作者 | 格隆汇 喵皇
数据支持 | 勾股大数据
房价只涨不跌的神话，使得中国人对房地产投资有着不一般的执念。但直接投资房地产要求资金很高，流动性也差。对资金要求低、流动性又好的REITs（房地产投资信托基金）成为满足大家当“包租公”、“包租婆”的重要投资方式。
REITs的资产很大比例都是已经建成且能够产生收入的物业，其资产种类可以是购物中心、写字楼、长租公寓、医院、仓库、工业园等等。目前内地尚未发行真正意义上的REITs，于香港上市的REITs持有的物业集中在办公、零售、酒店及综合体，于新加坡上市的REITs所持有的物业业态则更加丰富，除了零售、办公、工业类的REITs，还有医疗类的REITs。
与其他类型REITs相比，医疗类REITs有个巨大优势——固定的租户和超长期的租约。医疗类REITs持有的物业主要是医院、诊所、疗养院和康复中心等，由于承租主体需要在医院建筑、临床设施、医疗设备等方面进行大量投入，因此这些物业的租期基本都在10-15年，而且到期以后通常还会续签。这也是为什么医疗类REITs被称为长期投资组合配置的好朋友。
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应该在什么经济周期买医疗类REITs？
亚洲国家老龄化正在加快，居民用于医疗保健的开支不断增加，相关产业呈现巨大的潜力。对医疗类REITs来说，它们拥有很长期的租约，租金收入稳定、可持续，在经济周期中具有逆周期性。当然，也因为租约长，医疗类REITs管理人无法像写字楼、商场那样在经济繁荣期调整租金增加收入，所以属于保守型的投资，是偏债型REITs。
偏债型REITs相较于偏股型REITs的周期波动更为平滑，平均的分红率更高一些，是防御性的投资选择。那么什么时候投资偏债型的医疗类REITs最合适？那便是在降息周期中。
当下正兴起一轮全球范围内的降息潮。2019年9月18日，美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率下调至1.75%-2.00%，这已经是美国今年以来的第二次降息。随着美联储开启降息之旅，今年全球已经有超过30个国家宣布降息，尤其是6月以来加入降息行列的国家显著增多，负利率正在全球市场迅速蔓延。
医疗类REITs对利率高度敏感，随着利率下降，这类品种会获得不错的收益。据REITs行业研究，康养物业类REITs在降息的时候，不管实际GDP增速是高于2%（繁荣期）还是是低于2%（衰退期），其平均年收益率都在20%以上。
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新交所医疗类REITs——百汇生命产业信托、先锋医疗产业信托
新加坡是医疗保健行业的领先上市地。截至2019年9月，新加坡交易所医疗保健板块总共有37家上市公司，包括19家医疗保健供应商、9家医疗设备及用品公司、9家医药和生物技术公司，板块总市值超过480亿美元，平均市盈率大约为47倍，与其他环球交易所相比拥有更高的估值。在过去8年，新交所全医疗指数上涨了36%，超过了MSCI亚洲（不含日本）医疗保健指数12%的涨幅。
除此之外，新交所还拥有2只医疗保健类REITs，分别为百汇生命产业信托（Parkway Life）、先锋医疗产业信托(First REIT)——其资产分布于新加坡、日本、马来西亚、印度尼西亚和韩国等亚太区市场。
百汇生命产业信托（Parkway Life）是亚洲资产规模最大的上市医疗保健REITs之一，拥有50项物业组成的资产组合，截至2019年6月30日总价值约18.6亿新元。
百汇生命产业信托拥有新加坡最大的私立医院资产组合，包括Gleneagles Hospital、Mount Elizabeth Hospital 和 Parkway East Hospital。在日本，百汇生命产业信托拥有1个药品分销和生产设施，以及45个私人疗养院，资产价值6.93亿新元。另外，该信托在马来西亚拥有价值740万新元的优质医疗资产。
先锋医疗产业信托（First Reit）是新交所第一只医疗保健类REIT，于2006年12月上市，拥有位于印尼、新加坡、韩国三个国家的20项物业，包括医院、疗养院、康复中心和护理院，管理的资产大约为13.5亿新元，其中超过96%的资产位于印尼。
此前，新交所还有一只REIT，名为瑞合医疗保健信托（RHT），这是新交所上市的第一只印度医疗保健REIT。2019年1月15日，瑞合医疗保健信托剥离了其资产组合，现在被视为现金信托，最新总市值为1461万新元。
REITs收益来源主要是房租收入和持有的房地产升值，最大的特点就是分红稳定。据统计，截止2019年6月28日，新加坡医疗类的REITs平均股利率为6.3%。
