凯德共有15座商场，例如淡滨尼广场、白沙浮商业城、狮城大厦和西城。它们不是坐落于中央区就是在邻里枢纽。星狮则共有七座商场，包括樟城坊、水滨坊和长堤坊。它们都是市郊购物商场，信托唯一最靠近市中心的商场是女皇大道的爱客坊。
新加坡地小、自然景观不多，逛购物中心已成为国人休闲活动的一部分。
所以，每当商场新开张都会吸引大批人潮，最近重新开幕的福南（Funan）就是一个例子。它是凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust，简称凯德）所拥有。这个信托在新加坡拥有多个购物商场。
本地另一个拥有不少商场的则是星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust，简称星狮）。
面对这两个商场巨头，股民投资前应该考虑什么因素呢？
分析资产位置与商业策略
首先，我们可从各信托的商场位置和策略来看。凯德共有15座商场，例如淡滨尼广场、白沙浮商业城、狮城大厦和西城。它们不是坐落于中央区就是在邻里枢纽。
另一方面，星狮共有七座商场，包括樟城坊、水滨坊和长堤坊。它们都是市郊购物商场，信托唯一最靠近市中心的商场是女皇大道的爱客坊。
位置和定位为信托带来多少收入？以凯德截至6月底2019财年第二季业绩来看，净房地产收入同比上扬10.2％至1亿3315万元，每单位派息上扬3.9％至2.92分。
凯德过去两年来派息相当稳定，季度单位派息介于2.75分至2.92分。星狮的则高出一些，这两年来介于2.862分至3.137分。
不过，它在最近的业绩出现下滑。星狮2019财年第三季净房地产收入下跌1.1％至3460万元，每单位派息下滑1.7％至3分。
要进一步分析业绩背后的指标，就应看它们的入驻率和租金调升率（rental reversion）。
凯德平均入驻率为98.3％，环比下跌0.5个百分点。相对的，星狮的入驻率环比上调0.8个百分点至96.8％。租金调升率方面，租户和凯德签约或续约时的租金今年上半年取得1.9％同比增幅，星狮的季度调升率则为3.1％。
租户是否要入驻，或是愿意增加租金保留零售空间，取决于两组重要数据，即客流量和租户销售。
凯德虽然在客流量同比增长1.9％，但租户销售下滑0.9％；星狮则出现另一现象：客流量升6.1％，而客户销售上扬2.9％。
股票分析师指出，面对经济增长放缓、中美贸易战尚未解决，旅客到访人次和零售销售都已出现下滑，这对商场带来影响。
辉立证券研究投资分析师王佩凤接受《联合早报》访问时说：“星狮受贸易战影响程度较低，因为超过八成销售属于必需消费品。”
星展集团研究报告则指出，星狮旗下资产位于市郊，可见其市场在不同周期具有韧性。
除了部分资产在市中心，凯德在市郊的几座商场距离相当靠近，因此产生侵蚀效应。
大华继显指出，凯德集团（CapitaLand）旗下的星耀樟宜推出一周后，勿洛广场和淡滨尼广场的客流量皆出现下跌。
马来亚银行金英证券报告也指出，零售行业走软导致凯德租户销售下滑，并预计这个现象在中期内会持续。
银河—联昌的报告也持相同看法，并认为在零售销售疲弱的背景下，本地接下来会有100万平方英尺的零售空间供应，因此会造成短期竞争。
它预计凯德的租金会取得低单位数增长。星狮下个财年会有约34.3％的净可出租面积可续约，并且来自客流量大的市场，因此续约料对星狮有利。
除了零售销售走软，兴业证券分析师维杰（Vijay Natarajan）也认为，商场面对的另一挑战是电子商务的竞争。
采取策略应对电子商务竞争
这两个信托就因此采取了不同策略。凯德集团两年前和阿里巴巴旗下电子商务平台Lazada合作，在多家商场设立包裹领取点。
另外，集团去年底在狮城大厦打造结合实体与数码体验的多品牌时尚店NomadX，让商家运用数码科技加强与顾客的互动并提升购物体验。
至于星狮，则似乎保持静观状态，并未对此作出重大宣布。信托早前表示电子商务目前在总零售销售的占比不大，管理层在今年初的常年股东大会上认为，逛市郊商场还是国人生活的一部分，而且是许多人喜欢聚集联系的最佳场所。
检视未来计划和举债顶限
王佩凤认同这个看法，并指出星狮其实有从电子商务中受益：当用户点外卖时，送餐员还是会到商场餐馆取货。
“或许凯德在尝试新颖概念时，是抱着要和其他市中心商场区分的心态。”
新加坡金融管理局正探讨把举债顶限从目前的45％提高到50％至55％。这意味着两个信托盘算未来时，可进行更多收购计划，带动业务。
凯德和星狮的负债率分别为34.2％和23.5％。分析师说，如果包括上个月完成的水滨坊收购，星狮负债率会上调至32.7％。
大华继显指出，凯德管理层在探讨收购星耀樟宜或海外项目的可能性。它也会研究市区重建局的2019年发展总蓝图草案，探讨可重新发展的商场。
它目前会在第三季展开第一乐广场（Lot One Shoppers’ Mall）的重振计划。
至于星狮，星展集团研究相信，它能将水滨坊的股权加大至50％并推高每单位派息。王佩凤也认为，星狮还有能力收购三至四个商场。
无论是商场位置和定位、翻新计划，或是应对电子商务，吸引更多顾客并刺激消费，正是信托带动业绩的途径。
哪家策略最有效？来临的长周末，不妨到凯德和星狮商场走走，边购物边观察，再作出更明智的抉择。