黄康玮
wkangwei@sph.com.sg
楼市乾坤
从饮食、生活用品到室内设计，‘国际化’这个概念在数十年前已成为本地人生活的一部分。
同样地，本地私宅项目吹起异国风，近期越吹越猛，全岛各地出现了以不同国家为主题的公寓项目。
本期《楼市乾坤》让你了解多年来异国情调如何促使公寓建筑与设计的演变，以及这股潮流是否会带动买气和影响日后的转售价。
大约在15年前，房地产估算师沈振伦走访本地大大小小的公寓时，有个项目让他留下很深刻的印象。
他说：“这家公寓的保安都穿着夏威夷花衬衫，还有人戴着遮阳草帽。”
这栋公寓是位于东海岸梅尔路的夏威夷大厦（Hawaii Tower）。这个项目建于上世纪80年代，它的外观虽然和一般公寓没太大分别，可是它的“呈现方式”确实与众不同。
过去30多年，本地私宅项目为呈现异国情调经历了不少变化。或许在大众的印象中，有些早期竣工的公寓会以欧洲和地中海区域为主题，例如正在集体求售的花拉路公寓西班牙山庄（Spanish Village）。
另一些公寓则是通过名称展现异国风。市区重建局的资料显示，有近40家公寓项目名字以西班牙文“Casa”（意指家）带头，也有数十家以法国的“La”或“Le”命名。
如今担任世邦魏理仕（CBRE）研究部主管的沈振伦接受《联合早报》访问时说，类似国外风情主题的公寓项目，已经从“软件”提升至“硬件”，即通过设计突出主题。
他说：“本地的买家变得更加老练，他们有时候对设计一般的公寓并不感兴趣。”
橙易产业研究与咨询部主管孙燕清受访时说，随着市场上的私宅越来越多，发展商的项目必须与众不同才能吸引买家的目光。
她发现，近年来有越来越多较大型的公寓项目的设计与设施，都注入了外国风情的元素。
根据《联合早报》的统计，过去七个月推出的项目当中，至少有五个项目的设计灵感源自于外国。
上周开始预售的比达达利区项目桦丽居（The Woodleigh Residences）走日本风。这个由新加坡报业控股和日本鹿岛房地产发展（Kajima Development）联合开发的项目主打“小、精、巧”的日式设计风格，更包括日式温泉设施。
有三个公寓项目主打欧亚英伦风情，它们是集永成发展的英雅苑（Park Colonial）、豪利控股（Oxley）的Mayfair Gardens，以及The Verandah Residences。
中建地产发展的项目庭·维苑（Twin VEW）的设计概念，来自水稻梯田、瀑布水流和河谷等景观，层层叠叠的地形设计犹如稻田般。
以较早前推出的项目为例，中冶置业发展以希腊著名景点圣托里尼为主题而建成的The Santorini，还有源自瑞士阿尔卑斯山概念的The Alps Residences。城市发展（CDL）则建造了以非洲野生动物园为主题的百馨园（Savannah Condopark）。
新加坡这个弹丸小国有如文化大熔炉，私宅建筑的主题除了反映文化多元，同样也汇集了来自世界各地的设计。
分析：价格与地点仍是关键因素
然而，当发展商纷纷打出异国情调牌时，就能够带动市场买气吗？如果以庭·维苑为例，这个共有520个单位的项目获得良好反应，开盘首周末就卖出85％单位。
The Santorini在2014年推出时售出13.4％单位；毗邻的Q Bay Residences则是在2013年降温措施出台后开盘的首个项目，推出首天卖出三分之一的单位。当然，如果以尺价对比，这两家项目的开盘尺价分别为容积率每平方英尺985元和1100元。
因此，受访房地产分析师都不认为主题足以带动买气。
仲量联行新加坡研究与咨询部董事王德辉说：“价格和地点一直都会是左右需求量的关键。”
他指出，如果多个项目价格都不相上下，那类似异国风情的主题则会成为次要购买因素。
杰地集团（ZACD Group）执行总监麦俊荣提供的数据也显示，外国主题私宅开盘的中位数尺价和其他私宅相比，差价大致上不会超过2％。
