房屋贷款需要颇长时间才可付清，一旦决定贷款买房子，意味着未来十多二十年都得背负债务，财务规划将从此改变，因此须要谨慎选择房贷。
买房子是一笔大交易，涉及金额不小，幸好市面上有很多房屋贷款选择，能帮助人们实现拥屋的梦想。
选择适合的房贷是一门大学问，借多少、借多久都必须经过深思熟虑。
较长的贷款期限通常意味着每月供款额较小，反之亦然。一般来说，年纪越轻贷款期就能越长。不过贷款期是有顶限的，根据条例，组屋的贷款期最多30年，私宅则是35年。
银行会依据贷款与估值比率（LTV）、贷款人的年龄，以及总偿债比率（TDSR）来决定可以借多少、借多久。LTV顶限是75％，TDSR则不可以超过月入的60％。如果买的是组屋，银行也得计算每月偿还贷款比率（MSR），这个部分不可超过月入的30％。
储蓄银行／星展银行存款及抵押货款业务部主管林平说：“要注意的是，贷款期越长虽然意味着每月供款额会越少，但所支付的总利息其实更多。”
按需求选择固定或浮动利率配套
如果有一天你打算提前还款以缩短贷款期限，必需先向银行了解是否得符合任何条件，以及是否需要支付提前还款的罚金。
利率变动对每个月的供款会产生很大影响，应该选择固定配套或浮动配套，是很多人面对的难题。
在考虑配套时，应该从整体需求来考量，而不是为了省下短期的利息支出，未来利率走势及自己的财务状况都是重要考量。
浮动配套的利率一般较低，但利率会不时变动，在极端的情况下可能会每个月变动。固定配套则至少在一段时间内是稳定的，一般上是首一两年。
至于应该选择哪个配套，林平说：“这要看你需要的是稳定或是尽可能节省每一元。”
在做选择前问自己，如果利率上升，是否有能力支付更高的每月供款？若答案是可以，那浮动利率配套可能适合你。
如果你是那种会在半夜醒来思考将来事业何去何从的人，那么固定利率配套所提供的稳定性比较适合你。然而，一旦选择了固定配套，就要准备被套牢一段时间，因为若提前解约或提早还款，要支付相当昂贵的费用和罚金。
与固定利率配套相比，浮动配套的利率往往较低，这意味着每月的供款较少。然而，为防房屋贷款利率上升，你需要谨慎地拨出一笔额外的资金以防万一。
银行的房贷配套往往附带一些好处，例如律师费与估值费津贴。一些银行会提供灵活锁定期（lock-in period），或让客户免费转换贷款配套等。
锁定期长短及其他杂费应纳入考量
在选择贷款配套时，锁定期的长短、贷款涉及的各种费用，以及是否有其他优惠，也应该纳入考量。
林平以Multiplier户头为例子说，选用储蓄银行的房贷配套，同时将每月薪水存入储蓄银行或星展银行的户头，Multiplier户头便可享有更高的储蓄利率。
储蓄银行的房屋贷款配套有固定利率或浮动利率供选择。若购买的是组屋，固定利率配套可提供长达五年的稳定利率。
此外，储蓄银行的组屋贷款配套也提供六个月的Home Payment Care保障，一旦非自愿损失收入将代为支付三个月的供款；死亡或终身残障则赔偿3万元。
不论选择哪家银行的配套，借贷者都应该有足够的现金以应付利率上扬或其他不时之需。理想的做法是拥有足够的现金或流动资产，以支付长达两年的每月供款，万一遇上财务问题，才能有足够时间重组贷款，甚至脱售房产。
再融资可节省利息
再融资的主要目的是节省利息，从利率较高的配套转到利率较低的配套。
一些人也可能是为了转到更合适的配套，例如若关注未来利率可能上升，因此从浮动利率配套转到固定利率配套。
如果你的房贷已经过了锁定期就能考虑再融资，因为若在锁定期内转换配套得支付违约金。
林平说：“除了衡量能省下的利息，也要考虑再融资所涉及的费用，如律师费、房产估价费和违约金等。”
若之前获得银行的津贴，在规定期间（通常是36个月）转换配套或偿还贷款要吐回所得津贴。
另一方面，如果你未来一两年计划卖掉房子，那就要计算再融资是否能省下足够的钱。例如，你再融资后的两年内可省下4000元利息，但得支付2000元的费用。如果你在一年后便卖出房子，届时你的新房贷只能为你省下了1000元（4000元减2000元后再除以2），这么一来再融资看似白忙一场。
动用公积金储蓄买房应理清两概念
买房子是国人在55岁之前唯一可将公积金储蓄“套现”的机会。
公积金普通户头的储蓄可用来支付买房子的全部或一部分首期。付了首期后，如果无法取得足够贷款或不想贷款太多，可用公积金或现金支付卖方更多钱。公积金普通户头的储蓄，还能用来偿还每月的房贷供款，而一些跟买房相关的费用，也能利用公积金支付。
然而，动用公积金储蓄买房子是有顶限的。在向银行贷款之前需要厘清两个概念：估值顶限（Valuation Limit）和提款顶限（Withdrawal Limit）。
房子价格和房子的估值并不一样，如果你以50万元买一间转售组屋，而建屋局的估值只是48万元，那么估值顶限就是48万元。
提款顶限一般是估值顶限的120％，视房子类型、购屋者的年龄等因素而定。假设估值顶限是48万元、提款顶限是120％，你总共只能动用57万6000元的公积金储蓄来买这套房子，这笔钱包括了首期付款以及未来的每月供款。
日后若利率上升导致每月供款增加，以致触及提款顶限，那么就得用现金偿还剩余贷款了。
尽量用现金支付最理想
对多数人来说，即便克勤克俭也可能不够现金买房子，必须动用公积金储蓄，但是对于现金充裕的人，要用现金或公积金来买房子，又应该考虑哪些因素呢？
在动用公积金储蓄买房时需要权衡取舍，因为用于买房的公积金储蓄越多，日后的退休储蓄就越少。公积金会员把钱留在普通户头，可享有至少2.5％利率，如果无需动用这些储蓄来支付每月供款，甚至可以考虑把它转到公积金特别户头，每年赚取高达5％的利息。
林平建议：“只要仍然可以满足日常需求和其他支出，尽量使用现金，把储蓄留在公积金户头。”
储蓄银行实用工具
1. NAV网站
可帮助顾客提升财务知识，包含的课题有预算规划、管理债务、保障、增长财务、房屋以及退休。
2. 储蓄银行面簿社群The Burrow
加入社群的公众可以提出财务规划相关的问题，寻求志同道合人士以及专家的建议。
3. 储蓄银行手机应用软件中的“财务导航仪”（My Financial GPS）
可让顾客更加了解自己的财务习惯，并且可以把银行以外的财务信息输入到应用软件，全面分析自己的收支情况。顾客可在这应用设定自己的理财规划目标，也可访问posb.com.sg房贷专页查询更多相关信息。
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【本系列由储蓄银行呈献】