原文转自《亚洲周刊》 第33卷 34期
香港与新加坡是永恒的双城镜子，新加坡的善治模式能为香港反修例风暴带来破解的灵感，冲破街头暴戾的硝烟。香港的房屋问题本质是政府、地产商的「共犯结构」，加上占人口比例近半的港人加入了「有楼俱乐部」的「老鼠会」，窒碍了青年置业、社会上流的空间。香港政府要拿出「敢教日月换新天」的斗志，推行政治、经济的结构性改革，带来居住正义，破解深层次的政治与经济矛盾。
反逃犯条例风暴持续两月之久，引爆了香港深层次的矛盾，千头万绪，但最可以一针见血地解决问题的是新加坡模式的启示，强调居住正义的权利，让居者有其屋，形成社会的稳定基础，拒绝社会的动荡。
香港的街头骚乱根源是政治、经济结构矛盾，每天在街头「让砖头飞」袭击警察的新一代，在现实生活里是「楼奴吁天录」的受害者，蜗居斗室的无望，结合在政治上没有出路的扭曲体制，造就一代的叛逆势力。香港的房屋问题之难冠绝全球，同为小城的新加坡却能走出一条新路，落实居住正义，也有良好经济、新产业发展。南洋的新加坡能为香港提供新的灵感，通往街头暴力的彼岸，香港必须效法新加坡，重拾香港的居住正义、分配正义，进行结构性的政治、经济大改革，改变弱肉强食的丛林法则，才可以走出政治的阴霾，达至长治久安。
香港特区政府与北京中央需要痛定思痛，对香港的房屋问题作根本的解决，根据美国著名地产服务公司世邦魏理仕（CBRE Group, Inc.）的统计，香港住宅平均楼价长年位居全球第一，二零一九年就达到九百六十三万港元（约一百二十三万美元），但同时平均单位面积只有五百九十一尺，奇型怪宅式的「棺材房」、「太空舱」在香港也是层出不穷，量度贫富悬殊的指标坚尼系数（Gini coefficient），香港在二零一六年达到零点五三九，已达「动乱边缘」的级别，是亚洲贫富悬殊最剧烈的地区，与之比肩的，是非洲中低度发展的国家。
香港政治经济问题症结就在于香港几近疯狂的楼价，牢牢套住了香港青年的前途，也因为「超级地租」的关系，阻碍新的产业经济发展，使阶级固化，香港不再是冒险家、创业者的乐园。新加坡一向是和香港两相辉映的城市，但在这二十多年当中，新加坡迎头赶上，香港却逆水行舟、不进则退，香港为超级地租所困，新加坡却由于组屋制度、土地储备体制，将住屋作为公共品（Public Goods）和投资产品两项属性分开，切分成两个不同的领域，既保障了人民有体面、可负担的居所，亦允许有投资、炒卖的市场，让社会正义与市场机制兼顾，而不会如香港那样有所偏废。
新加坡房屋发展模式的要点大体有三，一是将公营的「组屋」市场和私人市场区隔；二是建立土地储备制度，使土地供应没有断层；三是对炒卖楼宇征收重印花税，使炒卖、投机降温。香港自前特首梁振英时代以来，印花税也提高不少，但楼价仍节节攀升，反映香港政府房屋问题的症结在于前两者的处理力度不足，没有执政意志，根治香港的房屋问题。
地产霸权绑架
「地产霸权」在二零一零年开始，就是香港重要名词，这个年份也是香港楼价急剧飙升到不可负担的时刻。「地产霸权」名词的发明源于二零一零年的同名书籍《地产霸权》（英文版在二零零五年就出版，原名是Land and the Ruling Class in Hong Kong），作者潘慧娴曾任香港地产巨头新鸿基集团创办人郭德胜的私人助理达八年之久，又加入过嘉里建设，作为局内人（Insider），透视了地产商控制香港电讯、能源、交通服务，构成跨行业垄断，扼杀中小企的生存空间，以至对于公共政策有极庞大影响力，左右了政府政策的运转。
「地产霸权」之所以成立，正因为与香港政府有着「共犯结构」，香港政府本身也是高地价的获益者，地价收入以及印花税收入长年达到香港政府收入的百分之四十左右，以二零一七至二零一八年为例，香港政府收入约六千二百亿港元，地价收入是一千六百四十八亿，印花税就达到九百五十二亿，占了百分之四十二，这还未计利得税收入，香港利得税最大的来源当然也是地产商，福布斯富豪榜当中，在香港排上前十位的，过半都是地产商。香港政府引以为傲的低税率、廉洁、高效政府，背后的代价就是高地价支撑的政府收入结构。
