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新加坡本地私宅价上扬 发展商毛利率反遭挤压
本地私宅价格起，发展商毛利率却反而下跌。
仲量联行发表一份报告指出，过去18个月来土地价格上扬40％，同时期私宅价格涨幅却不如预期，此消彼长之下，发展商毛利率（gross margin）遭挤压，如今只达6％至8％，甚至有私宅项目以低于回本价格卖出，根本没有赚头。
该报告分析近期推出的29个私宅项目显示，一些项目如Riverfront Residences、迎昕园（The Gazania）、绿意庭（Parc Komo）、悦湖苑（The Florence Residences）、The Addition和Kent Ridge Hill Residences等，售价几乎等于回本价。
其中，The Addition售价还低于回本价，意味着该项目是亏本卖出。这个项目位于麦耶巴齐智亚路（Meyappa ChettiarRoad），毗邻波东巴西地铁站，原来是私宅项目Apartment 8，发展商豪利控股（Oxley）在2017年以2153万元收购的项目，回本尺价估计约1780元。项目现在平均销售尺价约1768元。
毛利率表现最好的是位于泽维士路（Jervois Rd）的高档私宅Petit Jervois，销售尺价超过2800元，回本尺价则为2100元，毛利率估计33％左右。
仲量联行报告是根据一般建筑成本和销售费用进行估计。它强调，报告数据只是预测，未必能准确反映个别项目盈利表现。
仲量联行资本市场研究部主管林若君接受《联合早报》访问时表示，发展商一年多前高价买地时，原本预期房价会涨至少两成，结果却碰上政府出台房地产降温措施，房价涨幅远远落后于土地价格涨幅。
她说：“当前情况对发展商极具挑战性，因为土地成本占总开发成本的很大一部分，所以在支付高昂土地成本后，他们已很难提高项目利润。”
市区重建局最新数据显示，第二季整体私宅价格指数环比上扬1.5％。从2017年至今，私宅价格指数从138.7上扬至150.8，累计涨幅8.7％。
不过，林若君指出，同时期土地价格平均涨了40％，显著高于私宅价格涨幅。
谈到当前楼市情况，她表示私宅供需情况大致良好，私宅供应足以满足下来五年的买家需求。只不过许多项目几乎都在同一时期推出，又必须争取在五年期限内卖完单位，导致项目之间的价格竞争更趋激烈。她说：“我相信拥有优越地理位置项目的发展商，仍能够更好地利用这个优势，取得良好利润。”
至于其他项目，她呼吁发展商卯足全力，设计出更具特色和富有现代创意的项目，以满足买家需求，从而在当前拥挤的市场中脱颖而出。
较长期而言，她仍看好本地楼市发展，认为专业服务领域就业人数增长强劲，以及新加坡保持它作为亚洲枢纽和企业区域总部的地位，将有助楼市中长期稳健发展。
有望成为区域绿色融资枢纽 本地绿色融资今年来总额近17亿元
《联合早报》综合各银行的数据显示，本地公司今年以来取得的绿色融资至少约16亿7000万元。受访银行认为，政府积极推动和新加坡金融管理局扶持，加上企业的环保和可持续性意识提高，我国有望在金融中心的基础上发展为区域绿色融资枢纽。
本地两年多来形成的绿色融资势头强劲，今年以来总额近17亿元，其中受益的企业以房地产公司占多数。尽管绿色融资（green financing）在本地仍处于初期阶段，但受访银行认为，政府积极推动和新加坡金融管理局扶持，加上企业的环保和可持续性意识提高，我国有望在金融中心的基础上发展为区域绿色融资枢纽。
绿色融资可细分为绿色贷款、绿色债券，以及新近推出的可持续性相关贷款（sustainability-linked loan）。绿色贷款或债券一般上用于符合特定环境可持续性标准的项目，而可持续发展贷款则涵盖公司同环境、社会和治理（ESG）绩效挂钩的活动。
根据《环境金融》网站，全球的绿色融资在2018年达到2068亿美元（2848亿新元），同比增长6％。《联合早报》综合各银行的数据显示，本地公司今年以来取得的绿色融资至少约16亿7000万元。自2017年以来，星展集团（DBS）、华侨银行（OCBC）和大华银行（UOB）积极投入绿色融资领域，也同包括绿色融资先锋法国兴业银行（Societe Generale）在内的外资银行合作。今年，它们不仅在本地推展绿色融资，也把触须伸向国外。星展集团的绿色融资之路始于2017年，那一年它成为本地第一个发行绿色债券的金融机构。法兴银行是该笔5亿美元绿色债券的联席主承销。星展银行机构银行集团可持续性主管钟皓恩接受《联合早报》访问时表示，星展在2018年提供24亿元的绿色融资。今年，星展集团在其所运作的市场继续拥有良好的绿色融资交易组合。