鲁思辰
五星地产创始人
柬埔寨壹号地产创始人
来自柬单网独家专访
在柬埔寨，有同胞因“虚假楼盘”被坑26万，因“高价杀猪盘”被骗30万，因“硬卡纠纷”损失近50万，因“烂尾楼”滞损资金超1000多万，投资酒店血本无归亏300多万，在西港买地被骗1350万…
触目惊心的数据后，一个个踏入购房陷阱的同胞，数十年的积蓄化为乌有，背上难以承受的巨额负债。从销售到监管，柬埔寨房地产环境危机四伏，究竟出现了什么问题？购房的同胞又应该如何避免和解决这些问题？
2021年11月，柬单 网记者独家采访金边壹号地产创始人鲁思辰，分享了他对柬埔寨房地产行业的见解。
记者：Micky Eric
投资“泡沫”的背后
中柬卖家的双重夹击
1000万元，在北京只能买二环以外的房子，但在金边，却能拿下市中心的高质好房。政府有意放宽的投资环境，让柬埔寨房地产的势头十分强劲。但随着越来越多中国人奔赴柬埔寨购买土地房产，各种陷阱圈套也逐渐浮出水面。
来自台湾的陈先生，在金边遭遇了租房“杀猪盘”——陈先生80万入手的房子，连续三年将其租赁给他人以取得“公寓返租”，共获取20万租金。陈先生一开始也沾沾自喜，觉得资金顺利回流。但事实却是，这所房子原价只需50万元。所以谁赚谁亏，一眼可见。
来自海南的陈先生则遭遇了西港“烂尾楼”的冲击。2018年-2020年，他一共花费上千万元购置了10处房产预备转手出租，但在818事件和2.20 事件后，在柬华人大批离开，他的房产不仅没能如愿回款，无法交付，加上开发商一拖再拖，他的巨额投资变成一场空。
为何中国购买者在柬埔寨房市会遇到如此之多的问题？因为中国买家面对的，是柬埔寨卖家和中国卖家的双重夹击。
一方面，中国人在柬埔寨买房，都会直接或者间接与当地人打交道。
在买地方面，中国人不能直接进行购买，需要通过本地人代持等其他方法，在购房方面，中国人只能购买二层以上的房屋，“硬卡”的主动权，也是掌握在当地人手中。在这种情况下，增添了非常多的未知性与危险性。
与此同时，因为上个世纪柬埔寨的暴乱和纷争，大量土地和房产被私人占为己有，土地归属和权利不明。虽然2001年，政府正式介入土地确权管理，依法对土地进行分配。但历史遗留问题太多，根源问题没解决，为很多投资客埋下了投资“地雷”。直到2021年，仍旧有有公民因为非法占用土地而产生纠纷。
另一方面，来自中国的一些投资商和中介，也给中国投资者带去了不少的危险。
当地盛行一句话，即“中国人在柬埔寨建房，卖给中国人”。事实也的确如此，有一部分人将国内成熟的销售套路和诈骗手段带到了柬埔寨。在这些原因的综合作用下，中国投资者自然容易上等受骗。
鲁思辰坦言：“近几年来中国投资者大量涌入，在柬埔寨投资失败及亏损的案例很多，最重要还是因为对当地情况了解不够清晰，没有做足够的尽调，盲目的跟风投资，才导致了这样的后果。”
除了“临时改价”、“硬卡纠纷”，柬埔寨的房地产市场还存在着各式各样的危险，譬如虚假宣传、代持合同、银行贷款危机、硬卡软卡纠纷、合同瑕疵、土地所有权归属不明、空手套白狼等等，层出不穷的陷阱让人防不胜防。
如何防范这些陷阱，成为每一个想在柬埔寨购买房地产的同胞必须思考的问题。
土地、购房欺诈层出不穷
如何防范？
在柬埔寨买房的外国人，70%-80%都是中国人。特别是西港，成为了不少华人的“第二故乡”。西港的城市风格很像中国的三线城市，无论是工程模式、建筑设计、装修风格，都和国内契合。
所以很多人感慨，没想到在2500公里以外的异国他乡，还能自由地说着普通话，欣慰地吃上一碗沙县小吃，甚至能住在装修风格一致的房子里，仿佛回到了国内。
