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——大河财立方《极刻》团队
大河财立方《极刻》第435期
大河财立方《极刻》记者 杨霄 徐兵 文 丁洋涛 摄影
郑州二七广场的原亚细亚五彩购物中心将被再次卖掉！
2月13日，大河报·大河财立方获悉，凯德零售中国信托（下称：凯德或CRCT）在本月6日向新加坡交易所提交的一份公告文件上称，其正在将CapitaMallErqi（凯德广场二七项目，即原亚细亚五彩购物广场）的全部股份出售给非关联的第三方公司。该项目拟售金额约8.509亿元（约合1.652亿新加坡元），收购方将以现金方式支付上述交易，预计在今年三季度完成整个交易过程。
值得注意的是，凯德在公告中并未透露出该资产收购方的身份。有消息人士向大河报·大河财立方透露，至少有5家企业对该项目关注度较高。
卖掉原亚细亚五彩购物广场
凯德收益不止6560万元
2019年8月，北京华联百货郑州二七店由原亚细亚五彩购物广场撤出后，该宗物业如今有了新动向。
根据2月7日凯德置地公告内容显示：其将以人民币约8.509亿元（约合1.652亿新加坡元）的价格将其持有的CapitaMallErqi（凯德广场二七项目，即原亚细亚五彩购物广场）的全部股份出售给非关联的第三方公司。
公告显示，本次出售的标的位于郑州核心商圈（二七商圈）民主路3号，是一个总计七个零售楼层的商业物业，建筑面积92355.85平方米，其中地上77108.47平方米，地下15247.38平方米。
此外，标的交易的对价可以分期支付，最后一期将在满足协议中规定的某些条件后，三个工作日内将对应的股权转让给买方。整个标的交易预计将在2020年第三季度完成。
凯德为何要卖掉亚细亚五彩购物广场？
公告称，该宗物业已运营了超过15年。2001年10月，原亚细亚五彩购物广场被建业以2.3亿元买下整体产权，随后经过易手成为凯德旗下物业，北京华联在此租赁经营，后于2019年8月闭店。
凯德在公告中提到，如继续持有，不但要面临招商的压力，还要保持对旧物业持续性修缮。而当前这一买家，给出了高于项目估值20.5%的价格，是合理的。
卖掉物业，凯德究竟能赚多少钱？
凯德公告显示，此次由该项目撤出，去除给项目相关管理人（法务、审计、资产评估等）的费用后，撤资的净收益将为7.908亿元。因此，该项目剥离带来的净收益预估约6560万元。
公告称，作为CRCT投资组合重组和资本回收战略的一部分，此次资产剥离，将使CRCT得以释放CapitaMallErqi的价值，并将资产剥离所得重新配置，以削减现有贷款或为新的收购提供资金。
7.908亿元卖楼，净收益6560万元？凯德这笔收益账算得着实令人惊讶。不过，据大河报·大河财立方了解，2003年以来，凯德从建业手中逐步收购完原亚细亚五彩购物中心股权，消耗资金约2亿元。抛开财务及人工等综合成本，仅从单宗物业增值角度看，中间获取约6亿元的差价，是一笔不错的买卖。何况，过往这些年，它的年租金收益都在2000万元左右。
值得关注的是，待出售原亚细亚五彩购物广场后，凯德在河南省内自持资产或基本清零。在去年7月，建业置地曾以28.31亿港元回购了凯德所持股权，双方结束13年姻缘。
这笔钱，凯德将用于何处？
据公告称，所得这笔款项可用于偿还债务，为任何资本支出和资产增强工程提供资金，也可资本分配，为新收购提供资金，或为一般公司和营运资金提供资金。
然而，同日凯德发布另一则公告中显示，截至2019年12月底，CRCT的负债比率仅为36.7%，远低于45.0%的监管限制。并且，2019年财年其净财产收入为人民币8.35亿元，同比增长15.5％。
鉴于此，CRCTML首席执行官TanTzeWooi说，“2019财年对CRCT来说是具有里程碑意义的一年。在迄今为止最活跃的投资组合重组年度中，我们进行了人民币37.680亿元的收购和人民币5.671亿元的撤资。我们在最大的股权集资活动中筹集了2.794亿新元，将市值增加了46.0％，并交付了25.3％的单位持有人总回报。而到2020年，也将继续从投资组合中提取、创造和释放价值。”
由此看来，凯德早已成为资本运作的高手。
神秘“接盘侠”不少于5个
二七商圈或由此跨入存量竞争时代
谁是原亚细亚五彩购物中心的“接盘侠”？
凯德公告中未提及一字，仅将其称为“第三方”。而在今年三季度，此项交易完成之前，恐怕这一买主仍将保持神秘。
事实上，由北京华联百货店撤出物业那一刻，河南商界对凯德卖掉项目就有了基本判断。此后，各种神秘买家看盘的消息，更是层出不穷。这甚至包括夜游二七的马云。
大河报·大河财立方由多渠道信源了解到，原亚细亚五彩购物中心的过往看客中，不止恒隆、苏宁、大悦城、银泰等，应至少有5家以上。真正买主会不会在上述企业当中，谜底待揭。
但能够确认的是，“接盘侠”的身价与资金操控力在国内同业中一定是出色的。无论是8.5亿的现金支付能力，还是未来对老物业再造的资金规模，都能佐证这一点。
这是因为，原亚细亚五彩购物中心的年岁已近20年，既有物业条件是以当年匹配百货业态所设计，并不符合当前零售业更流行的购物中心业态。况且，该物业负一层面积较小，无地下停车场。由此来看，基于该宗物业的条件现状及支付成本，以及二七商圈密集的竞争状态，“接盘侠”考虑重建或是大概率。
CBRE世邦魏理仕郑州公司商业部董事及主管张桐认为，二七商圈拥有近百年的发展史，不仅承载了多数人对这座城市时尚、消费、社交的记忆，也是实现郑州“中优”城市功能布局的核心区域。伴随着今年原亚细亚五彩购物广场的交易完成，相信又将开启二七商圈新一轮的升级，无论接盘方是谁，都会推动郑州商业在“场景重构”和“内容升级”方面的提升。
另据该机构统计，二七商圈将由过去十年的商业物业“高供应”阶段，逐渐步入结构性优化与存量提质的阶段。
责编: 黄鑫 | 审核:李震 | 总监:万军伟
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