2019冠状病毒疾病疫情暴发，是笼罩2020年亚太区经济最大的乌云。
围绕这次疫情能持续多久，市场参考2003年的状况做比较，但最好还是留给流行病学家来预估，全球医疗科学家也正在争相研发冠病疫苗。
值得注意的是，疫苗的开发是个艰难的过程，在被批准使用前，要经过一年甚至三年进行临床测试。
一个典型的例子是，在沙斯（SARS）爆发17年之后，仍然没有沙斯病毒疫苗获批。中东呼吸系统综合症（MERS）病毒也面临类似情况。社区预防措施对于遏制感染是非常有效的，这意味着在生活与市场回归正常之前，疫情要消退需要一定时间。
尽管我们不能精确量化冠病疫情对亚洲经济的影响，但如果我们假设疫情在今年下半年前得以控制，之后经济会立即出现反弹。库存重建及需求释放将支持私人投资与支出，而政策支持应缓冲情绪进一步恶化。同时，供应链及人流与服务也将恢复，尽管这会是个逐渐的过程。
截至3月20日，牛津经济研究院预计2020年全球国内生产总值（GDP）增长为0％，显著低于2019年的2.6％。亚太区域GDP增长预计从2019年的4.3％下滑至约0.8％，直到2021年才开始恢复至6.2％。
我们预设的基本情景，其下行风险非常真实，并高度取决于疫情爆发的强度及持续时间，而这在现阶段仍无法确定。目前，高出口导向且很大程度上依赖旅游的亚太经济，将很快感受到这种影响。
近一个月的态势已经促发房地产业出现一些新的主题并加以证实。
一、选择性投入中国工业房地产。供应链向中国以外转移的速度将可能加快，甚至成为许多实业家的首要事项。中美贸易战导致与中国境内生产密切相关的制造企业附带受损。中间产品的供应被严重扰乱，而前阵子的工厂关闭更使得状况加剧，凸显了业务多样化的重要性。
我们是在暗示投资者要避开中国的工业房地产吗？不完全是，但这场疫情的确突显出低端制造业确定将开始退出中国。
投资者应关注满足电子商务需求的物流，以及“中国制造2025”计划长期目标的高端制造业与生产设施。
贸易战令投资者对东南亚，尤其是越南、印度尼西亚，以及马来西亚的工业房地产市场前景欣喜若狂。
这不会随冠病疫情发展而产生改变，但东南亚制造业高度依赖中国。中国深植于该地区供应链的复杂性不应被低估。这次疫情爆发已经暴露出许多新兴东南亚市场，因潜在价值链中断而陷入困境的弱点。即便东南亚的工业从溢出效应中获得了巨大益处，许多情况下，中间产品仍严重依赖中国出口。
二、办公室租户重新审视房地产需求。冠病危机期间，移动与灵活性工作的概念得以真实检测。随着各国寻求限制人与人之间聚集，许多公司启动业务紧急计划，让员工居家办公。在一般情况下，员工会被派至其他工作地点，但有了科技协助，他们可以履行同样的职能。
疫情爆发前，在家办公或移动办公可以说是一个“愿意享有”但从未广泛实施的概念。当冠病疫情过去后，我们认为许多办公楼租户将重新审视其对固定房地产办公空间的需求，尤其是如果移动办公体验与在公司里工作的效率不相上下。
这并不意味着公司将大幅消减办公室活动，但可能会更倾向于共享办公空间，让许多办公楼租户解除长期租赁合约。企业对共享办公或灵活办公空间的需求，应得以推动。
三、酒店及零售房地产更不讨喜。全球金融危机及沙斯暴发时，游客似乎一夜之间断流，使许多酒店及零售投资面临资本价值及收入的巨大波动。事实上，酒店和零售房地产部分业务易受微小的跨境人流中断影响，而这可能因地缘政治因素引发。
再者，冠病危机已证明，依赖游客的策略可能转瞬即逝，我们预计酒店及高端零售物业的投资回报要求可能上调。
（作者是瑞银资产管理亚太地区研究策略总监）