鲁思辰回忆，当初的西港，充满着极大的诱惑力，上千座高楼如雨后春笋拔地而起，房地产业形势一片大好。2018年，鲁思辰辞去国内的工作来到西港，正式加入房地产业。
两年后，在818和疫情的双重打击下，他把重心转移到了金边。此时，距离金边《2035年国际化大都市》的规划，还有15年的时间。选择在这时候入股金边，鲁思辰感到信心满满。事实也证明，鲁思辰的选择没有错，近几年的房地产行业可谓风起云涌，尤其金边一度成为东南亚租金回报率最高地区之一。
但是，在一窝蜂式和流水化的销售套路中，这个行业衍生出的负面情况不断涌现。2021年，由洪森总理助理东达拉所处理的土地购房纠纷案就多达十几起，这些被东达拉所眷顾的投资者是幸运的，他们能越级传达遭遇，有幸被东达拉关注，解决相应的问题。但是对于大多数入坑的华人来说，就没有那么幸运了。
对于他们来说，入坑容易出坑难，现在能做的，只是尽量地减少损失。但是对于预备来柬埔寨投资房产的华人来说，比起遭遇陷阱后试图弥补、减少损失，事前的防范显得更为重要。那么，该如何来防范这些陷阱呢？
在柬埔寨，外国人有6种方式可以购买土地，包括通过注册柬埔寨公司、长期租赁土地、获得柬埔寨国籍、和当地人结婚、柬埔寨人代持和银行信托来获得土地。
在购买房子方面，根据柬埔寨《外国人不动产产权法》规定，外国人在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖，享有权没有年限限制。所以在具备了这些资格之后，在选择土地、房子的时候，要遵循一定的购房法则，才能从根本上避免这些陷阱。
鲁思辰根据自己的经验，为中国投资客给予了四个购房法则。
第一点是选择值得信赖的实力品牌开发商。
在进行购房时，要选择资金雄厚，经验足口碑佳的品牌项目，品牌开发商不仅代表强大的资金实力和多个项目的成功经验，更意味着从选址、规划、建筑品质、价格，到后续的保固、维护、物业管理、承诺回报的充分保障。
第二点是选择长期在当地经营、值得信任的中介机构。
目前柬埔寨的房地产正在进入高速发展时期，房产中介机构对购房者的选择及出租运营都起着承上启下的重要作用。在选定好开发商之后，要对中介机构进行筛选。由于行业门槛低，监管还不完善，因此选择一家有实体公司，长期在本地经营，口碑良好，实操经验丰富，又具备职业道德的中介机构作为投资辅助伙伴是一个不错的选择。
第三点是进行产权专业正规的尽职调查。
对于购买土地，或者带有土地性质的房产，一定要通过专业的律师机构去尽职调查，专业律师会到国土部及地方土地部门调查土地证真伪问题，查验该地产是否办理了抵押及是否涉及诉讼的问题。
通过土地尽职调查能查清90% 以上的土地信息，摸清其中的纠纷情况，确定没有任何的法律质疑之后，才能下定购买。目前市场上存在着一些具备纠纷的土地房产，如果一旦卷入前者的竞争和纷争，将会对未来的投资产生重大的影响。
第四点是无论购买房产或者土地，务必购买具备硬卡的物业。
软卡其实一种占有权，由省份签发。这种权证存在权属纠纷的可能性大，在未来办理硬卡的过程中，软卡的土地面积有可能被缩减。而硬卡是完全的所有权，很少出现土地重合，范围不准的情况。作为外来投资人，最好是购买有硬卡的土地，如果购买了软卡土地，也可以要求地主办成硬卡。
除了以上四点，在调查过权威数据之后，还有以下两个法则，需要投资客们谨记。
第一点是到场做好市场调研。
