市值超过94亿元的腾飞瑞资，能否从凯德在零售商场方面建立的优势得到扶持？又或者，它是否可能把本身组合当中的零售资产，脱售给凯德的其他零售商场信托，然后循环资金，转而购买它近年正在扩大规模的海外收购？
得益于美国联邦储备局的鸽派立场等因素，我国市值最大的房地产投资信托——腾飞瑞资（Ascendas REIT），今年以来股价一再“腾飞”。随着它的保荐机构星桥腾飞（Ascendas-Singbridge）将与凯德集团（CapitaLand）合并，腾飞瑞资是否能集合更多的资源，越飞越高呢？
上个月，凯德集团收购星桥腾飞的交易获得集团股东批准，完成收购后凯德将一跃成为亚洲最大的多元化房地产集团，管理资产规模约1234亿元。凯德集团总裁兼集团首席执行长李志勤之前接受《联合早报》专访时透露，双方旗下的房地产投资信托（REIT）下来将可整合，可能推出新的信托，也可能结合现有信托。
市值超过94亿元的腾飞瑞资，能否从凯德在零售商场方面建立的优势得到扶持？又或者，它是否可能把本身组合当中的零售资产，脱售给凯德的其他零售商场信托，然后循环资金，转而购买它近年正在扩大规模的海外收购？
星展集团研究分析师陈伟祥接受《联合早报》访问时说，凯德的零售商场能力，有助于腾飞瑞资更好地“筛选”和打理零售设施。不过，腾飞瑞资的一些资产虽然拥有零售商场设施，但数量有限。
根据腾飞瑞资的网站，该信托有一类资产称为“综合项目、设施和零售”（Integrated Development, Amenities and Retail，简称IDAR）。这类资产属于综合项目，含有两种或以上用途的空间，例如商业空间、零售和货仓。这包括劳明达路一带的Aperia商业园项目的购物中心，以及位于淡滨尼的阁室（Courts）霸级店与巨人（Giant）霸级市场。
大华继显分析师在一份报告中指出，信托管理层表明会善用凯德集团的零售能力来改善信托表现，尤其是在工业设施方面。零售空间在午餐时段人潮涌动，但在傍晚时分却未得到充分利用。
零售资产在腾飞瑞资的资产组合中比重有限，分析师不认为腾飞瑞资会因此把包括零售商场在内的IDAR，脱售给凯德旗下的商场REIT，以循环资金进行海外收购。
陈伟祥说：“这不太可能，因为这些IDAR的母租约租户只有几个，对其他REIT不太有增值作用。”
腾飞瑞资是我国首个、也是最大型的挂牌商业空间与工业房地产投资信托，资产规模达110亿余元，共171个房地产，横跨我国、澳大利亚和英国三个市场。
该信托上周一发布业绩后，多家证券行发布分析报告，但只有两家给予它买入评级，其余都给予持守评级，甚至有两家由买入下调至持守。分析师定下的目标价介于2.74元至3.20元。
分析师多认为信托股上行空间有限
今年以来，腾飞瑞资股价已上扬18％，高于新加坡海峡时报指数的10.54％，以及富时海峡时报房地产投资信托指数（FTSE ST Real Estate Investment Trusts Index）的11.84％。多数分析师因此认为该信托股价的上行空间有限。
银河—联昌国际（CGS-CIMB）分析师骆敏仪在一篇题为“腾飞过快”的分析报告中，基于这个理由把评级从增持下调至持守。
她认为，腾飞瑞资估值高，市账比为1.4倍，股息率5.4％，比历史均值高出两个标准差（standard deviation）。它的市账比和股息率的历史均值分别是1.2倍和6.3％。
她说：“腾飞瑞资上一次以这么高的估值交易是在2013年，当时处于更乐观的租金增长环境，租金上调幅度介于9.6％至18.5％。随着当前环境更为暗淡，我们不认为它应该有这么高的估值。”
不过，陈伟祥等三名星展集团研究的分析师却继续看好腾飞瑞资，把目标价从2.95元上调至3.20元。他们在报告中说：“就像女人的衣柜有香奈儿（Chanel）包包，腾飞瑞资也是S-REIT当中，（投资者）一定要拥有的信托之一。”
报告指出，尽管信托的估值享有溢价，但投资者感到自在的是，该信托能在不同市场周期带来稳定回报，可以作为他们投资组合当中的主要股票。目标价上调反映了更低的利率假设。信托的股价正处于“良性周期”，隐含的资金成本也有利于展开可增进收益的收购。
“虽然管理公司持谨慎看法，指2020财年的增长可能放缓，但我们相信信托的资产组合，即新加坡的商业园，以及澳洲和英国的物流资产，将能继续吸引租户，出租率和现金流不易被动摇。”
同样给予买入评级的马银行金英证券分析师蔡树泰，也把目标价从3.10元上调至3.20元。
他说：“由于股价强劲，我们预见近期有套利风险。但是我们仍然看好它的长期表现，并认为它在2020预估财年将带来12％的总回报率。”
尽管持中立看法，但兴业证券分析师维杰（Vijay Natarajan）指出，腾飞瑞资近期的潜在收购机会将主要来自英国、欧洲和澳洲。尽管关注英国脱欧情况，管理层相信英国的长期加权平均租赁期（WALE）和永久地契，能带来良好的长远潜力和多元化效益。
华侨投资研究公司分析师王德清认为，从财务角度来看，信托的资产负债表维持良好状态，总负债率为36.3％，这使得它有约7亿元的充裕债务空间来资助非有机增长机会。