沃德国际资产管理顾问公司董事局主席卢麒元就指出：「香港所有政策都建基于土地政策，表面看起来廉洁、高效，但和地产商的关系千丝万缕，虽然不涉及贪污，实际上非常腐败。」他又说：「香港没有直接税，只有间接税，香港于二零零五年取消了遗产税，香港从此再无真正意义的直接税。」使得社会经济向地产炒卖、金融投资倾斜，而非创新科技等其他实业。
政府与地产商是共犯
香港政府经常以「积极不干预」、「小政府、大市场」的「自由放任主义」（Libertarianism）原则作为金科玉律的教条，传统基金会（Heritage Foundation）每年都例必评香港为全球经济最自由的地区，也受诺贝尔经济学得主佛利民（Milton Friedman）称赞，视为理想经济的典范。但自由放任主义的滥觞，加上政治经济结构上的倾斜，在香港亦形成了「裙带资本主义」（Crony Capitalism）的盛行，不加节制的地产霸权遇上视地税收入为命根的港府，如雨得水，构成了隐性腐败，屈指可数的富豪及其裙带集团就掌控了香港政治经济命脉。
裙带资本主义猖獗
香港裙带资本主义的严重程度也受到不少国际研究机构和传媒的指责，美国《纽约时报》在二零一四年的社论，就指香港有着「垄断式裙带资本主义」 (monopolistic crony capitalism)，因此既得利益精英阶层抗拒一切改革，这当然也包括民主改革。《经济学人》（Economist）杂志在二零一四年开始每两年编纂「裙带资本主义指数」（又称权贵资本主义，crony capitalism index），及后香港并入中国计算就难以观察，但首次公布时，香港就是世界「裙带资本主义指数」排名世界第一的地区，富豪财富占GDP达到接近百分之八十，代表香港的「寻租」（Rent Seeking）现象非常严重，富豪们几近垄断香港的所有资源，政商裙带关系紧密，这个问题甚至也获得香港的公营机构承认，香港竞争事务委员会在二零一六年一份关于房价竞标的报告也发现，香港的房价竞标明显受到操控，反映香港土地拍卖可能存在地产商合谋围标（Bid rigging）的情况，集体操控地价。
结构性分裂的矛盾
香港的修例风暴从另一个维度看，也是结构性的社会矛盾，团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺就说：「香港的房屋矛盾，在于一半人是业主，一半人是租户，新加坡业主约九成，日、韩以及欧美业主都超过一半，而租客与业主的利益永远不一致，是天生分裂的社会结构。」业主期望物业升值，使自身资产上涨，租户则期望物业贬值，减轻租金压力，从而希望有机会「上车」（成功买楼），这种接近完美二分的社会，天生就分裂的趋向，而在香港，具体而言就变成世代的矛盾。
香港一家八口蜗居「劏房」（图：《明报》）
香港楼价的急剧上升周期源于一九八四年签署《中英联合声明》之后的情形，一九八四之后港英政府为了保持香港的繁荣，应付工业北移的产业空洞化问题，就废除「街影条例」（Setback，限制阳台与街道的角度，确保街道有阳光和空气流通，已于一九八七年取消）以及租务管制（一九九八年及二零零四年先后取消租金管制及租住权保障），卢麒元认为这个阶段的资产价格上涨，英资财团可以获得大量资金，在七十年代末，与此同时将香港大批本土资产卖予本地华人资本，例如和黄卖给李嘉诚、九龙仓卖给包玉刚，造成日后四大地产商垄断香港经济情形的出现。
因此，婴儿潮一代在八十年代末至今的资产升值浪潮中，不少都成为业主，与政府、地产商形成「共犯结构」，而八十后、九十后的青年一代则被排挤在这个「有楼俱乐部」以外，随时日推移，楼价与负担能力脱钩，成为香港二零一零年再起的社会运动浪潮滥觞，一开始香港社会运动的焦点也放在财富分配问题，朱凯迪、叶宝琳为首的一代人反对香港的「特权阶级」，争取香港的「土地正义」，尔后到了反国教运动，才把尖锐的「阶级矛盾」问题，概念偷换为所谓的「族群矛盾」、中国内地与香港人的矛盾。