他也指出，尽管这些项目以异国风情作为卖点，但发展商还是得适可而止，不能过度注入这元素，否则会出现反效果，例如让更多买家望而却步。
除了设计和设施面向海外，发展商之间的竞争其实也走进虚拟世界。不少分析师也指出，智能家居这几年来也成为项目新卖点。
孙燕清说，这概念可吸引各种买家，并且在居家环境注入科技的选择更显得多样化。
沈振伦认为，建筑环境时而会面对土地与条例的局限，因此为了吸引买家，发展商也会以“智能家居”等“软件”作为卖点。
他估计，发展商接下来会继续推出更多“软件”，例如外宾服务。
“当发展商推出新的卖点时，其他方也会跟进，一直到它发展成为常态为止。”
注入异国元素 未必能推高公寓转售价
本地首个以澳大利亚大自然和户外风情为主题的公寓项目，在四年前迎接了500多名屋主入住。
为配合异国风情，位于盛港一带的执行共管公寓（EC）澳景苑（Austville Residences）建造主题设施，例如淡水龙虾小溪、澳洲烧烤厅，以及沙滩泳池。不过，据《联合早报》了解，小溪如今已荡然无存，取而代之的是鱼池。
一名不愿具名的符姓居民（31岁，金融业）告诉记者，当时他迁入时曾经看见淡水龙虾，但不认为这设施会对公寓项目美观或转售价造成影响。
“毕竟，如果我没告诉你公寓名字，你踏入公寓时或许都不晓得这里是澳洲风。”
他说，当时选择这个EC是因为能获得津贴，而并非为了主题。他认为，公寓地点不错，但转售价和附近公寓相比，似乎还有增长空间。
这名居民的见解并非无稽之谈。本报的抽样调查发现，无论是主题、地区、建成年份等因素，外国主题公寓溢价未必会比毗邻项目好。
譬如，最近竣工的The Santorini今年转售尺价为1159元，比1125元的开盘尺价高出3％。相对地，旁边的Q Bay Residences溢价高出四个百分点。其开盘尺价为1043元，之后升到1146元，增幅7％。
位于兀兰的地中海主题公寓佳冠园（Casablanca），尺价溢价则为74.8％，高于旁边项目Rosewood。不过，后者交易量则比较高。
对此，仲量联行新加坡研究与咨询部董事王德辉也说，如果单比第三季的转售价，百馨园的转售尺价不如毗邻的两个公寓项目，因此他不认为这类型项目会带来更高的溢价。
橙易产业研究与咨询部主管孙燕清也有同感。她补充：“如果公寓提供更多及独特的设施，或许会更容易出租给他人。”
由此可见，无论是开盘到转售这几年的过程，异国风情似乎对价格不会造成显著影响。换言之，如果这类公寓出现状况，反而会让屋主开始担心。
迁入雅尚苑仅一年
屋主对阳台设计意见分歧
位于坎贝拉的EC项目雅尚苑（The Brownstone）去年底竣工，不少屋主入住后却开始意见分歧。
这个项目主吹美国风，设计源自于纽约褐石房屋区，因此外观色系体现相同风格。公寓同时设有独特的码头式阳台（jetty balcony）。据观察，公寓每隔一楼都会出现“突出”的阳台。
一名不愿透露姓名的居民透露，拥有“突出”阳台的屋主发现，由于部分阳台没有遮棚，所以碰上雨天就会造成地板湿滑。他们也担心楼上邻居将物品丢下，因此建议搭建遮棚。
不过，楼上屋主则认为搭起遮棚后就遮住楼下泳池的景观。况且，如果树叶等杂物落在遮棚时，就须要清理，因此反对这项提议。
公寓居民本月初召开特别大会，请屋主投票支持任何三项搭建遮棚提议。据了解，大会场面紧张，双方激烈争辩，甚至惊动警方到场调解。最终，任何一项建议都没获得九成居民的同意，因此无法通过，上述问题悬而未解。
居民说：“有屋主担心如果搭建帐篷会有损外观，日后可能影响转售价。”
对此，杰地集团执行总监麦俊荣说，这也并非是首个阳台延伸出来的项目，而且设有较长阳台单位的转售价会否受影响目前不明。
另一方面，公寓单位能看见泳池多少能为转售价加分。反之，如果单位的泳池景观被阻挡，价格也可能受影响。