今年以来，百汇生命产业信托的股价涨幅达22.9%，先锋医疗产业信托的股价涨幅为4.1%。稳定的股息率叠加不错的股价表现，新交所这两只医疗类的?REITs今年的整体收益可观，是不错的资产配置品种。
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先锋医疗产业信托（First Reit）的价值分析，今年指示性股息率达8.11%
每只REITs本身的特性决定了它风险和收益的大小，包括资产组合、租户结构、租赁期限、资产负债率、再融资成本、管理费等，医疗REITs要考量主承租人的财务状况和医疗管理能力，下面以先锋医疗产业信托为例来具体看一看。
先锋医疗产业信托拥有位于印尼、新加坡和韩国的20项资产。先锋医疗产业信托通过收购符合其投资标准的医疗保健和医疗保健相关行业的收益增值性房地产，实现独特的增长战略，其管理的资产从2007年的3.26亿新元增长至2018年的13.45亿新元，年复合增长率为13.8%。
先锋医疗产业信托的资产组合拥有长达10-15年的超长租约，其超过90%的收益来自于主承租人。截至2019年6月30日，先锋医疗产业信托的加权平均租赁到期时间大约为8年。具体来看，先锋医疗产业信托22%的总建筑面积的租约将于5年内到期，45.8%的总建筑面积的租约将于5-10年内到期，32.2%的总建筑面积的租约将于10年后到期。
先锋医疗产业信托使用“固定+浮动”的租约结构，收取的租金具有一定的弹性。该信托于印尼的物业的租金结构有三部分，第一部分是固定的基础租金，第二部分是每年在固定租金的基础上涨租，涨租的幅度为新加坡CPI的两倍，第三部分是根据物业的总收入再收取附加的浮动租金。先锋医疗产业信托于新加坡和韩国的物业租金为固定基础租金，租金每年增长2%。
对投资者来说，分红收益是最重要的一项收益。自2006年12月上市以来，先锋医疗产业信托一直维持将100%的可分配收入用于分配。2007-2018年，其分配收入持续上升，从2007年的1928万新元增长至2018年的6768万新元，年复合增长率为12.1%。
2019年第二季度，先锋医疗产业信托的租金及其他收入为2899万新元，同比增长0.2%，分配收入为1711万新元，同比增长1.2%，平均每单位派息2.15分。2019年上半年，先锋医疗产业信托的分配收入为3417万新元，平均每单位派息4.3分。按年每单位派息8.6分，中报公布时1.06新元的股价计算，可得到先锋医疗产业信托2019年的股息指示性收益率为8.11%。
与一般上市公司以净利润为分红基础不同，REITs公司的分红基础是净营运资金（Funds From Operations,即FFO），FFO=净收入+折旧+摊销-房地产销售收益，也因此P/FFO成为市盈率之外衡量公司价值的重要指标。
对REITs公司来说，折旧摊销费用是一笔很大的费用，但却并不是真实发生的费用。实际上，多数物业在长期中非但不贬值，还随着时间推移而不断增值，例如先锋医疗产业信托的Siloam Hospitals Lippo Village 资产价值已经从2006年的1.33亿新元增长至2018年的1.62亿新元。
先锋医疗产业信托目前的PE约为11.12倍，也处于行业中等偏低估值区间，美国质地好、估值高的医疗类REITs的PE能达到30倍。另外，NAV（净资产价值）也是衡量REIT投资价值的重要指标。由于REITs公司是典型的重资产企业，物业资产是其最主要的资产，贷款时其最主要的负债，通过持有的标的资产的市值扣除负债后可测算出它的NAV，以此较好地锚定REITs公司的价值水平。
截至2018年12月31日，先锋医疗产业信托持有的资产大约为13.45亿新元，总债务为5.03亿新元，杠杆比率为35%，净资产约为8.42亿新元，这与先锋医疗产业信托目前8.11亿新元的总市值比较接近。事实上，房地产物业的资产净值NAV一般会高于资产的账面价值。截止2019年6月30日，先锋医疗产业信托的每单位NAV为1.019新元，P/NAV=1.06／1.019，约为1.04。考虑到公司的经营稳定，现金流健康，先锋医疗产业信托的估值在资产净值基础上给予了一定的溢价。
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投资要点总结
亚洲老龄化速度加快和生活方式引发的疾病增多，医疗服务消费需求提升，医疗保健开支将持续增加。医疗类REITs拥有固定的租户和超长期的租约，收益稳定可靠。随着新一轮降息潮来临，对利率高度敏感的医疗REITs有望获得不错收益。
新交所拥有2只医疗类的REITs。先锋医疗产业信托自上市以来平均年回报率达16.7%，今年以来股价涨幅4.1%，股息指示性收益率为8.11%，若股价维持当前的位置，预计整年回报率将超过12.3%。而亚洲最大的医疗类REITs百汇生命产业信托除了稳健收息之外，今年高达22.9%的股价涨幅更是强化了其投资吸引力。