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写此文章时，正逢海外疫情扩散，油价暴跌，美国大选的不确定性的多重打击下，金融市场迎来超级暴动，我们有幸目睹并参与了市场奇观：
昨夜道指暴跌2352.6点，创史上最大下跌点数，巴菲特一生未见过的熔断奇观，本周竟然发生两次！欧股票市场大盘亦暴跌20%-30%；国际油价更是一度下跌约50%，创下1991年海湾战争以来最大跌幅；VIX恐慌指数大涨超过40%，美国国债收益率到历史最低 。
参与这样极端的市场，是个难的学习。我主要业务是房地产销售和投资，也用零碎的时间，参与一点股市投资，有三个原因：
1. 我要贴近感知市场；
2. 新加坡市场成熟，体量小，我更希望参与中国市场好公司的增长；
3. 新加坡的额外印花税和限贷，让我很难配置更多房地产，闲余资金就配置一些A股和港股。A股主要以中小板和券商ETF为主，避开不会选股的劣势。
好的心态很重要！
从做房地产的业务角度来说，只要心态好，市场好有机会，市场差也是机会。例如二月疫情最严重期开盘的The M，就是很好的机会。
从投资角度来说，锻炼好心态一样重要：市场涨的时候不贪，走一点套利润，市场很差的时候不慌，敢买入，捡一点便宜货，这样的投资回报比资金存银行好。
去年我发表了2019年地产投资白皮书，写了很多PPT。现在看2020年，其实新加坡的基本面几乎没有变化。2019年市场用了前6个月被动接受2018年的降温政策，2019年下半年交易量继续提升，全年价格波动幅度很小，如下图所示：
所以如果要细讲2020年市场展望，我的70%可以抄2019年的PPT。但2020年开局实在非常极端，所以下面重点谈一些，极端行情下我的的看法。
我对新加坡房市2020年的看法：
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2020开年几乎是最坏的开局，疫情恐慌，封城隔离，股市大跌，但新加坡2月的新房交易量竟然是过去三年同比2月份中最高的。这个月甚至还出现排队抢房的热盘。交易量是最重要的参数，房市股市都是！ 所以最坏的情况房市都能有这样好的交易量，今年不会太差！
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新加坡房地产是全球最好的避险产品之一：新加坡政府从2011年开始的十多轮降温调控，这相当提前挤泡沫，防备金融危机。新加坡私人房地产性价比其实非常高，过去八年，政府政策上层层捆绑，房价均价指数改变很小，大牌都在政府手中。 如果基本面继续恶化，政府大可稍微松绑一点降温措施，来平滑市场。所以投资的朋友不要被各种股灾的信息吓到不敢进场！
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刚需第一套的人大胆进入，按照能力负担的范围买面积最大的，能买私人公寓就不要买政府的HDB。注意避开高单价和高总价的产品，尽量选择大开发商，大型小区，非常安全！金融危机时买刚需房的人，都是赚到的。
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家庭还有多余名额买首套投资，可以大胆杠杆投资房地产的，危机后经济复苏，贷款利率会继续维持在很低的位置。 当然，投资和自主非常不一样，要避开一些坑，遵循一些投资法则！
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危机中自有机会，大部分的新闻和数据都是碎片的噪音，影响你的情绪，要学会辨别，逆向思维！ 巴菲特从去年开始跑输美国大盘，帐上趴着千亿美金现金，就是在等这样崩盘的机会。
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如果没有大批量失业，金融危机不会成为经济危机；如果真的有经济危机，新加坡国库丰裕，刺激经济，保证就业的方法很多。疫情前有读到很多唱衰新加坡的文章，说政府佛系无能。现在控制的还可以，又有很多称赞新加坡政府的。 既然选择在新加坡生活，就要对政府有信心，去研究政府决策的逻辑。这些年的观察和比较，全世界经营的好的国家并不多，新加坡是其中的一个，也是精细化管理的典范。
祝福大家保持好心态，越过山丘，明天会更好！
（作者：Kevin Feng 冯舟，房地产观察者，思考者，投资者）
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