从2003年开始，中国房地产市场价格基本保持了连续 14 年上涨不跌的神话。
很多人说，一般的经济学理论根本无法解释中国的房地产价格走势，像深圳、北京、上海等地，房价已经完全打破经济学常识。 中国楼市越是被调控，房价似乎涨得越快。 调控政策的背后究竟是什么？为什么人们总是抱怨房价高？房地产下一步何去何从？如何判断一个地方的房子还能不能买？ 这些问题，我们专访了冯仑先生，以下是其独家分享。
（本文部分内容参考中信出版社出版冯仑著《买房这些事儿》，正和岛经授权独家发布）
口 述：冯仑 万通集团创始人、御风集团董事长
采 访：孙允广
来 源：正和岛（ID：zhenghedao)
人们为什么总是抱怨房价高？
在 2017 年楼市调控之后，北京和其他几个大城市的房价跌了，而且下跌得惨重了一些。一些人在调控政策发布的前几天买了房，就此被套住。
房价上涨，很多人不开心；房价下跌，同样有很多人不开心。
如果放眼全国，中国的总体房价在 2017 年调控之后反倒上涨了。所以，住宅调控政策并没有减少人们的抱怨。
我称中国房地产调控的模式为“无规律调控”：在调控密集的时候，一个月来一次，甚至半个月来一次，也有三个月来一次的紧急时刻，可能每半年也有一次大调控。
梳理一下中国楼市调控史，我们就可以发现：在 2004 年土地出让市场化改革以后，大型的房地产调控一共有4轮，分别在 2006 年、2010 年、2013 年和 2017 年，大致对应房地产市场每3年左右出现的“小周期”特征。
对民众影响比较大的，还有大调控里的小调控。大调控定方向，而定了调子后实施的小调控，会在执行层面影响到每个人。
很多人对频繁的“国字头”调控都不陌生：2005 年 5 月的 “国八条”，2006 年 5 月的“国六条”，2010 年 4 月的“国十条”，2010 年 9 月的“国五条”，2011 年 1 月的“新国八条”，2013 年 2 月的“新国五条”，2015 年的“330新政”“930 新政”，2017 年的“317 新政”，等等。
后来，中央不统一正式发文了，改由各地政府自己制定楼市调控政策。从调研、制定政策到实施，地方政府的操作更灵活，调控频率越来越高，无规律调控出现得越来越频繁，“京八条”“沪九条”“苏十五条”“津十六条”等搞得大家都很崩溃。
中国房地产行业进入市场化发展 20 多年，经历了多少次调控，根本数不清。
为什么人们还是抱怨房价高？因为大大小小的调控策略和方法，实际上在相互影响，上一次调控的效果也许很快就被下一次的调控抵消了。
全世界的房地产发展模式总共可归纳为三种：美国式、新加坡式、德国式。
美国楼市100% 靠市场去推动、调节，政府极少主动干预；
新加坡楼市的发展，20%靠市场调节，80%靠政府调控；
德国楼市的60%是福利住房，留出40%的市场空间，大部分人都去租房，在房子上赚钱的概率大大降低。
美国模式的核心是市场解决一切。新加坡模式把两条路分开，该政府保障的归保障，市场的归市场。德国模式类似于我们现在熟知的“房住不炒”。
绝大多数国家的楼市发展或者说调控都可以归到这三种模式上。这三种模式也造成很有意思的现象。德国由政府福利制度主导，所以一个拥有8 000多万人口的国家却没有什么大型房地产企业。
中国香港虽然只有 700 多万人口，但它采用美国模式，所以拥有众多大型房地产企业；即便按照新加坡模式（只给20%的市场空间）的比例计算，香港的开发商数量也比德国多。
中国楼市调控政策在不同模式间转换，尚不稳定。开发商什么时候开盘，到底要不要拿地，拿多少地，为谁拿地，这些方面应该由谁决定，政府还是开发商，这个问题需要回答清楚。
