这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：新人首问，房姐你好，坐标：深圳，家共有一套龙华房子(带深外龙华学位),挂在老婆名下，老婆名义贷款，每月老婆还贷，2016年底婚后买的，现在两个小孩准备上幼儿园。

从2015年婚前开始，一直想在深买房，但当时刚工作由于资金不够，当时看的深圳凯旋豪庭(60平总价280多万，现在涨到500多万，欲哭无泪),加上老婆(当时是女友)不让买，一直搁置了，还跑去投资股票，亏得一踏糊涂。直至2018年中手头储够了一点钱，大概手头有8090w,当时老家(广东肇庆鼎湖新区承办省运会，房价也炒作涨得厉害)想着深圳也买不了什么，就买了总价88万，广东肇庆鼎湖桂城丽港新天地，目前房产证未拿到，目测跌了20w，估计价格也是起不来。

到了2019年上半年，手头有100多w，当时也关注了一下深圳房市，但是当时咨询了一下中介，说我这种情况算二套，要买首付要七成，后来算了一下100多w也买不了什么，后来又没有关注了。直到最近，了解一下还是可以做三成，但是发现房价又暴涨了一倍。

次次的错过、一次次的坎坷，一次次投资失败，财富不断缩水，欲哭无泪。

目前我个人手头子弹就200w左右，基本放在银行理财了，年化又不高，还是买一套深圳房子，不想再错过上车的机会，目前家里小孩学位和改善住房应该不用考虑的。主要想和升值。我目前税后每月22w左右，公积金6k多，每年保险费可能78w。

上周重新开始关注房子，刚开始的方案是想着考虑拿手头子弹一半多点出来做首付，结合上述资产情况，请问下老师目前我应该则怎么规划和整合一下,老家的房子如何处理，目前又没有房产证好像又卖不到。目前我的情况可以关注哪些盘，又怕再一次错过机会，请指点迷津。

回答：你好，深刻反省，提升认知，摒弃错误的投资方法，遵循正确的路径，未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。

为什么我们坚定不移的看多房地产？因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。因此，TOP20城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。

我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。

所以你现在最需要解决的就是肇庆的垃圾资产，即使是亏本也要出手。没有交房可以合同交易，或者找开发商申请更名，抛给下一个接盘侠。

深圳热门板块已经价格已经涨上去了，接下来我们需要调整投资策略，回报率最大的板块详见知识星球内部分享。

提问：新人首问。房姐你好，先简单介绍个人，40岁，男，在广州居住，一家三口，暂时在海珠区有套156平的房子，贷款350w，佛山2套公寓，贷款共60w，每月总月供大概33000，澳洲有2套房子，没贷款，买了些香港保险，美元计价保额大概80w，每年保费3万美元，手上有子弹400w，月收入30w。想房姐帮忙回答以下问题: 1，资产配置方面是否充足，有没有必要再配置外国的资产。如果配，买哪个国家的资产好 2，想在广州再买套房子投资，400w左右的，是买哪个区好？有没有具体楼盘推荐？3，如果想投资广州外的房子，有哪个地方比较好，不限购，升值潜力大的。请房姐根据我的情况给点建议，谢谢！

回答：以正合，以奇胜。以末逐财，以本守之。海外房地产有几种类型：

1.传统欧美强国属于“正”、“本”，是用来守财，给人民币资产做对冲，降低波动率的。

2.新兴国家属于“奇”、”末“，是用来以小博大，构建反脆弱的资产配置结构，提升资产包整体复合年化收益率的。国内囤砖是货币＋都市化＋城市虹吸能力 海外建仓是诺亚方舟＋稳定收益 A8.5以上可以全球建仓。