她说，企业客户越来越想要把可持续的商业做法纳入整体商业策略中，使得本地绿色融资的势头良好。星展希望最终能够示范，可持续经营的公司往往是具备信誉、能为未来做好准备及与时俱进的企业。华侨银行集团企业银行总裁蓝淑燕说：“过去18个月，对于提倡可持续性的融资方案的兴趣显著增加……我们预料在未来几个月增长势头会更大。”大华银行产业策略规划部工业产业与消费品主管施博纳表示，该银行积极支持客户的可持续发展。银行业者看好我国发展为区域绿色融资枢纽的潜力。法兴银行新加坡区域主管林良联指出，新加坡政府承诺履行巴黎气候协定，并参与“新加坡绿色融资合作计划”。金管局从2017年6月起推出“绿色债券津贴计划”，协助公司减少发行绿色债券的成本。林良联说：“来自政府、监管机构、企业和银行等的强而有力的支持吧，我们相信这项集体努力将会带来发展前途。”本地发展商借力绿色融资积极发展拥抱绿色世界，本地发展商积极借力绿色融资进行发展。2017年，城市发展（CDL）成为首家发行绿色债券的本地挂牌房地产公司，筹集了1亿元。城市发展今年4月也取得两笔共5亿元的绿色贷款，成为本地首个能用来开发新房地产项目的这类贷款。本地首个取得绿色贷款（Ho Bee Land）的公司是和美置地。去年8月，它向汇丰银行（HSBC）取得2亿英镑（3亿5300万新元）贷款。去年10月，星狮地产（Frasers Property）通过银团抵押绿色贷款为星狮大厦筹得12亿元。大华银行受委为银团代理和其中一个委托总协调人。同月，凯德集团（CapitaLand）向星展集团取得的3亿新元多货币可持续性相关贷款。上个月，它与三家法国银行签署了新的3亿元可持续发展相关贷款。城市发展发言人受访时说：“绿色债券和贷款让公司能够借力支持我们可持续最佳做法的投资者和银行。随着全球转向低碳经济，城市发展将继续探讨可持续性融资，以开发既能带来经济效益，又能惠及入驻者和环境的绿色建筑。”凯德集团首席财务官林卓斌说：“我们对于在未来寻找其他形式的可持续性相关贷款或绿色融资，持开放态度。遇到适当机会时，凯德将一起评估这类融资和其他融资选项，以达成最佳的融资组合。”
储蓄债券利率走低 定存促销利率重新受宠在外籍买家推动下，本地非拥有地私宅市场交易仍保持良好。由于目前的很多不确定性和不稳定的政治局势，外籍人士在新加坡置业从今年第二季以来开始回流，购买非拥有地私宅249个单位，环比上涨43.9%。
这些外籍人士是非新加坡永久居民，他们在今年第二季购买的非拥有地私宅单位比第一季度多出173个单位，自2018年7月出台降温措施后首次升高。同比去年第二季还是呈现下滑状态，至33.6%。
根据数据显示，外籍人士在今年第一季度购买私宅占总销量的5.1%，而第二季则上涨到5.9%。新加坡永久居民在第二季购买私宅数量为665个单位，环比上涨20.3%。
根据本地房地产咨询公司的报告称，外籍人士购买新加坡私宅数量上升原因是由于当前的政治局势与经济局势不稳定所致；而新加坡作为一个货币、政治相对稳定的国家也正是吸引外籍购买者的最大亮点。很多房地产投资者认为，把资金从波动较大的投资市场转移到新加坡房地产市场是最好的选择。
本地房地产投资的外籍人士主要来自中国、马来西亚、印尼和美国，中国买家占总外籍人士购买总量的30%，其中大部分的房价是低于200万新元的私人公寓。
苏富比国际房地产新加坡运营总监称，由于近期推出市场的新项目价格比预计的低，这也可能是促进外籍人士购买的原因之一。今年第二季，印度、印尼、美国、台湾、香港以及英国的购房者增加，其中香港买家增加了133.3%。随着新加坡房地产上扬势头越来越强劲，相信更多外籍买家会再度崛起
金牌经纪人
林胤铭( Adrian Lim )
最大的房地产公司区域董事
楼市观察者，分析者，投资者
纵横新加坡地产界15年的老司机一枚
关于我
– 2006年以一等荣誉学位毕业于新加坡南洋理工大学
– 2008年加入老字號ERA房地产公司，同年拿到最佳新人奖
– 2013年加入博纳房地产公司，同年拿到最佳新人奖
– 荣获百万新元俱乐部成员
– 自2008年加入房地产公司， 至今连续10年拿最佳销售王奖
– 持续每年在有7600个销售人员的博纳地产保持top50的名次
– 2018年加入博纳产业唯一授权的中国精英组
在新加坡土生土长的我，了解本地风土民情，掌握政府政策变化史，经济发展策略，自新加坡成立后的房地产变迁史。精确，敏锐，专业地为您量身打造并挑选最佳的产业。为您在新加坡的房产投资保驾护航！！！
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新加坡房产投资顾问
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