中国楼市调控的初衷是好的，但房地产经济这样的微观行为很难把控。如果政府在微观细节上管得太多，一来，开发商没了积极性，二来，买房者也蒙了。想兼顾每次楼市调控的目标和原则，是不可能的。
如果方向定了，无论采用哪一种调控模式都是可以的。就怕无规律调控把一个好好的楼市，搞得“内分泌失调”，房价反而越调越高了。调控次数过多，系统就紊乱了，这就是后遗症。
归根结底，中国的房地产市场太需要回归健康的状态了。
房子，差不多了
这两年，中央对住宅的定位很清楚，就是“房住不炒”。
前段时间，中央政治局会议明确提出出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，人民日报当时发了一个微博发表评论：炒房，此路不通。
这些迹象表明，中国的住宅房地产，迎来一个重大而且深远的拐点——房子，差不多了。
在“房住不炒”之前，很多人说“住房比老婆都要好”，因为房子不仅是消费产品，更是财富的一部分，同时又有投资价值，你白天睡觉、晚上睡觉，它都能帮你挣钱。
这样的话人们就追逐，拥有超过实际需要的住房。如果一个人有5套房，4套都是出租、经营、投资的，一套是用来自己住的，难免会造成市场一些虚高。就像股票有投资功能，起伏变化就很大。
现在更强调它的居住功能、公共服务功能和福利功能，来淡化甚至取消它的投资功能，地方政府的限购、限售，甚至是限跌政策，都围绕“房住不炒”进行。
此外，各地又支持长租房、廉租房，政府提供的公共住宅的比例越来越大。比如在深圳，租房已经占到了65%，新加坡是80%，已经达到很高比例。
中国经历了40年快速发展，可以说基本解决了住房问题。1978年的时候，城镇人均住房面积是1.8平米，当时的人口是8亿多。现在人口增加到13亿，城镇人均住房面积为39平米，超过了日本的人均住房面积了。这是很大的进步。
特别是过去20年，快速地城镇化，快速地建设住宅，很多房子增值，很多人靠房子赚了钱。
另外，从需求方面看，中国人口越来越接近“倒金字塔”结构，不仅新生人口没那么多了，而且将来老人会留下很多房子，可能租都租不出去。
房子不能老是一线明星，红完了就该进入二、三线了，甚至就该退出了。接下来，是人工智能、生物医药、物联网智能制造等新兴明星的舞台。我们这个行业，我们这些人，也马上就变成了三、四线小明星。
房子不可能永远地盖下去，老百姓不可能永远地买下去。
但这并不是说，房地产马上就要崩盘了，也不是说现在就应该卖房子。而是说，整个社会都围绕房子转，人们所有的心思都扑在房子上，所有的钱都投在房子里的阶段，已经过去了。
将来的房地产，会迎来另一个百花齐放的时代，文旅地产、养老地产、长租公寓都是未来趋势，如果政策良性发展，整个房地产会进入一个正常发展时期。
关于房子的3个问题
1. 纯粹居住的房子是不是财富？
很多人说，我虽然有一套房子值1000万，但这套房子得自己住，不可能卖，如果不算这套房子，我就是个穷光蛋，这套房子能不能算作财富？
我在《买房这些事儿》书里，讲了一个大姐的故事，她在北京三环有一套1000万的两居室，卖掉之后，在洱海边买了一套100平方米的房子做投资，总价不到100万元。后来她又把这套房子换成了200平方米的房子。
按照800万元储蓄，年化收益率6%计算，她每年的理财收入为50万元，而每年只要花20万元房租，她就能住到位于一线城市最好地段的房子。
剩下的钱，你可以生活、旅游、投资、养老。这些都是别人做不到的。如果我有1000万现金，我就会这样做。
2.房子里的钱，有没有泡沫？
那么，房子里的财富究竟是不是真实的呢？到底有没有泡沫呢？如果有，泡沫成分多大？
我的看法是，泡沫确实有，但不能夸大这个泡沫。市场经济就像生活一样，很多东西是相伴而生，你分不了这么清楚。更何况，泡沫是个形容词，很难有一个准确的剂量。