未来20-30年，中国一二线城市优质地段房产仍然是最好的大类资产。现在已有的房产需要重新做配置，公寓并非优质投资产品，建议出手置换成住宅产品，涨幅更大。

回报率最大的资产配置方案，详见知识星球内部分享。

提问：房姐好，刚需首付50万，成都大面片区二手房值得入手吗，还是主城区二手房。感觉大面价格有点虚高。

回答：你好，大面已经过气了，现在价格已经涨高了。

成都投资注意不要去看天府新区，怡心湖，金沙城，九江，温江，大面，三圣乡，这些地方没前途。

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提问：新人首问，房姐您好！坐标北京，有一套45环之间的房子（按揭中），家庭年收入50万，明年可能随老公工作全家迁往新加坡（如果疫情能稳定住或公司没受太大疫情影响）。看了您好多分享，决定入手一套300万内的同小区老破小进行投资抵御通胀，但首付款不够，考虑做经营抵押贷款全款购入。有几个问题想请教一下您：1，做经营抵押贷找了中介要中介费5万+，有点心疼，请问您是否可以自己操作，北京哪家银行能做这个业务，利率大概多少？2，去新加坡很纠结，那边给的工资除去当地房子租金，收入比北京还少，但考虑40岁的年纪能去度下金或许对将来发展有帮助。3，孩子读的名副其实的菜场小学，但那边学费至少10万。纠结！！！！！！

回答：你好，贷款业务做久了，被人问到最多的一句是：我要办贷款，哪个银行贷款产品比较好？利率更低？

这个问题就像「我想找工作，哪个公司比较好？」一样，几乎没法回答。办理贷款，首先要了解当地银行的产品条件，对贷款人有哪些资质上的要求。其次你要学会看自己的征信，了解自己的贷款条件，贷款资质，流水是否被你想要申请的银行认可。银行的产品多则几十种，少也有十多种，其中也许有不少看上去条件非常诱人的，问题是「我能贷吗」？

贷款不是超市货架上的商品，想买就买。贷款更像是放出来的职位招聘，要看贷款人是否符合招聘需求，然后找到最适合自己的贷款产品。在信贷大放水周期，贷款要求很低，你有挑选的资格。在正常时期或者贷款收紧的城市，贷款人是纯粹的乙方。最快的方式就是找到靠谱的贷款中介，建议你先多咨询几家，对基本的收费情况做个简单了解，再挑一家性价比最高的。

不知道你们是什么行业，并不认为去新加坡可以镀金。赚钱真的不能指望工资，多开发副业，增加睡后收入才能不陷入中年危机。

有北京户口可以考虑下学区老破小。

没有北京户口，建议用工作居住证读第二三梯队的学校，户口迁到天津，为孩子高考做准备。

提问：美丽智慧的房姐您好，刚刚加入星球，看了好多您的精华帖，能否对后湖、四新、白沙洲、光谷这几个板块的投资价值排序，可否具体分析一下每个区域的优缺点呀？

回答：这几个板块价值排序：光谷>白沙洲>四新=后湖 后湖、四新、白沙洲属于三个主城区中起步比较晚的睡城，刚需集中地，没有产业支撑，未来天花板不如光谷。

白沙洲板块起步比较晚，在武昌区的环线位置很好，房价对标南湖。

房产投资是一门技术活，涉及地段、面积、品质，有主流战略，和小众战略。地段又分产业、轨交、规划、人口等因素。在楼市的早期，城市价值体系尚未沉淀，市中心的价格还没有涨起来，比如10年前的武汉天地1万+，这个适合就要赶紧买买买。

随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群(新房癌)不愿意买没学区的低价老破小。

于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。

内环的土地和各种资源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成长性，只代表流动性。

不稀缺地区变得稀缺才有成长性。

对于武汉这种大城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。大部分百姓都是zf信徒，zf教育几年立体式舆论引导轰炸，再偏的地段，在民众心中都会变成市中心，新房卖天价。

没有百姓飞蛾扑火，哪有城市浴火重生。真正的投资着，需要拥有一双慧眼，买在板块大涨之前。如何判断哪些是具备成长性的城乡结合部？

比如，售楼部以规划了名校分校，医院分院，地铁以及商圈等作为最大卖点的板块，重点在规划。

提问：房姐你好！新人首问，我目前24，在成都工作生活，想办法买了三套房，A:18年因为摇号几十次没中就在仁寿视高买了一套房，首付3成贷款72万30年月供4200，预计今年年底交房。B:19年用男朋友的房票在成都市温江区摇号买了一套剪刀差的房子，首付3成贷款42万月供2650，今年年中交房。C:今年用弟弟的房票摇号在天府新区购买恒大天府半岛这个楼盘，预计月供5000。目前手头紧，基本拿不出首付，视高的房子又降价挺多，又都是期房，明年我想用自己的名义在成都买，但是有视高的按揭房，再买就是二套，首付6-7成，拿不出这么多，有没有什么办法破解？视高的房子投资的话怎么样？

