缘起

2020年初，疫情黑天鹅骤来，国内商业停滞，考验企业与品牌商活下来的能力。包括现金流提升、融资成本管控、负债率下降、优良资产占比优化等因素，进一步推动全流程资产管理提高到企业战略决策面。

作为具有极强金融属性的社区商业，在资产的视角下如何发展，如何规划产品，如何经营，如何推广等等，作为一家专业商业运营管理公司，结合国外国内的成功案例研究，期以正确方法论的逻辑下，进行关于社区商业的经营核心探讨。

社区商业的起源

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现，60年代，英国、法国和日本等国家由于居民住宅的郊区化而出现社区商业。70年代，新加坡的社区商业也开始大规模开展起来。由于家庭汽车的普及，以及城郊兴旺的高速公路网的建成，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。

20世纪80年代末90年代初，随城市不断开展，初步形成狭义上的社区商业。到了20世纪末期，我国的社区商业得到了迅猛开展，尤其是进入21世纪后的几年，伴随着全国围房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业已经逐渐成型。

社区商业定义

社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平方米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。

资产视角下的社区商业经营核心

核心要素是第一要素：

需要我们能打破固有认知，将「经营思维」融入商业的前中后各个不同阶段。

『以终为始』的经营理念，以资产管理的角度切入社区商业，其核心的经营要素就是要建立一个有效且长期的经营模式。

案例：泰国—The Commons

项目主打生活圈概念，曾被时尚杂志称为曼谷的“小纽约”。区别于传统商场，以餐饮、轻餐、酒吧等业态为主的社区精致商业。

商业形态：社区商业

面积动线：5000平米总建筑面积只有2000平米用作出租，大量户外公共社交空间，供游人休闲工作

建筑形态：四层钢铁和玻璃建成，渐进式台阶和坡道引导人向上行走，简单、与人亲近

商业业态：聚集10家知名餐厅
消费客群：年轻人，以及周边社区住户

图片来源于网络，侵权联络删除

图片来源于网络，侵权联络删除

图片来源于网络，侵权联络删除

案例：新加坡一乐广场

基本情况：第一乐广场坐落于新加坡西部的蔡厝港，周边为高密度住宅区，居住人口近50万人，第一个广场位于整个社区中心，连接公路、地铁站、巴士换乘站等，交通条件极为便利；

打造特色：定位为家庭消费主题邻里购物中心，营业面积仅2万多平米，包含150多家零售商家，业态丰富可满足日常生活各种需求，中心在广场设置许多亲民设施，增加邻里型商业粘度，持续吸引周边居民人气。

图片来源于网络，侵权联络删除

图片来源于网络，侵权联络删除

核心要素第二要素：分阶段的实施策略

实现策略：

前期定位核心：锁定核心客群，不盲目主观扩大辐射半径

从项目发展定位而言，需要重点研究四个主要方向

• 竞争角度——现有区域功能供应情况
• 需求角度——目标消费群体调查研究
• 区域角度——区域缺项与需求分析
• 发展角度——商业功能的发展轨迹

商业规划核心：用户高频到访

基于上述的四个角度的研究结论，对商业进行合理的规划，核心是如何让目标消费群体进行高频到访。社区商业的业态规划的核心是以满足居民日常生活需求为主，可高频到访，不过度强调品牌档次。

注重可复制品牌的开发及战略合作；一定需要在餐饮、娱乐、儿童、零售等几大基本业态上建立品牌战略联盟。

在商业业态规划布局时，优先考虑体现居民生活便利的业态，兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题；美容服务类业态等的合理位置及合理楼层；

招商规划的核心：招商实施应遵循居民需求的导向原则

并以资管视角进行相应的费用测算后进行不断优化；进行创新业态的组合与研发；

招商：只做可以在社区商业生存的业态及商户，不补贴商户

选择接地气的本地品牌商户；重点发掘项目周边优质商户资源。

营运管理核心：一个适用的商业管理模式

从管理到服务的模式转变，将商业中心改变成为生活中心；

将各业态的经营时间点与社区生活特殊性的时间点进行充分融合；

将关键设施：社区活动空间、公交枢纽站、电动车停车场等的功能尽量满足；

将商业管理公司变成为社区居民的一份子

社区商业经营内涵在于：社区商业不可以做成小区底商的放大版，也不可以做成大悦城/万达的缩小版，运营管理过程中应把握商品管理的弹性原则，商户商品应小而杂，经营时间以社区居民作息时间为依据。

运营重点：提升经营效率， 1、开源（提高收入质量） 2、节流（控制费效）

项目开业后3-6个月后进入冷场期，商户免租期过后经营压力迅速提升，会出现店铺、销售额、客流明显下降等现象；招商团队积极储备招商资源，必要时可对业态进行调整；

营销推广核心：如何调动起目标消费人群的参与度

以温暖人心平台模块化，经营创造客人关系的温暖

现场运营团队应加大推广投入，并密切监测商户经营状况，对经营困难的商户提前预警；

营销推广重点：在营销费率上严格控制费效比,营运推广实现收支平衡

总结一下：

围绕资产管理的核心指标，进行各个关键要素的匹配。退出时资产的经营价值占比要尽可能提高。

以此大逻辑下，提升资产经营效率，将目前商业的利润收益面窄、增值空间狭小的问题，进行充分挖掘，提升资产和盈利能力。

*都看完了就顺便点个赞呗，感谢关注，下期再见！

*本内容仅代表作者本人观点，不代表作者所在或所服务任何第三方的意见，该第三方不对此内容承担任何责任。