麦俊荣 周尹婷／文
今年7月，执行共管公寓Hundred Palms Residences的所有531个单位在推出当天就销售一空，让不少人为之讶异。首先，这或许是第一次有执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）项目在一天内全部卖完。其次，这是过去十年来第二次有大型住宅项目在推出市场时取得如此销售佳绩。第三，这预示了EC市场的一个转捩点。
■15个月禁售期
打乱EC供需节奏
不久前，EC发展商还面对供应过剩的局面。例如在2015年1月至2016年4月期间，共有10个新EC项目推出市场，单位总数为5544个。到2016年4月，已推出市场但未售出的EC单位达4007个，创下历来新高。
新推出的EC项目在这16个月内激增，主要是因为政府在2013年1月对EC发展商制定新条例，规定发展商只能在标得地段的15个月后，才能推出市场销售。这也是政府实施的其中一项房地产降温措施。
但新条例的推出，造成新EC的供应变得缺乏弹性，导致EC市场无法有效因应需求的变化，甚至出现积压供应（pent-up supply）的情况。
由于2014年大部分时间没有EC项目推出市场，但2015年推出市场的EC项目却突然大增。这也因而打乱了EC市场的供需节奏。
经过政府多轮调控措施后，我国楼市开始降温，房价及交易量自2013年第四季开始下跌。于是，政府在每半年公布的政府售地计划中，逐渐缩减EC地段的数量。
在2010年至2014年的政府售地计划中，当局在五年内共售出41幅EC地段，等于每年平均售出8.2幅地段。不过，在2015年至2017年的三年里，政府仅售出四幅EC地段，相等于每年只售出1.3幅地段。
政府的这项举措，加上15个月的禁售期限，最终导致EC市场出现当前供应不足的局面。
■EC需求稳步上扬
虽然近年来EC的供应量逐渐减少，但需求量却自2014年稳步上扬。EC发展商在2014年售出1578个单位，而2015年和2016年的销量分别增至2550和3999个单位。
EC市场的每月平均销量逐年上升，并从2014年的132个单位，增至2017年首八个月的425个单位。
推动EC需求上扬的主要因素是，来自“夹心层”的需求不断上升。随着转售组屋的平均价格与大众私宅的平均价格之间的价差扩大，不少人梦想拥有私宅，但却承担不起私宅价格高涨。基于这类“夹心层”购屋者的人数不断增加，由此推高了EC的需求。
此外，自从政府于今年3月宣布调整房地产降温措施后，市场情绪已获改善。随着更多潜在买家进场，购屋需求也随之上扬。
最近，执行共管公寓Hundred Palms的热销，也可归因于买家担忧房价会在不久的将来大涨。由于近月来许多发展商都以高价竞标土地，因此人们担心未来房价也会向上攀升。
Hundred Palms EC的所有单位在一天内售罄是非常罕见的现象，这也预示了需求的转变远远快于供应，尤其是EC未来供应还受到过时的条例所限制。
■2018年及2019年初
或出现EC单位短缺
目前仅有一个EC项目Rivercove Residences待推出。这个项目位于盛港安谷巷（Anchorvale Lane），估计有640至650个单位，预计明年才会推出市场。
截至2017年8月，已推出市场但未售出的EC单位只有928个。而过去一年，发展商每月平均售出368个单位。依此计算，如果没有新EC单位推出市场，这意味着所有未售出EC单位将在圣诞节前售罄。
此外，政府今年将只出售一幅EC地段，这地段的EC项目最快只能在2019年第一季后推出市场，恐怕难以应付现有买家需求。
有鉴于此，2018年及2019年初本地楼市或将出现EC单位短缺的情况。
本文作者分别是
ZACD集团执行董事和分析师