房地产解码
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韩宝镇 报道
hanpt@sph.com.sg
政府去年7月对私宅展开新一轮降温措施，促使一些投资者把注意力重新转向商业房地产。
商业房地产吸引投资者的原因众多，一个主要因素是商业房地产须缴付的税率，显然比供出租的住宅房地产来得低。
商业房地产的税率一律是该房地产年值（annual value）的10％。即使有关房地产是业主买来供自己使用，也不享有较低税率的好处。
相比之下，住宅的税率则是分层式的，买屋自住和供出租的住宅须缴付的税率不一样，前者比后者低。买屋自住的房地产税率介于零至16％，视价值而定，而供出租的住宅，不论已出租或空置，税率则介于10％至20％。
谈到房地产税，就不能不说明什么是房地产的年值，因为投资者最终须支付的具体税额，直接同年值相关。
根据国内税务局（IRAS）网站，建筑的年值是假设房地产出租大约会取得的总全年租金，不包括家具、装潢和维持费。
年值并非根据有关房地产所收取的实际租金收入来决定，而是按照同个地区类似房地产的预估市场租金计算出来。当局在计算建筑的年值时所考虑的其他因素，还包括房地产的小大、地点、状态，以及特征。
此外，若房地产被拆除，形成空地，或者地段开展建筑工程，年值则是永久地契市值的5％。
国内税务局计算出税额后，会在12月寄出税单给业主，而业主则须在次年1月31日之前缴税。
上面提到商业房地产税，为年值的10％。举例来说，若年值为5万4000元，所须缴付的房地产税就是5400元。
税务局每年都会检讨房地产年值，以反映类似房地产的市场出租价值。若市场租金数据已无法呼应现有年值，当局将会对年值做出修改。
此外，若房地产的外观进行修改，可能影响到出租价值，税务局也会从修改日起对年值作出修订。
业主可以在税务局网站电子服务栏的“查看房地产组合”（View Property Portfolio），了解自己房地产的年值。
公众也可查得任何房地产的年值，每次的搜索收费为2.50元。
商业房地产的其他税务考量方面，以个人名义投资必须支付7％的消费税，但以公司名义购买的话，则只要是消费税注册公司（GST registered company），便可申请退还消费税。
购买商业房地产也不必支付额外买方印花税（ABSD）和卖方印花税（SSD），这对外国买家尤其有吸引力。