就像市场上炒鞋、炒各种艺术品，这些也叫泡沫，你穿多少块钱的鞋子，能精确到什么程度？所以，总会有一些变化，但这个就属于基本的乐趣，没有了泡沫，也会少了很多乐趣。
所以，未来只要房产用来投资的功能越来越少，所谓的泡沫和波动就会越来越少。这是必然规律。
3，中国年轻人，买房太着急了
现在中国年轻人，买房太着急了，毕业三四年，二十七八岁就要去买房。买不起房子，就会说房价太贵了。
但你仔细想想，不管任何国家，大学毕业二十几岁都买不起房子。全世界发达国家，平均买房的年龄是37岁，你现在27岁买房，就相当于说一个10岁的小孩嚷嚷着要娶媳妇，你这个时候娶不上媳妇，你认为是媳妇太少了，还是娶媳妇太早了呢？
我35岁以前，都是租房，北京东西南北都住过，光在酒店就住了一年多。很多人觉得租房就不好好买家具，生活就很对付。其实，租房也可以过得很幸福，我见过很多人，租房家里也收拾得特别好，也很认真买家具，很认真地生活。
如果整个社会，到了37岁还买不起房子，那是这个社会有问题。但如果到了37岁大家都能买得起房子，单单你自己买不起，那就需要反思自己了。
你所在的地方，房子还能不能买？
过去 10 年，在任何一个时间点买房的人，即便当时看上去很不适合下手，后来还是能赚回来。房价涨跌的趋势走向是有据可循的。
但2017 年、2018 年的房价下降，让很多人觉得房地产市场转向了。你所在的地方，房子还能不能买？
我总结了 8 个指标帮助大家判断房地产价格趋势：
第 1 个指标：当地的 GDP 水平
根据宏观经济研究，经济增长一般从人均GDP达到1000—2000美元时开始。当人均GDP达到8000美元时，温饱问题基本解决，住宅市场逐渐饱和。
当前，中国的人均GDP已经超过8000美元，这意味着整体住宅供应量已经处于饱和的状态，所以近几年很多城市的住宅逐渐滞销。
第2个指标：一个城市成交的新房二手房数量比例
如果一个城市每天卖 6 套房子，其中 3 套是新房，3 套是二手房，新房二手房成交比为 1∶1，这就意味着楼市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。
但是如果新房二手房成交比不足1∶1，比如说卖了6套房，其中2套房是新房，4套房是二手房说明这个市场已经饱和，房价快速上涨的动力减弱。
第3个指标：人口增长量
人口净流入量为正，房价上涨，反之下跌。住宅和人口数量高度相关，如果一个地方的人口数量没有增长，那里的房子一定会贬值。
为什么说去东三省（辽宁省、吉林省、黑龙江省）买房要慎重？东北每年有 180万-200 万人离开家乡外出打工，甚至到海南定居，因此东北的住宅投资价值不大。
北京、上海、深圳的房价为什么不跌？那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万，而深圳已经是人口过千万的城市，现在还在增长。在北京的朝阳区，光是中央电视台就带来了几万人租房、就业、消费、娱乐的需求，所以这个地区的租金持续上涨。
第4个指标：人口增长中积极人口增长的部分
众所周知，美国硅谷聚集了受过良好教育的科技人才。其中一些人在那里创业，既创造了就业机会，又带来收入，这种人口增长本身就是一种积极的影响。在中国，过去制造业、出口对GDP的贡献最大，而现在服务业、科技产业造福GDP增长。
有一件事情非常有趣，天津人做了几百年煎饼果子，当地却没有一家年营业额超过1000 万元。但是，北京有一个创业者利用互联网思维做煎饼果子，公司市值高达20亿元。这个创业者不仅实现了个人价值，还创造了很多就业机会，带来了更多的社会效益和经济效益。
第 5 个指标：经济的增长
