国纽交所上市。上市之初便受到美国投资人的追捧,因为周忻讲了一个最佳服务生的故事。但随着易居中国业务日渐多元,周忻发现他越来越不会讲故事。2016年,易居中国完成私有化并退市。同年,周忻开始推进旗下业务重组,成立了易居企业控股,将大易居围绕中介服务的三大业务放了进来:一手房代理服务,房地产数据及咨询服务、以及二手房经纪平台服务。上述三项同样是大易居最核心的业务。

故而,周忻将此次易居企业控股的上市,定义为再上市。“再上市,我们依然是服务生。”周忻站在联交所的主席台上说。

豪华股东

易居企业控股有个成建制的豪华股东团队。上市前,该公司共有31个外部股东,包括26家百强房企,亦有沈南鹏、卓福民本这样的明星投资人。其中,万科、恒大、碧桂园各持股15%,其余各家股东持股比例在0.25%~2.573%之间。

而作为实际控制人的周忻,在公司的持股比例不高,上市前仅25.622%。但在接受《中国企业家》采访时,周忻强调,实际上他的持股比例,和易居中国退市前保持基本一致。但“私有化换了一批股东,让易居上了一个台阶。通过市场化资本化的运作,提升了企业的核心竞争力。”

至于易居是怎么上的台阶,丁祖昱的解释更为详尽:“这一次,易居的战略合作者进来了,来支持未来我们的发展。恒大、碧桂园、万科各持股15%,等于和我们捆绑在一起了。”

是的,没有任何一种结合,比股权更为紧密。同样,没有任何一种战略合作协议,比此次的入股协议更为有效。通过此次上市,易居对它的大客户进行了长期锁定。以恒大为例,易居的招股书显示,自2015年至2017年,来自恒大的收入分别占总收入的22.3%、26.9%、35.1%。同样,碧桂园和万科也是易居的大客户。根据该公司的介绍,目前100%的房地产百强企业都与其有业务往来。

有意思的是,易居并没有主动寻求房企的入股,反而是后者采取了主动姿态。2015年,当易居中国刚刚宣布了私有化计划,第一个找到周忻的是万科的郁亮,开玩笑似地说:“我们参与一下吧。”2016年3月,周忻去广东推广宝库项目,一堆开发商也都表达了要参与易居中国私有化的想法。当然,没有人刻意说要坐下来谈,手头上仅有的资料是公开财报。很快16家企业在易居企业控股的投资协议上盖了章,不久后这个名单被扩充到了21家,最后到26家。

这是周忻在地产圈好人缘的一次集中兑现。他一直将易居定位于房地产业的服务生,把姿态放得很低。周忻经常跟员工说的一句话是:“开发商是我们的衣食父母,都是爷,我们要清楚自己的定位,我们是孙子公司。”

当然,就易居和他的股东客户来说,这次上市本身也是双赢。2016年,恒大、万科等入股时,易居企业控股的估值为80亿元,不过两年时间,它们的投资回报率达到250%。

在易居企业控股的此次上市中,令人产生遐想的还有基石股东名单,除了淘宝中国,这份名单还包括华侨城、恒基兆业集团李家杰、新加坡城市发展集团(CDL)。至于它们之间又将有哪些新的结合,周忻并未多言,只是表示这是投行撮合的结果:“当时我就提了一个方向,要求来自四个方面:国际资本,香港大佬,国家队,跨界整合。”

大中介服务

一个半月前,链家董事长左晖发了一条朋友圈:“此时的北京,乌云密布,有会解天象的吗?”周忻看到了,在下面评论了一条:“这么吓人?有雷暴吗?”很快,周忻明白了,链家和58同城杠上了,这是左晖在借物喻事呢。他顿时觉得有些不妥,好像自己也意有所指似的,其实周忻没多想,只是担心第二天能否顺利飞北京。但毕竟易居也有了二手房相关业务,即它的房友板块。

