澎湃新闻记者 刘畅
又一家房企或将引发若干债务违约。
6月15日，天誉置业(控股)有限公司 （天誉置业，00059.HK）公告，对于即将到期需要支付的2022年7月优先票据和2023年12月优先票据本息，该公司将积极寻求于合理时间范围内与票据持有人协商以期达成一致的方式解决相应问题。同时为更好地保护所有利益相关方的利益，该公司正寻求相关专业中介机构建议，协助评估本集团的资本结构及流动性状况，探索所有可行的方案以缓解当前阶段性流动资金问题。截至公告日，该公司未收到上述两笔优先票据关于持有人就加速还款发出的任何通知。
天誉置业表示，若未能履行到期债务的义务，且无法及时与债权人达成解决相应问题的方案可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行等，并可能引发若干债务交叉违约。
天誉集团创立于1996年，总部位于广州，经过20余年的发展，成为以房地产开发为主营业务，同时在青创发展、物业服务、文体旅游、医疗健康等领域多元发展的综合性集团。天誉置业2006年成为香港联交所主板上市公司，主营地产业务；从广州起步，先后拓展至粤港澳大湾区，广州、深圳、惠州、中山、珠海、南宁、桂林、昆明、重庆、徐州、贵阳、南昌等全国核心城市及潜力区域。
一个月内须偿还2.8亿美元本息
对天誉置业来说，迫在眉睫的是需要在一个月内拿出2.8亿美元偿还票据本息。
上述两笔优先票据，一笔是该公司发行的于新加坡证券交易所有限公司(“新交所”)上市的2022年7月8日到期13%计息优先票据(国际证券号码:XS2022224047)，本息到期日均为2022年7月8日，其中尚未偿还本金为2.47亿美元，届时到期日需支付的利息为1605.5万美元(该公司有30天宽限期支付利息)。
另一笔是该公司子公司发行的于新交所上市的2023年12月16日到期13%计息优先票据(国际证券号码:XS2272702338)，目前尚未偿还金额为2.92亿美元。将于2022年6月16日及2022年12月16日分别需支付的利息为1898万美元(该公司有30天宽限期支付利息)。
今年前5个月合同销售认购金额同比下滑63%
天誉置业表示，2021年度该公司已现金偿还境外美元债本息约2亿美元。2021年下半年以来，房地产市场急剧恶化，民营房企融资环境几乎突然冰封，多种不利因素叠加，致使行业遭受前所未有之压力，大部分房企都出现了流动性困难，行业内为争夺去化的竞争更为惨烈。2021年下半年，随着房地产调控政策的持续收紧和经济的持续降温，购房热情骤然降温，房地产市场迅速恶化，房地产开发商融资环境几乎骤然冻结。
但进入2022年以来，市场依然回避房地产行业正常融资需求，尤其是境外所有再融资被全部冰封。该公司融资环境亦未能得到任何预期改善，集团积极推动的包括资产处置、引进投资人等多种资金方案均亦步履艰难；同时该公司销售受疫情及经济持续低迷影响，购房者观望气氛浓厚，2022年前5个月合同销售认购金额同比下滑63%。
2022年前5个月，在境外新增融资为零及房屋销售行情低迷的情况下，该公司已累计偿付银行及其他债权人本息约28.9亿元（人民币，下同），但2022年度内仍面临若干债务本息到期，且集团目前仍看不到境外再融资环境改善的迹象。这些均使得本集团现阶段面临着史无前例的巨大流动性压力。
年报显示，该公司2021年营业收入76.7亿元，同比下降0.83%，毛利约17亿元(毛利率约22.1%)，归属股东收益录得约2.84亿元亏损，同比下降129.89%。主要因为应对行业市场恶化及惨烈竞争，该公司加大了金融资产的拨备准备。截至2021年12月31日，该公司项目组合与潜在土地储备之总建筑面积为3300万平方米，以住宅为主，主要位于粤港澳大湾区、二线及周边城市。
融资5亿元全力推动广州凤尾村旧改项目
此前的6月13日，天誉置业间接拥有97%股权的附属公司南宁天誉誉浚投资有限公司与广州市融悦商业服务有限公司签订了贷款协议，广州融悦同意向天誉誉浚提供5亿元贷款融资，年化14.8%。该笔资金仅用于天誉誉浚控股80%的项目公司广州天凤有限公司承担开发的广州凤尾村项目。
广州融悦主要从事投资活动。 需要注意的是，还款方式为自提款之日起60个月内，但自首次提款之日起24个月内，超过1.4亿元人民币的贷款，广州融悦有权要求提前偿还。
广州融悦有权以1.4亿元的对价购买广州天凤51%的股权，该对价将以等额方式抵消未偿还贷款金额。如果转让时贷款金额低于1.4亿元，双方将协商结算方式和/或减少广州融悦将收购获得广州天凤的权益。广州融悦行使该期权的条件为凤尾村经济联合社将广州天凤51%的股权转让给天誉巨荣(为天誉置业间接持股97%的附属公司)，天誉誉浚持有其80%股权。
广州天凤于2022年3月31日未经审计的资产净值约为3150万元。根据贷款协议，天誉誉浚承诺促使天誉巨荣向广州天凤追加注资2.44亿元(“追加注资”)。转让对价1.4亿元是参考广州天凤于2022年3月31日未经审计净资产(经追加出资调整后)2.755亿元(“经调整资产净值”)确定。
于广州融悦行使购股权后，由天誉誉浚拥有80%股权的天誉巨荣，将其在广州天凤51%的股权出售给天誉誉浚，其在广州天凤的实际持股比例将由77.6%相应减少到38.02%。
项目公司的主要资产为广州凤尾村旧改项目。广州凤尾村项目毗邻红卫地铁站，距广州市中心天河区约一小时车程，靠近国际生物医药创新园。广州凤尾村项目占地总建筑面积1939000平方米(总可售建筑面积为742000平方米)。2020年底，接到凤尾村经济联合社通知，经广州市公共资源交易服务平台引进合作主体公开招标，天誉置业成为广州凤尾村项目的合作主体。
目前，土地上的拆除及建设工作已经开始。广州凤尾村项目预计于2024年至2027年完工。截至6月13日，广州凤尾村项目土地上必要的拿地手续尚未完成，项目公司尚未取得土地使用权证。
于公告日期，项目公司由凤尾村经济联合社合法拥有51%，由天誉巨荣合法拥有49%。然而，天誉巨荣拥有项目公司100%的经济权益。此外，凤尾村经济联合社同意在完成安置区建设及完成相关产权登记后，将其在项目公司的51%的股权转让给天誉巨荣。
根据贷款协议的条款，贷款融资将仅用于开发广州凤尾村项目。
天誉置业在2021年年报中称，该公司采取的策略为加快房地产项目剩余单位的销售，以控制市场风险，并加快广州凤尾村项目的发展节奏。今年年初，天誉置业采取了决定性的收缩业务策略，暂停所有土地收购和投资，集中资源推动广州凤尾村项目。
此外，天誉置业表示，考虑到整个行业的房地产开发难度和广州凤尾村项目特有的风险，为广州凤尾村项目的开发取得必要的资金对其至关重要，天誉置业借此进一步推进该项目建设，使其有更多机会从项目公司收回成本和获取经济回报。
截至6月15日收盘，天誉置业报0.08港元，跌幅1.23%，总市值6.76亿港元。
责任编辑：刘秀浩 图片编辑：张同泽
校对：施鋆