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作者 | 刑一帆（诺亚全球宏观 研究工作坊）
诺亚研究工作坊 核心观点
1. 香港：自2016Q2以来房价大涨，高额房价使居民望而却步，房屋拥有率不断下滑，被压抑的需求自今年一季度开始释放，新房供不应求，二手房交易量大，住宅土地供给增加，小单位落成量占比增加；受租金上涨和共享办公趋势的影响，许多公司将逐步从中环/金钟迁往湾仔/铜锣湾、港岛东、九龙东；旅游人数增加带动零售额上涨，零售地产反弹。
2. 新加坡：经济稳定健康增长，虽然有利率上涨风险，但固定利率贷款政策仍然会支撑房价，住宅销售复苏，新房供不应求，二手房交易量增加，项目紧缺，空置率低，将推高房价和租金；一季度失业率下降，优质写字楼供应少且不稳定，租金将继续增加；虽然购物商城空置率随供应增加而提高，相信旅游业的蓬勃发展将提高零售地产租金。
正文
01
香港：住宅需求反弹，写字楼去中心化趋势明显
经济整体向好，GDP同比增长4.7%，实际利率较低甚至为负，房价或将温和增长
虽然受全球经济波动和市场流动性收紧的影响，香港宏观经济整体仍向好，2018年一季度GDP/私人消费开支同比增长4.7%/8.6%，表现远好于去年。由于高通胀，实际利率较低甚至为负，加上大陆资金不断流入，我们预计2018年香港房地产市场会有非常不错的表现，但美联储加息和流动性减弱会导致利率上升，房价增长可能会比较温和。
实际利率较低甚至为负，居民杠杆超过1998年最高水平
一、 香港住宅
住宅单位售价同比涨14.9%，租金同比上涨6.2%
2016Q1以来价格上涨迅速，根据差饷物业署的统计数据，一季度价格/租金环比上涨4.6%/1.1%，同比上涨14.9%/6.2%，由于租约普遍在一年以上，租金变化较滞后。
住宅单位售价和租金上涨迅速（1999年=100）
一季度土地供应量增加，40平方米以下和100~160平方米单位落成占比提高
根据政府统计处发布统计月刊，一季度公开拍卖的土地全部为住宅用地，供给量增加，单价93.67万/平方米，与去年同期相比变动不大。从住宅单位落成量来看，现已恢复到金融危机前的水平，一季度落成1,243套单位，小于40平方米单位落成494套，占39.7%，100~160平方米单位落成373套，占30%。
一季度成交量下降8%，新房成交量下降35.7%，但需求仍强劲，二手房交易活跃
2016年Q1以来高额的房价压抑居民的购房需求，住房拥有率下跌，今年一季度跌至64.1%，为30年最低水平，被压抑的需求在一季度有反弹迹象，出现需求旺盛、供给不足的情况。一季度新房市场成交834套，二手房交易活跃，成交4,582套。土地供给增加可以缓解部分需求，旺盛的需求可能会抵消利率提高和外资流出对房地产带来的不利影响，房价将依然坚挺。
二手房交易量远大于一手房
二、 香港商业地产
一季度中环/金钟空置率1.5%，收益率降低至2.3%，高租金使许多公司逐步迁出
甲级写字楼总体空置率维持在正常水平5.1%，其中中环/金钟空置率1.5%为最低，月租$130.4/平方英尺，收益率降至2.3%。中资金融机构扩张迅速，投资者偏好中环/金钟，空置率和月租趋势将继续维持，过高的租金使许多公司搬入附近的湾仔/铜锣湾、港岛东和九龙东。
一季度中环/金钟收益率降低至2.3%
一季度零售业反弹拉动地产售价和租金上涨，供应量增加，空置率2.4%
2017Q1开始零售地产供应量逐渐增加，一季度增加32%，空置率维持2.4%不变，表明需求增加。游客数量增加拉动零售额同比增长30%，带动一季度租金指数同比增长3.6%。由于汇率较低和经济形势向好，大陆游客将会增加，拉动奢侈品销量，预计今明两年零售额增长速度会逐年增加4%~5%，持续看好零售行业。
季度零售额同比增长30%，租金指数同比增长3.6%
02
新加坡：住宅需求旺盛，商业地产复苏
一季度实际GDP同比增长4.4%，私人消费支出同比增长2%，预计经济健康增长
一季度实际GDP同比增长4.4%，增速较上季加快0.8个百分点，比上年同期回升1.9个百分点，私人消费支出同比增长2%，增速较上季度减缓3.3个百分点，比上年同期回升2.9个百分点。尽管未来几个季度经济增长料将放缓，但我们仍然预计2018年经济将呈现3.3％的健康增长。