近 3 年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。10 多年以前，经济增长是外延式的，主要依靠制造业、基础服务业和包括原材料、能源在内的传统实体经济。所以过去的经济增长表现得更直观，城市越来越大，基础设施建设的投入也越来越多。结果，从事挖煤挖矿的人赚钱了，做出口加工的人也赚钱了。
而说起现在，我就想到一道老歌《新鸳鸯蝴蝶梦》的歌词——由来只有新人笑，有谁听到旧人哭。
新人是谁呢？我们叫它“五行业”——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康。每一个行业都与高科技密切相关。旧人是谁呢？就是刚才我们讲的传统制造业、矿产、能源行业。新旧行业的不断更替促进了社会进步。
现在，互联网企业的集中度高到什么水平？数据显示，全国排名前2000 的互联网公司有60%在北京，30%在深圳，剩下10%分别在杭州和上海，其他的城市几乎没有。
中国的电影娱乐行业差不多有 100 亿美元的市场。五大互联网娱乐公司——中影集团、光线传媒、北京华谊兄弟影业、博纳影业和万达影业——控制了中国 90% 的电影行业，它们都位于北京。大文化、大娱乐行业的领军者几乎都在北京，基因生物研发的前沿阵地主要在深圳，而领先的金融服务业分布在北京、上海、深圳。
未来的整个经济地图都变了，今后的房价“高山”只会在北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等城市，剩下的地方都是房价“平原”。
第6个指标：税收
如果房地产税或遗产税在中国出台，本来你买了5套房产并打算传给你的子孙，那现在得赶紧出手或重新进行资产配置，比如，卖掉3套房子换1套更大的房子，否则你的后代可能交不起遗产税。
假定1套房子价值1000万元，按照美国接近50%的遗产税率计算，继承人需要缴纳几百万元的税才能成功把房子过户到他的名下。在国外，经常有人因为交不起遗产税，不得不先去借现金把税交完，再拿房子抵押贷款。
这个过程很折腾，如果被继承人12月下旬去世，房产继承人根本没有时间折腾，因为来年就得交税。遗产税、财产税、增值税的征收导致持有住宅的成本变高，大家买房的意愿也随之降低。
相反，在税收比较低的地方，比如像新加坡、中国香港、中国台湾，综合的税率大概为 11%，那里的人就更愿意持有不动产。
第7个指标：汇率
人民币不断升值，在国外买房的人就会越来越多。国外房产的产权是永久的，而且贷款流程简单，利息也很低。
但是，如果人民币贬值，在国外买东西（包括房子）相对来说会更贵，很多人可能就不打算出国买房了，特别是大城市的高收入人群。
第8个指标：人们对于社会经济发展的长期预期
有购买力的人口如果对一个城市或国家的经济发展有一个良好的长期预期，他们就有意愿去那里置业。反之，他们选择去一个地方置业的意愿降低。
显然，这种社会心理偏好对住宅的价值变化来说至关重要。
结语
房子，涉及每个人，每个家庭，也涉及一个人的一生，从童年的记忆到晚年的回想。也涉及到GDP增长和中国的产业结构，涉及到社会的公平与安定。
也许只有“房地产”这个词，能涵盖并影响这么多领域。
但现在可以说，只要政策稳定连续，房子就差不多了。各种形式的房子纷至沓来，将来人们不需要再为买房担忧。
对于租房的人，房租是租来的，生活是自己的，你也同样可以享受美好生活。
祝好，希望你能够对房子，豁然开朗。
排版 | 刘雯君 图片 | IC photo
审校 | 钟 灵 主编 | 叶正新
音频版正和岛来啦！
喜马拉雅联合正和岛为你打造私人商业内参，提供权威多元的商业资讯、商业案例及深度解读，帮你即时把握经济信号，预判未来大势，看懂时局。
超过100期精心打磨挑选的内容，在每个工作日准时与你见面。
识别下方二维码，现在就订阅
点击“阅读原文”，订阅你的私人商业内参。