大家好，我是地产一品堂。
近期聊的房企类型都比较广泛，有top主流，粤系，闽系偏多。也有类似星河，合生珠江等非主流稳健房企。
今天给大家聊聊那些执着收并购房企，这五年来，很多房企为了做大规模，执着于大量收并购项目，看起来都是香馍馍，可以不知不觉都把自己玩死。
收并购作为地产投资其中一个重要工具，早些年并没有那么吃香，近些年不管大中小企业，不做收并购仿佛都没有在地产圈混过。
收并购到底是香馍馍还是巨坑，今天我们在重点梳理几大正营。
01
资金充裕，综合实力强
收并购其实不管是地产行业，还是其他行业，都是企业做大做强的投资手段之一。但是收并购操作需要专业的投研，财务，法务团队的全面支持，专业起点要求较高，特别是涉及一些多股权项目，企业的综合实力门槛较高。
地产行业收并购典型稳健代表：万科 中海 远洋等
万科其实在收并购方面已经持续了多年，只不过比较低调，整体收并购动作不管是主导航还是次航道，10年来动作频繁，显示出了强大的风控+投资能力。
典型案例：
2007年万科地产40多亿收购浙江南都地产，整合了万科杭州的资源，让万科顺利打入杭州市场，这笔交易堪称当时地产并购的天花板。
2017年7月,万科宣布:与厚朴投资、高瓴资本、中银集团等联手,以大约790亿人民币的代价,收购全球知名的“物流地产”企业——新加坡的普洛斯。这次交易让万科顺利入局物业地产，打开了万科多元化业务又一个篇章。
以上案例充分说明万科的整体实力，不管是资金还是风控团队都做好了充分的调研与准备，为万科持续发展奠定了良好的基础。
中海地产应该来说是收并购的常客了，跟万科不同，中海更专注在地产开发领域，多次大型并购交易都来自地产板块。
典型案例：
2010年3月，中海地产完成蚬壳电器50.1%股权收购，涉及金额约15亿港元。同年6月，蚬壳电器正式更名为“中国海外宏洋”，中海地产获得蚬壳电器在国内6个城市拥有的约190万平方米土地储备。
2013年，中海地产获得了原中建地产旗下位于北京、上海、天津、苏州、成都、西安等城市约1100万平方米的土地储备和在建项目，还获得了伦敦的数宗写字楼物业。
2016年中海地产又宣布用310亿元收购中信股份旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的绝大部分住宅业务。
2019年至今每年中海在地产并购的费用都在百亿以上，说明中海地产才是地产行业的并购王者，央企的资金实力也说明，并购是需要本钱的。
中海的收并购属于快准狠逻辑，围绕中海地产的发展战略深耕布局。
远洋集团属于央企里面并购动作较多的代表，旗下由远洋资本牵头，每年在地产收并购投入也较大，系统化的投融金融属性，也给了风控方面的绝对保障。
典型案例：
2021年7月18日，远洋集团发布公告，远洋集团、远洋资本与红星美凯龙控股签署协议，以40亿元收购红星地产70%股权，三方将有效持有红星地产母公司重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权。
其实远洋集团在十年前已经成立收并购专业团队，绝对是地产收并购中的头牌部队，近期更有消息称，远洋地产在收购成都朗基地产，我们等待后期官宣。
02
大开大合，激进型
话说这五年来，谁是收并购房企中网红，非世茂 融创莫属了。这几年时间，融创在江湖号称“白武士”，解救了多家房企困局，融创也顺利进入top5，不过激进的玩法，好像有点消化不良。
地产行业收并购典型激进代表：融创 世茂等
业内都说，融创是收并购的王者，这个其实是跟融创老孙对企业的战略逻辑有关系，融创想迅速做大，收并购绝对是最好的路径，没有之一。
典型案例：
从泛海资产包、新湖中宝长三角项目、长实大连地块到成都会展项目……“并购”是融创2019年的关键词。2019年，融创中国一路高歌猛进，斥资超400亿收并购。
融创已经是中国最大的地主。加上之前收并购的绿城、联想、莱蒙国际、金科、链家、万达文旅项目和股权，融创不愧是地产业的并购之王。
融创并购快，金额大是显著特点，大开大合的逻辑天生具备网红特性。大规模的并购的问题除了负债率的快速增加，最大的隐患来源于对产业开发的困难和复杂性估计不足，如今融创在不断吐出来之前吃的项目。
世茂绝对是收并购的新兵蛋子，但是胃口又特别大，经验不足导致世茂出手就是烫手山芋。
典型案例：
2019年当其他同行都准备过冬的时候，世茂太子上位，一笔巨大并购案例诞生：斥巨资近200亿收并购泰禾，万通，粤泰、明发等20多个房地产项目。一时之间，世茂也被贴上了“新晋并购王”的标签。
值得注意的是，“买买买”掏空世茂集团自己腰包的同时，还没创造多少收益，就得给别人填“窟窿”。
不知道是世茂太子的过于自信，还是市场下行的原因，如今的世茂想要赚回来这200亿投入，难度是非常大的。
03
多点开花，稳健操作
其实说起收并购，现在基本上每家房企都会参与到其中。这几年激进的后果大家可想而知，也有几家稳健操作房企，在合作并购市场具备一定口碑。
地产行业收并购典型稳健代表：复星 美的等
复星属于地产圈的另类代表，一直对开发业务不感兴趣。旗下地产品牌复地地产已经消失在大众视线很久了，但是复星的综合物业收并购能力却是业务顶级水平，真正的金融属性。
典型案例：
2017年，由复星系主导下的豫园股份，宣布进行重大资产重组，随后复星将上海星泓、长沙复地等24家公司的全部或部分股权注入豫园股份。此次郭广昌将策源置业注入豫园股份，被认为是复星推动地产业务整合的又一步。
复星地产如今转型综合物业资管逻辑，在写字楼，住宅，商业文旅方面动作频繁，金融属性越来越重，轻资产逻辑逐渐清晰，大多数项目为资产运营+改造项目，复星的全平台资源也会为项目增值不少。
美的置业属于背靠大实业，企业金融信用靠前，资金实力扎实。在如今标的满天飞的年代，属于捡漏逻辑。
典型案例：
2022年2月24日，正荣地产将长沙“美的正荣滨河苑”项目的50%股权以及无锡“正荣美的云樾”的51%股权转让给了美的置业控股有限公司（03990.HK 以下简称“美的置业”）
美的置业此轮的收并购有个很明显的特点，那就是交易对手为出险房企，或者资金紧张面临刚性兑付的企业，风险切割、优化城市布局、土储调仓、纾困同业、保障业主权益和产品品质。
国进民退的趋势大环境下，如今收并购市场更多的是央企占据主导地位。
央企拉开了并购风险房企项目大幕：华润万象生活先后收购禹洲物业、中南服务，中海37亿元收购雅居乐、世茂所持的广州利合股权，中海宏洋收购雅居乐义乌、徐州等项目，徐州市国企潘胜地产接手恒大南京项目，粤海置地收购粤海物业等；
再结合美的置业的相关动作，地产行业的收并购渐有起色。但总的来说，政策层面的热度高过市场响应与具体实施。另外，并购能否化解行业风险，能否带领出险房企走出困境也还有待市场论证。我们拭目以待。