国际公共政策顾问机构Demographia发表的《全球楼价负担能力报告》就指出，在二零一八年，香港楼价对家庭收入中位数比例达到二十点九倍，理所当然又蝉联世界第一，并且大幅抛离第二位温哥华的十二点六倍，也反映越晚出身的青年一代更难以置业，形成世代分配的不公，使青年「绝望」、走上街头，根据香港中文大学新闻及传播学系教授李立峯在六月底所做关于香港反修例运动的世代分布统计，就发现越激进的运动，年轻人的参与度就越高，六月十七日包围政总的行动，三十岁以下的青年占了百分之八十一点四，六月二十一日包围警总的行动，三十岁以下年轻人则占了百分之九十一点七，而在六月的和平游行当中，三十岁以下年轻人则不超过百分之六十，更证明了反修例风暴的源头，背后就是阶级、楼价问题造成的「绝望」感所致。
新加坡和香港同样是「缺地之城」，新加坡的土地面积甚至只有香港的六成多，仅七百多平方公里，但新加坡的楼价、居住环境质素却比香港优秀得多，新加坡平均呎价仅香港的五分之一左右，约二千五百港元，香港则是一万三千五百港元；新加坡人均居住面积也是香港的两倍多，达三百二十三平方呎。
明日大屿应改为公营房屋
新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授吴木銮曾经在香港工作、生活过，对比新加坡、香港两地，吴木銮认为香港政府必须改变房屋政策的思维：「归根究柢，香港政府还是必须增加公共房屋的比例，不能把房屋政策当成一盘生意来看待，房屋是公共品，不是单纯商品，新加坡的李光耀就是明白不能让房屋变成投资工具。」吴木銮亦直指现任特首的公共政策保守：「在七十年代，香港政府大规模建屋也是亏钱的，香港有上万亿港元的财政储备，没有道理保守，假如把『明日大屿』的填海计划全部变成公营房屋，那就希望解决香港房屋问题。」
团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺长期比较研究新加坡、香港两地的房屋政策，他对亚洲周刊剖析新加坡的房屋政策的奥秘：「一是建立土地储备的制度，新加坡大规模填海，百分之二十土地都是填海得来，新加坡有『土地储备专列』的项目，不需要在填海之前考虑做甚么，在有需要的时候就放出来。」这样就使新加坡的土地规划政策比较有弹性，可以有土地应付逼切需要，叶文祺又说：「例如新加圾的滨海湾（Marina Bay）发展计划，三十年前就开始填海，填完十年中没有发展，近十多年才用来扩充，建成金沙赌场以及附近的金融区。」
其次，叶文祺说香港也应该学新加坡的组屋政策：「增加土地供应需要时间，香港另一个出路就是活化现有的房屋资源，新加坡的组屋全部是卖的，香港的公营房屋则多数是租的。」他认为短期里「第一点，应当将香港的公屋转为出售，卖给租户，第二点，则应该将出售房屋的市场活化，香港居屋未补地价是不能出租。新加坡的组屋只要是租、卖给新加坡人，都不用补地价」。而根据叶文祺所在的团队统计，如果能做到上述两点，现有公屋体制可以多住十四万人口，有助舒缓土地不足的问题。
新加坡的新式组屋（图：路透社）
香港「缺地」迷思
香港已开发的土地比新加坡少很多，香港大概有四分之三的土地都未开发，可以说，香港的土地短缺是「被创造」出来的「神话」，以土地短缺的假象推高楼价，这源于香港的土地拍卖制度，香港政府每年通过土地拍卖、招标，在「勾地」表中勾出土地，供应多少就由政府决定而已，辅以合谋围标，土地价格就很大程度上可以被操控。香港有百分之七十以上的土地都位于新界，更有百分之四十的土地划在郊野公园之内，作为自然保育之用。新界乡议局研究主任薛浩然就直指：「香港最大的地主就是渔农署（全名渔农自然护理署，负责管理香港郊野公园），而在回归之后，香港的郊野公园面积还不断在扩大，明明说缺地，另一方面却不断把可以随时开发的官地划成郊野公园，前年林郑月娥政府搞土地大辩论，说没有土地，另一方面又把新界北红花岭划作郊野公园，有差不多五百公顷的土地，这到底是怎样的逻辑？」
除红花岭以外，综观回归后的香港郊野公园发展，就新增了三个郊野公园，包括龙虎山郊野公园、北大屿郊野公园（扩建部分），还有红花岭郊野公园，北大屿郊野公园（扩建部分）的面积更达到二千二百公顷（二十二平方公里），回归之后另外还划了近十个「非郊野公园」的保育地带，显示出香港政府一方面说缺地，另一方面却把土地划作郊野公园的保育用途的荒谬逻辑。
