刘崇瑜 报道
edgarlau@sph.com.sg
在2019冠状病毒疾病暴发期间，本地零售业房地产投资信托（REIT）业主对租户提供的援助措施，虽然有可能会削弱信托的近期盈利前景，但这些举措将有助于促进业主和租户之间的关系，使之变得更为牢固。
根据星展集团（DBS）发表的最新研究报告，自2018年以来，各零售REIT的入驻率已有所提高；如今，在信托积极管理的情况下，入驻率预计将更为稳固。
已公布援助计划
共分为六项措施
目前已公布的援助计划共分为六项措施。其中，包括了丰树商业信托（Mapletree Commercial Trust）和凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust，简称CMT）分别准备的1100万元和1000万元租户援助配套、租金回扣、转移房地产税回扣、免费停车及以保证金代替租金和缩短营业时间。
报告中，星展集团分析师陈伟祥和陈丽睿还指出，凯德集团（CapitaLand）、星耀樟宜（Jewel）和樟宜机场对各自的商家租户皆有相关的援助措施。
针对这些援助对信托的具体影响，陈伟祥在接受《联合早报》访问时表示很难给出确切的数据。他指出：“我们在报告中假设，每个租户都享有半个月的租金回扣，外加业主转给他们的房地产税回扣，若购物中心在接下来的两个月内的零销售量为零，信托2020预估财年的派息预计将下调3％至5％。但我们认为，这仅是最坏的情况。”
此外，多数租赁属于固定租金外加以营收为计算基础的租金（gross turnover，简称GTO）模式。报告指出，鉴于GTO相关的租金占比不到5％，即便销售下降长达两个月，对2020预估财年每单位派息（DPU）预期影响不大，跌幅可能维持在0.2％至1.2％的范围内。
辉立证券研究部投资分析师王佩凤也认为：“租户援助措施的影响是短期并且可以控制的。”
她以星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust，简称FCT）和CMT为例指出：“它们已准备把15％的房地产税回扣转给租户，同时还会退还一个月的保证金给更多受影响的租户，以帮助他们舒缓现金周转压力。此外，例如免费的午餐时间停车和预订中庭空间的折扣价等营销活动，都是为了帮助租户促进销售。”
星狮地产信托仍在检讨援助租户程度，凯德集团则宣布，集团旗下商场的3500家餐饮和零售租户中，受疫情影响较严重的1000名租户，将可获得一次过的半个月固定租金回扣。
“对零售信托抛售
市场反应过度”
然而，据交易培训公司泰源（TerraSeeds）培训主管王玢霓观察，从今年1月20日算起直至近期的股价低点，FCT和CMT分别下跌了11.5％和16.2％。此外，除了零售业务还包括办公楼的丰树商业信托和丰树北亚商业信托（Mapletree North Asia Commercial Trust，简称MNAC）也分别下跌了17.7％和17.5％。
王玢霓认为：“市场对零售信托的抛售，是反应过度了。”
她以FCT为例，指出该信托不仅资产管理规模（AUM）非常雄厚，DPU维持稳定，负债比率也相对较低。再加上信托旗下许多购物商场都在郊区，有稳定的邻里顾客流量，较少受到游客流量的影响。此外，她还认为，MNAC凭借着高档品牌也具备抗跌能力，一旦香港局势趋稳，便有望取得佳绩。
针对FCT和MNAC的支撑点，王玢霓指出它们强劲的支撑分别是2.70元和1.10元。如果疫情加剧，FCT的下一个强力支撑将会介于2.35元至2.40元之间。