实况报道
傅丽云 pohlh@sph.com.sg
在私人公寓的范围内非法停车、U转，乱丢大型垃圾，一旦被保安人员逮着，在不同公寓所面对的罚款可不一样。
罚款多少究竟怎么决定？当你认为罚款高得离谱，又该向谁投诉？近年来，高庭审理了几起涉及分层地契项目（包括公寓和商业大厦）
附属细则（by-laws，简称条例）的案件，引发针对管理委员会（MCST）权限的讨论，包括管委会是否有权令违例的附属业主、
住户和访客支付罚款？根据建筑维修与分层地契管理法令（BMSMA），管委会无权向违例者罚款或施以惩罚。
如果管委会是无牙老虎，又该如何有效制止各类违例事件，包括拖欠管理费、非法停车、随意丢弃大型物件等。
随着入住公寓的人越来越多，本期专题邀请了物业管理代理和律师，专注探讨“公寓条例”的各种课题。
如果证据确凿，多数违反公寓条例的附属业主（subsidiary proprietor）、住户或访客会缴付罚款，拒绝付款者一旦被管理委员会（Management Corporation Strata Title）起诉，到法庭或多层地契局（Building Maintenance and Strata Management）解决纠纷，还可能得承担诉讼费。
物业管理公司（Managing Agent）Wisely 98的董事经理张宝商说，法令授权管委会制订一套管理房地产的条例，虽然高庭裁定管委会不能施以罚款，但一旦公共设施遭破坏，管委会是可以向违例者收取修复费用。
Wisely 98管理48个多层地契发展项目。张宝商举例说，如果条例注明非法停车的解锁费为100元，管委会就有权征收这笔款项。在公共地方丢弃大型物件的条例原则也一样。
第一太平戴维斯（Savills）物业管理董事经理曾国锋说，以乱丢大型垃圾为例，管理代理可以通过录像，逮到违例者，然后向他们征收丢弃费。在留给残障人士的停车位或上下车处非法停车，就以车锁对付。
解锁费介于100元至250元，拒绝或拖延付款超过24小时，每天将以额外的50元至100元计算。多层地契局审理过一起案件，一个居民因为非法停车超过一个月，被令支付超过1万元的罚款。
他指出，发生纠纷时，管委会可以采取诉讼行动以制止违例行为，但这样做的代价高昂。
该公司管理134个公寓多层地契项目。他指出，法令允许管委会制订条例，制止居民的无理行为。
“比如，若有人坚持在草地踢足球，我们可以没收足球。如果他们持续这样做，我们可征收草地修补费。不过，我们并不可以通过一项条例规定，每一次当他们玩球就罚款100元。
“这种不受欢迎的工作当然不容易，有时我们甚至被辱骂，但只要我们站稳立场，违例事件是能制止的。作为管理代理，我们必须获得管委会的支持。即使管委会被取代或者管理代理被取代，无论如何，这是管理物业的正确方法。”
公寓居民质疑管委会权力
住实龙岗公寓、不愿透露名字的周东尼（57岁，文员），则质疑管委会的权力。
他说，今年初，公寓管委会发通告说，去年10月的会员大会已通过，要拖欠管理费和累积基金（sinking fund）的住户，支付24%的年利息。
通告说，新条例今年1月起生效，并提醒住户记得付款，避免另付利息。
周东尼表明自己按时缴付管理费，但知道一些居民“臭款”，故意拖欠。
“过去的拖欠年利率是12%，如今调高一倍，跟信用卡公司一样。管委会有这样的权力吗？想收多少利息就多少吗？”
Wisely 98董事经理张宝商说，若要提高拖欠利息，管委会必须在常年会员大会上，将它列入动议，会员可以表决接受与否。
“即使大会通过，任何附属业主如果认为年率不合理，他也有权把事件提呈到多层地契局审议。”
第一太平戴维斯的董事经理曾国锋说，拖欠款项的年利率一般是10%或12%，但也有征收24%或36%的。
他说，24%年利率看似很高，其实不然。以三个月1000元的管理费来说，一年的拖欠利息是240元，每天约6角6分，一个月约20元。
“多层地契局有权调整任何的拖欠年利率，但至今还没人针对拖欠年利率向该局上诉，要求减少。”
张宝商和曾国锋也提到附属业主出席会员大会的重要性。
曾国锋也是物业管理协会会长。他说，根据法令，要召开会员大会，出席者必须占分层地契份额（share value）的30％。如果无法达到法定人数（quorum），就须延迟半小时。如果只有主席在场，会议可以进行；半小时后即使只有两个附属业主在场，大会也可以召开。
曾国锋说：“没必要顾虑缺席者的投诉。一般的出席率是10%左右。即使只有两人出席，大会也该召开。这样才公平，因为无法保证大会延迟后，会有更多人出席。”
张宝商说，召开常年会员大会是为了附属业主利益。“如果附属业主选择不要出席，就只能怪自己了。”
插图／刘奕村