郊野公园以外，香港现时在和深圳接壤的边境上还有四百公顷（四平方公里）的边境禁区，而在回归之初，禁区面积更一度达到二千八百公顷，在二零零八年才分阶段发展，但直至如今，仍处于铺设基建、规划发展的阶段。另一方面，坐拥新界大量土地的原居民亦多次表达愿意出售土地发展的愿望，上水乡事委员会主席侯志强在二零一二年甚至说：「只要价钱合理，祖宗祠堂也可以拆。」但政府坐拥上万亿元财政储备的同时，却没有积极在新界进行收地，反而是鼓励拥有新界大量农地的地产商与政府作「公私合营」的发展模式，由政府发展基建，地产商将屯积已久的农地转成屋地，以谋取暴利，本质上就是倾斜的发展模式。
既然香港不缺地，那么根本问题就是没有良好的土地发展规划，新界乡议局研究主任薛浩然就认为，「香港哪里没有地，新界到处都是地，只是政府没有规划」。而近十年以来，由前特首董建华年代建设的天水围新市镇变成「悲情城市」，到梁振英年代「见缝插针」式的建屋方针，都反映香港政府城市规划能力的不足。但事实上，香港政府的规划能力只是近年来才倒退，被誉为新加坡「城市规划之父」的刘太格在一年前接受香港媒体采访时就说：「我是有一点惊讶，为什么香港的发展不如新加坡？那时候我们是跟香港学习的。」他提到在一九六九年至及后的约十年，差不多每年都到访香港，学习香港的房屋政策，而当时就是香港港督麦理浩主政期间，大力推动「十年建屋计划」之际，当时香港的励德邨更是国际知名的公共房屋设计模板。
可见，香港其实不缺规划成功的范例，缺的是麦理浩年代以及新加坡改革的决心，更需要有触动香港既得利益阶层的斗志。北京港澳学人研究中心理事、在陆港两地创业的青年林朝晖就说：「过去香港每次社会矛盾，结果都是商界得益，没有根本解决过问题，在六七暴动之后，麦理浩政府就根据『独立调查委员会』的报告，全盘改革香港政治、经济结构，推动经济转型，以及建屋计划，香港现在也需要这样的决心。」
香港需要善治
「新加坡模式」一语以蔽之，就是善治（Governance）的追求，追求管治的能力、公民参与，中国学者俞可平在《走向善治》一书里就界定善治包括八个元素：法治、透明度、对所有持份者的问责、效率、尊重社会共识、公平以及包容、及时响应社会要求，还有公民参与的程度。香港政府无疑具有良好的法治，但在其他领域上离「善治」的要求还差很远，而新加坡虽然不算真正民主社会，但却能做到高透明、问责的政府，能够及时解决社会问题。
香港的政治结构长期有利于地产商为首的商人集团，通过立法会的功能组别，以及特首选举委员会的政治版块分布，香港的商界几近有决定性的话语权，影响政策的通过，以至于特首的权力基础来源，最主要成份就是商界，因此天然地倾斜他们。沃德国际资产管理顾问公司董事局主席卢麒元就认为，香港必须作全盘的改革，包括了两方面的改革，一是税制改革，改变依赖地税的惯性，二是进行政治改革，「恢复一个合理想的宪政结构，使香港体制变成一个可以讨论问题的政治体系」，然后香港才可以进行产业的改革，将产业重心转向数字经济以及高科技的农业、工业，产业的多元化，才能使香港的民主社会具有多元性。
要有改革的气魄
香港反逃犯条例的风暴根源是香港的政治、经济结构问题，香港反修例运动之所以旷日持久，源于民怨之深、青年积恨之广，政治上的价值危机、经济上「楼奴吁天」的双重问题，是反修例运动的根本矛盾。香港的「期指教父」、前全国政协委员刘梦熊也感叹道：「当年我能够一条游泳裤来到香江，致富发达，但现在香港的年轻人可以吗？」一语道破香港当今的问题，一方面青年财富被「地产霸权」掏空，另一方面「超级地租」几近扼杀了所有新产业诞生的可能性，中小企在地租惊人的情况下，无法生存，青年无法通过智慧、创新改变自己的命运。
香港要解决深层次社会矛盾，就必须向房屋问题宣战，学习新加坡的房屋政策，也需要学习政策背后的决策精神、改变官僚主义的思维，切实解决具体问题，才有机会弥补重创的香港社会，达至居住正义、分配正义，让每个香港人有尊严、体面地生活。
作者黄宇翔是亚洲周刊研究员、
北京港澳学人研究中心特邀研究员
北京
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