回答：你好，视高属于成都的燕郊，已经贵的一塌糊涂了，现在也没什么机会了。视高本身，没有足够产业支撑、人群基础，但房价先吃成了胖子。高位套牢、无人接盘，是视高楼市未来可预见的事实。原因很简单，这个只有5万人，位于五线城市边缘的一个小镇，房价已经超过当地人可承受的范围，但视高并没有出台任何有关的调控措施，房价放任自流。

视高镇深知自己短板明显，有燕郊房价“腰斩”的先例在，似乎不敢再去冒这样的风险。政府有意通过低价的产业用地吸引企业进驻，由产业带动视高区域的后续发展，或许这才是视高发展的正确道路。

长期来看，产业一步步落实、人口增加，视高有一定的发展潜力，毕竟它拥有大城市商圈的独特地理位置和资源优势。但是对于现在资源初生的视高来说，被严重透支的房价是它不可忽视的发展短板。

天府新区基本没什么好盘，不过恒大天府半岛还勉强可以接受。

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提问：新人首问，望回复。房姐您好，幸运能够关注您，我想请问目前子弹120万，年入150万左右，想用于投资在哪里好呢？我是江西三线城市，可以偶尔自住度假又能投资增值的 谢谢。

回答：你好，子弹100+，收入还不错，投资一线北上广深都可以，二线南京杭州天津成都重庆武汉郑州西安沈阳也都没问题。一二线城市之间的分化很大，有的很贵有的很便宜。top10的一二线长线看好，20-30年都不会有问题。房产是要均衡配置的，最理想的是一线三分之二，二线三分之一。

如果能开发出一线城市的房票，先入手一套底仓，未来有子弹再陆续定投二线城市是最好的方案。

理论上我们投资首选省会城市，但是从投资角度看，我们对南昌和九江资产是没有兴趣的。环江西经济带、环江西高铁线、环江西5G圈……在现代中国经济布局中，似乎只要是好东西就会绕着江西走，江西省也在社交环境里退化成了常被人们忽视的透明人。在中西部崛起的大背景下，南昌与九江的表现也不如周边的武汉、长沙一般抢眼。赣北商业的如火如荼还是无法弥补江西全省因交通重心转移而感到的亏空。再加上昌九两地过于偏北，与中南部城市的联系不算紧密，能起到的带动作用也非常有限，曾在内河贸易中起到举足轻重作用的江西，终究还是变成了空心带，逐渐远离了人们的视野。

提问：最爱的房姐，你好。仁恒公园世纪，175平方，23000的价格是不是太高了？对比晋合金桥世家，容积率，绿化率都差很多。我担心品质和价格不成正比。毕竟买套改善型的房子不容易呀

疫情过后，感觉房价都很硬挺，好多楼盘和年前的价格都一模一样。请房姐建议下: 1，手上120个，买江岸区的改善型，还有其他比较好点的楼盘吗？2，武汉的房子，是随时入手，还是缓和一段时间，有没有下跌的可能性？希望房姐答疑解惑。

回答：你好，仁恒公园世纪和晋合金桥世家都属于后湖板块的标杆产品，自住还不错，但是投资性价比一般。

汉口改善自住和投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

2003非典，事后来看，楼市也没有明显降价，具体到买房上，如果遇到了搬家移民，或者病人家属急用钱的业主卖房，有可能便宜。这种个别现象可遇不可求，市场的专业买家不少，都会盯着。每个救厂老板的背后，还有十个炒房客。