利率上升给房屋贷款带来压力，但固定利率贷款计划会继续支撑销售
新加坡贷款基准利率Sibor从2013年5月的最低点开始上升110bps，其中55bps实在2017-18年间上升，利率上升增加房屋贷款成本，或将迫使房东涨租。不过星展银行的固定利率贷款计划可以将影响降低，继续支持房屋销售。贷款计划简单来讲是3年内贷款利率固定，前两年为1.85%，第三年为1.86%，利率第四年开始浮动，为9个月定期存款利率+1.68%。Sibor的走势跟美国联邦利率走势基本一致，波动较大且不易调控，相比之下定期存款利率较低且波动较小，可以将利率对房地产的影响降到最低。
Sibor与美国联邦利率走势一致，定期储蓄利率波动较小
一、新加坡住宅
一季度空置率为7.4%，为2016Q1以来足底水平，将带动房价和租金回升
一季空置单位数为26906，空置率7.4%，为2016年Q1以来最低水平。平均出租率上升0.3%，为2013年Q3以来第一次增长。空置率走势与租金指数走势大致相反，空置率下降会提高和租金。一季度价格/租金指数同比上升5.4%/略微下降0.8%。低空置率会降低库存，加上新增供给不足，加剧买房竞争，会进一步推高价格和租金。
空置率开始回落，价格和租金指数将上升
一季度供给不足，需求旺盛，二手房交易量同比增加67.3%，土地价格或将增长10%
一季度新单位销售1,581套，同比下滑46.6%，主要是由于新房供给不足。二手房交易市场较活跃，销售3,747套，同比增加67.3%，购房需求旺盛。
新房销售量同比下降46.6%，二手房销售量同比增加67.3%
一季度有1,977套新住宅单位完工，为2012年以来的最低水平，新加坡市区重建局预计将有9,908住宅单位在今年完工，比去年减少40%，这一数字在2019年将下滑至8,060，2020继续下滑至3,330。在销售复苏的背景下，地产项目紧缺，土地销售活跃，市场情绪向好，今年或将土地价格推高10%以上。地产商希望加快提前销售，避开明年的政府重建项目供给高峰期，同时可以用提前销售收入尽快拿地储备开发。
二、新加坡商业地产
一季度优质写字楼空置率为5.8%，带动价格/租金同比上涨2.9%/6.5%
写字楼市场2015-2017低迷期之后开始复苏，价格和租金都将上涨，但是上涨的利率可能会减缓写字楼投资。优质写字楼空置率从2017Q3开始下降，一季度空置率为5.8%，比上季度下降2.3个百分点，带动租金上涨明显，同比上涨6.5%，空置率将进一步降低，将带动写字楼尤其是优质写字楼价格和租金上涨。
优质写字楼空置率从2017Q3开始下降，带动价格和租金上涨
一季度优质写字楼租金同比上涨5.6%，净吸纳量同比增长132.9%
优质写字楼的需求旺盛，得益于稳定增长的经济和良好的就业环境。优质写字楼供应量少且不稳定，已经连续两个季度没有新供应，一季度净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积）为55.5万平方英尺，同比增长132.9%。就业前景良好，加上供给减少，一季度优质写字楼租金同比上涨5.6%，今年平均租金或将提高10%，这一现状在明年将会持续。
一季度零售地产总体空置率为6.4%，购物商城新供应显著增加，旅游带动租金同比增长1.2%
一季度空置率为6.4%，环比下降0.4个百分点，租金同比下降1.8%。购物商城新供应4.3万平方英尺，显著增加，净吸纳1.1万平方英尺，与去年同期相比转负为正。虽然供应增加可能对购物商城租金产生不利影响，但旅游业对租金的拉升影响更大。
一季度购物商城供应增加
一季度赴新旅游人数达463万人次，同比增长7.1%，购物商城租金同比增长1.2%。 去年赴新旅游人数达1740万，创历史新高，比2016年增加6.2%，其中，中国和印度尼西亚游客增加最多。新加坡旅游局预计今年旅游人数将增至1760~1810万，比去年增加1%~4%，旅游收入预计增加1%~3%至271~276亿新加坡元，旅游业将会带动购物商城租金上涨，从而促进整个零售地产的复苏。
预计旅游人数增加，将带动购物商城租金提高
*本文首发诺亚财富研究工作坊（微信公众号ID: Noah-Research）原文标题《投资策略 | 2018年下半年香港及新加坡房地产展望》，作者诺亚财富研究工作坊邢一帆，转载请联系首发处获取授权。