考虑到房子未来的可升值性，需要对柬埔寨当地的具体情况进行核查，不要轻信任何人的话术，很多中国人就是因为没能到当地调研，所以被当地人或者所谓的“中介朋友”骗入旋涡。在柬埔寨，像房子的地理位置、交通情况、升值空间、人口规模、优惠政策、装修环境等等，这些细枝末节的东西，都是需要仔细探究清楚的。
第二点是勿被“高回报”蒙蔽眼睛。
很多国人受骗，最重要的原因是相信“一切都可代办”、“低投资高回报”、“公寓免费返租”等话术，被触手可得的利益蒙蔽了眼睛。可能在国内，赚钱为王，一切以投资价值为标准。但是在欺骗案例如此盛行的柬埔寨，投资者们还是要将重心放在预防欺诈上，其次再考虑是否赚钱的问题。
这些法则，是鲁思辰在此行业的深谙所得，更是无数华人投资者的经验教训所得，前辈的经验，必然是十分有参考价值的，为了更好地防范陷入买房陷阱，还是需要遵循法则，理智买卖。
“冷静期”中寻出路
柬埔寨房地产何去何从？
“疫情之前，西港平均每日有600间房屋出租，20间排屋买卖，但目前平均每日只有20间房屋以下出租，排屋的买卖的成交量下滑到9间。”
818和2.20事件，让西港的不动产租赁行业出现停滞状态。大批华人的离开，让西港没有了往日的繁华，烂尾楼的出现，让更多投资客失去了信心。
金边同样面临巨大的挑战，鲁思辰说，“受疫情的影响，金边的公寓平均售价跌幅15% 左右。”在金边政府的隔离措施之下，大量海外投资客被拒于国门之外，与之前盛况相比，落差不小。
“购房热”深受打击后，无论是开发商、投资客，都需要冷静看待房地产的发展，在“冷静期”中寻求更多的出路。
虽然柬埔寨在2018年-2020年先后经历了“重创”，但在后疫情时代，柬埔寨的经济也在逐渐地复苏，房地产行业的情况也在逐渐好转。
西港计划在2030年发展成为“拥有世界上最美丽的海滩，多功能经济特区和物流中心的现代化城市”，旅游业、酒店业全面开花，还将成为柬埔寨最主要的现代化航运港口。可以想见，随着这些产业的发展，西港房地产必将迎来新的发展。
而目前金边市区的房产单价在1400-2700$/㎡左右，部分优质项目房价达到3000-3500$/㎡，而且在2035年，金边将计划成为拥有500万人口的国际化大都市，号称下一个新加坡，投资前景仍然十分可观。
根据柬埔寨国土规划和建设部发布最新报告，柬埔寨2020年上半年全国共有2522个建筑项目投资在建，投资总额近40亿美元，比去年同期增长13%。在房产投资具备丰厚收益的影响下，本地居民的投资意识逐渐觉醒，在2021年，当地人购买房产的人数翻了几番，对房地产行业的回升产生了非常大的影响。
这让鲁思辰回忆起2016年，那是柬埔寨洗尽铅华的一年。在东南亚各国中，柬埔寨铆足了劲，成为了最受瞩目的新星。
“那时的柬埔寨像极了改革开放前的深圳，从内里到外围，都展露着一个青年人的自信与张扬。”
而现在，虽然柬埔寨的房地产行业还存在很多沟壑，但是数以百万计的外国人，还在源源不断地涌入其中，为柬埔寨输送“电力”。2021年上半年，中国投资了173亿美元到柬埔寨，占据总投资额的44.2%，依旧是柬埔寨最大的外资来源国。作为中国投资商，在“购房热”的趋势下，需要冷静下来，坚持购房购地的六个原则，最大程度地避免掉入购房陷阱。
买房没有错，错的是不怀好意的“卖房者”。在合理避开硬卡纠纷、烂尾楼纠纷、杀猪盘纠纷等情况后，其实房地产中的水深火热，红灯区中的暗藏玄机，都是可以一一化解的。
柬埔寨房地产问题的真正解决，还需要所有参与者的共同维护。包括每一个厚道的开发商，诚恳的中介，以及睿智的投资客……
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