房姐你好，刚刚卖了房，手上200多万现金，公积金每月1万，可以买四百多万的房子，房票两张，工作在萧山靖江，父母在杭州市区，现在有两个方案：1.在市区单价4万买一套自住楼梯房60多平方；剩下去大江东摇号或者靖江次新房投资 2.揺号钱江世纪城板块的御虹府，保利诚品101，绿城桂语听澜等或者城东新城板块的东潮府等，低中签，两年后拿房，中间租房 3.买钱江世纪城板块的绿地旭辉城(单价4.6万起)，德信君臣(单价3万多)等二手楼盘或者买父母在的小区附近二手房。想买市区的次新房价格太高了，老房4万，次新房6万多，但朋友说市区的老房子比萧山新房保值，写的有点多，麻烦帮我看一下，回答一下谢谢

回答：你好，杭州投资忌讳2点：

1.除了京沪，不买老破。杭州的老破小不值钱

2.杭州不买4万以上的房子。纯投资角度可以考虑钱江世纪城和未来科技城，虽然板块能级钱江世纪城高于未来科技城。但相差1万的单价，从投资角度我还是会选择未来科技城核心区2-3W的房子。所以更倾向入手2套低价板块的楼盘投资，父母市区租房住。

萧山也可以，规划上有产业，但是需要长持。

提问：房姐你好，新人首问

我广州户口，老婆深圳户口。16年购入一套广州房产，写了我两名字共同拥有，30年85折sFSD,贷款110W,现市值大概300w

现手上有子弹130左右，家庭年收入大概70W,想在广州再购买一套投资。因长期在外地工作，现在只看过1.黄石西路板块的阳光美居，看中以后棠溪火车站发展。2.同和板块的云裳丽影、时代花生Ⅱ,位于天河北，好岀租也可用于以后自己住。3.珠村的盈彩美居，看中珠村地铁开通和金融城带动。

现有以下的疑问

1.阳光美居和盈彩美居都是04年左右的房子，小区和设施等都比较旧。云裳丽影、时代花生Ⅱ则是12年-16年交楼。房龄会否对升值有一定影响?

2云裳丽影、时代花生在天河北，租金比较可观，也比较好岀租。房姐觉得这2个楼盘是否值得投资

3.我看过你推荐的黄埔那边的小区，租金比较低且房源好多。黄埔花园后面几期还有万科城市花园都要4万的单价了，这个价格是否用来买中心城区的租售比更划算?

4.广州一些旧的楼梯房高层是否值得投资，期望以后加装电梯可以升值

5.根据现在的疫情，投资房产是否合适?是投资中心区抗风险还是投资大面积低单价指望国家注水拉高房价?

6.投资深圳的话，有什么推荐?在广州的房子对敲资金出来投资深圳是否合适?

回答：你好，天河北到底值得投资吗？我们可以从几个层面来考量这个事情。

1、天河北的客群 这个片区的主力客群一部分是早期的各路党政机关的人，比如地税局、质监局、消防局等等，其中以“穗园小区”业主为代表；另外一部分是当年CBD的中产白领、金领，基本上就是这两类人。

另外因为有华阳、龙口西、华康等“名校”，吸引了一部分因为小朋友要读书而置换到天河北的客群，这些客户主要来自天河东、车陂、棠下、员村等区域，他们是冲着学位房的。还有一批印度、英国等国家的歪果仁，他们主要聚集在帝景苑、芳草园一带。

但是，当珠新取代了天河北，当各行各业的办公场地从天河北搬迁到了珠新之后，包括律所、顾问公司、科技公司等等，这些所谓的白领和金领是迟早要从内心“淘汰”天河北的。

精英人群在抛弃天河北，至少也是慢慢的在抛弃。剩下的基本上因为工作地还保留在周边区域，以及因为“学位”置换过来的这群人。

2、从价格上天河北的优劣势

纯投资角度来看，单价6万的盘可不可以买入？单价4万的盘可不可以买入？我觉得得一分为二的看这个事情。纯粹从价格来判断，广州市区内，如果单价高于5万，就要非常小心，因为你的入货成本就是高，你的风险就在那里，这个因人而异。

