房地产解码
买卖房地产，是许多人一生最重要的决定。买卖房地产有什么须要注意事项呢？房地产投资技巧有哪些？要如何购买海外房地产？
从本周开始，《房地产解码》每两周为你解码房地产交易，让你更好地了解买卖的过程、机遇和最新信息，以便做出最好的购屋决定。
周文龙 报道
chewbl@sph.com.sg
总偿债率、每月偿还贷款比率、每月可负担房贷额……无论是第一次买屋子或是想要提升的第二次购屋者，买房时必然会接触这些词汇。
事实上，在寻找心仪房子时，更要关注的问题是：我买得起吗？
在政府推出的各种楼市降温措施后，申请房贷并不简单。要先了解这些词汇，才能更了解自己的购房能力。
总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）是政府于2013年6月推出的房贷条例，主要目的是为确保从长期来说，国人能谨慎借贷。
金融机构在评估个人房地产贷款申请时，须确保申请者所有的债务每月摊还款额不超过收入的60％，这些债务包括房地产和非房地产贷款，如：车贷﹑学费贷款和信用卡债等。
举例说，若你的月入1万元，而你现有每月债务为4500元，你购买私宅时，银行不得批准超过每月1500元的房贷。
如果你要提高房贷，得先还清其他债务，使你每月有更多收入来偿还房贷。例如，债务若减少至3000元，那你购买私宅时，银行可批准的房贷就增至每月3000元的房贷。
由于计算TDSR时，无需考虑是否已有组屋或执行共管公寓（EC)房贷（因最终须卖掉组屋或EC），因此只要没有其他贷款，EC买家便可借贷至月收入的60％。
为此，政府在2013年12月推出每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio, 简称MSR），针对组屋和执行共管公寓（EC），限制买家每月偿还的贷款比率，不得超过月入30％的条例。换句话说，如果你的月入1万元，那你每月房贷不能超过3000元。
此外，银行在计算发放的贷款额时，除TDSR和MSR，还会考虑借贷者可负担的贷款额（Affordability Mortgage），包括房贷与价值比率（Loan-to-valuation，简称LTV）和房贷期限。
在现有房贷条例下，LTV不可超过80％，私宅房贷期限也不可超过35年或须在65岁前还清。
假设你今年40岁，你的最长房贷期限将为25年。如果你月入1万元，现有每月债务为1500元，而你可支付的首期为20万元（包括公积金），那你可负担约70万元房贷，能购买的私宅价值则不得超过88万元。以目前私宅平均价格约100万元的水平来看，拥有私宅的梦想或许还有些遥远。
另外，买家购买房子也得考虑到可负担的房贷额和负担程度。毕竟，你不能将大部分收入都用在偿还房贷，以致无法负担其他生活费。一般而言，房贷不应该超过月入的30％至35％。
要进一步计算你的总偿债率、每月偿还贷款比率或可负担的贷款额，可到《联合早报》房地产专网“早房”（www.zaobao.com.sg/zproperty）。