房友成立不过两年多时间,做的是二手房经纪平台服务。值得注意的是,房友做的并不是和链家类似的二手房经纪,也不是像贝壳、58同城那样的流量平台,这家公司实际上是一家平台服务公司,即为小微二手房经纪公司赋能。

根据丁祖昱的介绍,上述赋能,易居实际上是免费的,公司真正看重的是这些二手房门店的渠道作用,即将二手房门店作为公司代理的新房销售渠道,即一二手联动。通过联动产生的销售代理收入,其中80%归门店,20%归易居。

目前,房友在全国范围内的合作门店已有8000家。当然,在整个易居企业控股的盘子里,房友的营收贡献比例还非常小,2017年只有1.7%。

盘子里最大的还是一手房代理服务业务,以易居为品牌,过去三年里,此项业务的营收占比均超过80%。易居现为中国最大的一手房代理商,2017年通过易居形成的销售规模达到4300亿,占全国商品房销售总量的3%。丁祖昱预计,上述比例在今年会达到5%,明天继续增长至8%。

丁祖昱的底气在于,房地产开发市场的集中度正逐渐提高,目前百强房企的市场占有率已达到50%,未来甚至会达到80%。而易居合作的正是这些大房企,它们共生共长,甚至在股权上水乳交融。

根据招股说明书,易居企业控股已与46家领先房地产开发商订立战略合作协议,年限在1~6年间。截至2018年月31日,该公司的已定约储备物业包括1068个一手房代理服务项目,总建筑面积2.272亿平米。

就易居企业控股的业务而言,一手房代理是最赚钱的,二手房经纪平台服务是最有成长性的,但它最有含金量的业务应该是房地产数据及咨询服务,以克而瑞为品牌。单纯从营收上来看,克而瑞对集团的贡献并不大,只有十几个百分点。但是,它的价值却不仅于此。

目前,克而瑞已接入几乎所有主流房地产开发商,形成了最权威的房地产大数据库,尤其是其房地产企业的排行榜,已成为业内最有公信力的榜单。

换句话说,囊括了克而瑞的易居企业控股,虽然还是服务生,但绝对是拥有话语权的超级服务生。

周老板和丁校长

周忻念旧,他是那种老上海商人的做派。恒大是2008年开始和易居合作的,恒大后来做大了,给了易居不少业务。也有2000年左右找易居合作的小开发商,前两年要在上海开一个只有2万平米的小项目,也打电话给周忻,让去看看,他也去的。

易居企业控股的核心高管,很多都是老人,丁祖昱更是从1997年毕业开始,就一直跟着周忻。2016年易居企业控股的成立仪式上,周忻将一面大旗交到丁祖昱手中,大意是将这家企业交到这名新晋CEO手中。

为什么是丁祖昱?周忻说看到了他身上的韧性。在地产圈里,丁以勤奋著称,同时他还喜欢跑步,每天坚持,甚至连上市敲钟的早上也没耽误。

如果说周忻是老派商人,那么丁祖昱就不一样,他身上有一种明确的精英气质,他甚至已经是一个IP,大致相当于地产圈的任泽平。丁祖昱是华东师范大学世界经济学博士,擅长数据分析和形势判断,他还有自己的公众号“丁祖昱评楼市”,粉丝众多。每年丁祖昱还会举办一次楼市预测报告会,报告会卖的票价不便宜。此外,丁祖昱还兼任易居沃顿的培训校长,被学员亲切称为丁校长。

当丁祖昱这个IP立起来了,易居的人脉资源就实现了连接,这一点周忻也认同。这几年,他尽量把丁祖昱往台前推,“公司都是丁总在管,我和恒大、万科他们一样,都只是股东而已。”周忻说。

这正是周忻聪明的地方。在五光十色的地产圈里,他就像一个开舞场的人,最懂得把聚光灯投射到别人身上,但卖舞场票的终究还是自己。

本文源自中国企业家杂志

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