天河北未来价格分化会非常厉害，贵的越贵，价格低的大概率就起不来的，甚至觉得上面两条的入货原则有点牵强，如果我们有更好的选择，你一定、必须、果断要放弃天河北。

天河北在2017年之后就基本上达到了区域板块价值的顶峰，她的使命和过往的繁华会永远存在广州人的心中，犹如慢慢老去的老东山、老越秀、老荔湾一样。城市的发展脉络其实是极其显著的，在天河区内，就是向东，一路向东发展。一个城市的房价肯定是跟着“中心”来移动的，这是确切无疑的，广州是一个“单中心”的城市架构。

云裳丽影：这个盘最贵的成交单价4.7-4.9万/平，在2018年上半年，目前这个盘价格回落到4.2-4.4之间，降价幅度12% 这个盘居住起来蛮舒服，尤其是园林很舒服（高低错落、别致有加），学位就是一般般的同和小学了。商业配套就是广州大道斜对面那一两个大盒子商业，还不错，也算地铁盘，次新，如果只关注这个板块，可以买的，看价格。

主场广州建议继续加仓广州。

提问：新人首问！房姐你好，在网上看了你的一篇文章，被你独特的见解吸引，随即关注公众号，看了文章越发觉得迫不及待要靠近你，哈哈！别多想，想投资房产想疯了！背景：年33了，居武汉，个人年薪20，媳妇儿年薪5，子弹30，全款房一套（开发区海伦春天三期），20万车一辆（马上结束贷款），孩子刚上幼儿园。疑问：之前一直想投资小商铺，因为了解了下本小区的商铺租金是不错的，想从各种小区商铺入手，以租养贷，顺利裂变。同时也在考虑瞄准学区房，因为目前所住小区虽然有学校配套，但是学校不好，对于当前状态到底是先解决学区，还是先投资？有点激动有点乱，抱歉！希望回复！我先看看内部资料！

回答：你好，底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。

投资一般是不推荐商铺的，涨幅太差，现在很难碰到租售比5%以上的商铺了。建议抵押海伦春天融资，入手一套学区房，小户型挂学位，淘笋。剩余子弹再入手一套低价潜力盘。

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提问：房姐，武汉首套房的话，不自住，是投资三环以外的低价潜力房，一百平；还是投资主城区的小户型。还有你经常说的陶笋是指性价比高的二手房吗？

回答：武汉这种摊大饼的城市只有三环内的主城区才能聚人气，人口和产业密集的地方才有投资价值，首选推荐的几个价值洼地。东西湖和江夏属于远城区，武汉各个区都在打造新区，但是你要甄别真新区和伪新区。

笋盘：以市场价的折扣价格买入房产。这里泛指：找一个低估的板块，比如 88 折；再找到一个低折的小区，比如 88 折；再找到一个低估的房子入手，比如 9 折。任何一个条件发生变化，那都会迅速从折价中向非低估方向恢复。如果会错了意，那么要找到天荒地老。有一个极端，在行情很差的时候，很多房东会先卖后卖，极易出笋盘。

提问：房姐，我觉得你是一位思维敏捷，洞察力极强的思想家！我想问你一个问题: 为什么那么多人不想上班了，想出来创业，然后加盟了开店了，比如餐饮，比如教育培训，还比如oto，共享经济，新零售……更有甚者误入返利盘，拆分盘，互助盘，p2p，数字货币……现实很骨感，往往不到3年就关店歇业了？玩盘玩链玩币把自己辛辛苦苦存的几十万元赔光了，有的还负一身债！？社会底层的普通人的上升真的那么难？上升的渠道在哪里？智慧的房姐，你是怎么看这个问题的？

回答：人生事业不如意概率非常大，尽管会持续努力还是有可能碌碌无为。如果这样，你应早些认清形势。传统家庭出来孩子，最大的困难是观念的束缚。比如，只相信亲手劳动才能赚钱。那些试图通过P2P和互助盘赚钱的人，说到底就是懒，明明知道是庞氏骗局，却一直在赌自己不是最后的接盘侠。

普通人还有提升阶层的办法吗？

这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际这些高大上的圈层，是二代们的特权。

普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。但是买房这条路属于重资产行业，特点是威力太大，一打不准，成本太高。光靠现金流是发不了财的，光靠重资产也不行。所以需要2方面一起抓。创造现金流的途径很多: 工作 租金 代购 电商 短视频 自媒体 等等。

具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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