投资理财
不少投资者逐渐意识到，大多数发达国家似乎陷入了低增长、低通胀和低利率的怪圈。虽然2015年底美国联储局开启了美国利率正常化进程，但如今却似乎在缓和这一进程，在最近7月份的会议上，联储局采取“预防性”降息，主席鲍威尔（Jerome Powell）称此次降息为“周期中段调整”。其他几大央行则继续将政策利率维持在历史低点，希望待经济进一步改善后再开启利率正常化。
虽然低利率环境导致高回报投资机会难求，给投资者在金融市场的资金部署带来了挑战，但同时也为主动型房地产投资策略创造了契机，让它能在投资组合中发挥更为突出的作用。
房地产投资策略可分三类——核心、投机和增值。核心型策略风险相对较低，回报主要来自长期租约。投机型策略投资的项目风险较高，需大量运用杠杆或承担发展风险，因此回报的不确定性更高。
根据房地产周期调整策略
增值型投资者采取中间路线。与投机型投资策略一样，其目标是通过资本增值创造更高回报。但增值型投资策略的一个典型特征是主动管理，如出租空置空间、优化租约，以及通过翻新改造来调整房地产项目的定位。
在我们看来，不论是宏观环境还是房地产市场发展趋势，都有利于增值型投资策略发挥用武之地。我们也认为，成功的投资者也需要根据房地产周期，来调整自身投资策略。
新加坡房地产市场有着鲜明的周期性。在市场上升周期中，租金快速上涨；而当市场进入下行周期后，租金通常会大幅回落。目前新加坡市场已经全面复苏。2019年一季度优质写字楼实际租金同比涨幅超过了13% ，其中滨海湾地区（Marina Bay）租金涨势尤为突出。虽然增速会有所放缓，但预计未来两年写字楼租金涨幅仍可保持在10%以上。
然而，如果投资者希望采用主动投资策略，现在开始部署或许会错过本轮周期，因为业务计划的实施需要三年到五年的时间。对投资者而言，在全球范围内开展多元化投资是更为谨慎的策略选择。
虽然两年前我们曾建议东南亚地区的投资者利用欧洲资产实现投资多元化，但目前我们认为，房地产投资策略应以全球化资产配置为重点。除了欧洲以外，增值型投资还应包括亚太以及美国的部分城市。
与此同时，我们坚信价值型投资的必要性。房地产市场的价值型投资在很多方面有别于金融资产的价值型投资。首先，要确定具备资本增值潜力的总体和个别区域。其次，要对每个地产项目进行单独分析。能否准确预测地产项目的未来成本和租金潜力，是发掘具备真正投资价值的机会、判断其潜在增值空间的关键。
最后，须确保方案能在预算内按时实施和落实。切实有效的资产和现金管理、融资和建筑领域的专业知识，对于确定拟议策略能否成功实施至关重要。
东京首尔墨尔本值得关注
美国（波士顿、西雅图）、欧洲（柏林、慕尼黑、巴黎、英国区域中心），以及亚太（东京、首尔和墨尔本）部分办公楼市场持续供应短缺，为投资者主动出击，通过资本支出、租约优化和空置管理调整地产项目的定位，提供了良好的契机。
此外，需求还获得灵活空间和共享办公这一结构性发展趋势的支撑，Regus和WeWork等办公空间解决方案供应商的崛起说明了这一点。
从市场整体投资前景和子市场改善情况来看，有三个主要城市值得关注。
首先是东京。由于新建项目有限，加之优质空间需求旺盛，东京的空置率仅略高于1％，正处于几十年以来的最低水平。在这样一个低供应环境中，由于我们预计租金将进一步上涨、零利率也将持续保持，这意味着租户和投资者对再定位房地产项目的需求会非常巨大。涩谷有望成为东京市场相对变化的受益者。
其次是首尔。不论是韩国国内投资者还是海外投资者，都对首尔的写字楼表现出了浓厚的投资兴趣。但是，由于上述投资者多以核心型策略为主，我们认为增值型策略具备市场机会。江南子市场是我们关注的重点。
最后要提到的是墨尔本。在强大的人口因素和多元化行业构成的推动下，我们预计未来五年墨尔本写字楼租金将持续上涨。此外，我们认为墨尔本是未来10年澳大利亚发展前景最好的城市。预期的租金结构性上涨趋势会为以房地产项目重新定位为目标的投资策略提供肥沃的土壤。
着重强调几个具体城市的同时，我们依然赞成在全球范围内的多元化投资。将不同地区所采用的不同策略相结合，而非专注于单个利基市场，可为投资者带来更高的风险调整回报。
（作者是瑞信资产管理全球房地产部
全球房地产研究组主管）