来源：柯视角

主编：柯谈

这两天，任泽平又火了，这位恒大前任首席经济学家放出狂言：“预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。”

不得不承认，任博士现在跳出来针对烂W项目停D事件发表以上言论，确实能获得脑残小白们的热捧。但对这种迎合大众的洗脑式鸡汤论调，我的观点非常明确：当下以及今后相当长一段时间内，鼓吹一刀切推翻商品房预售制的人，不是蠢就是坏。

取消预售，推倒重来，大跃进式推进现房销售，危害很大，后果非常严重。

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不可否认，预售制度确实存在一些问题。毕竟老百姓接触的绝大部分商品都是一手交钱一手交货，只有商品房等少数几种商品，是先收钱后交货，对购房者非常不公平。

比如，交房等待期一般为两到三年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、烂W、房产证延期办理的风险。

但任何脱离客观实际，避谈当下经济环境和市场环境的制度变革，都是在耍流氓。

取消预售制，四大严重后果，你知道吗？

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后果一：取消预售会导致资金链断裂，拿地—开工—快速预售—再拿地的闭环周转模式被打破，可能会触发金融风险。

如果现房销售，考虑到从预售到交付一般需要两年到三年的时间，开发商资金压力会非常大。

最新统计数据显示，在目前开发商资金来源中，其中30%来自于自有资金，19%来自于开发贷款，45%来自于房款（包括首付和按揭）。而在地价高企的今天，一线和强二线城市地价已经占到成本的60%-70%以上，自有资金很难覆盖前期投入，往往需要银行贷款、预售款来支持项目建设，一旦规定现房销售，开发商资金会受到极大的考验，可能成为压倒房企的最后一根稻草，并由此引发金融风险。

到时候不论国央企或是民企，覆巢之下安有完卵，“没死也进太平间”。

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后果二：取消预售对当下存量烂W房交付的问题，是釜底抽薪，雪上加霜。

当下，烂W房保交付不仅是经济问题，更是民生问题。三道红线压顶，现在房地产企业融资越来越难、成本越来越高，再盲目取消预售制，会导致行业产生更大风险，房企资金链断了，拿什么保证复工复产顺利交付。

一句话，没有新增销售款的回笼，如何能解决存量烂W房的交付难题？

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后果三：对土拍市场冲击更大，如果强行取消预售推行现房销售，基本上没有任何开发商敢拿地。

就以最近备受关注的新一线城市南京土拍为例。

2022年南京第二批次土拍举行，44幅地块起拍总价超755亿元。其中，只有五个热门地块触顶摇号，31幅地块均以底价成交。雨花台区铁心桥地块和人居森林地块，则遭遇流拍。总体看，除热门地块，70%的地块都以国企“托底”拿地，另有13%的土地溢价幅度并不高。

强二线南京，现在可以说是调控放松尺度最大的城市了，土拍还是没有热度，如果现在取消预售制，不仅民企给吓跑了，国企也会认怂，没人再敢拿地。

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后果四：取消预售，房价会加速上涨。

金融属性的房地产最大的成本就是时间成本，过去的定价模式多是基于快周转基础上的时间成本，快则半年慢则9个月就可以实现销售回款。

取消预售现房销售，正常情况交付验收需要两到三年，成本刚性倒逼，过去的定价模式将被彻底颠覆，推迟上市而增加的资金成本，最终也会转嫁到房价当中，房价大幅度上涨难以避免。

与此同时，一旦执行现房销售，至少在相当长一段时间内会面临供应锐减，造成短期内的供不应求，而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。

往大了说，这也从根本上违背了房住不炒的原则，尤其一二线城市，老百姓更买不起房。

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路在何方？他山之石可以攻玉，预售制其实是国际上一种通行的销售制度，英国、德国等百年以上的房地产成熟市场，预售制仍在通行，可见这种制度的合理性不容质疑。

但英国、德国、新加坡等国家的预售制和我们还是有一些差别的。

在英国购买期房时，英国期房的首付比例一般在10%-25%，在双方签订购买协议的21天内支付首付款，在阶段付款这一过程中，6-24个月再支付第二笔及第三笔各5%-10%的房款，至于购房的尾款，则是在交房时再支付余额部分。

在英国购买期房时，通常每一个项目都有一个付款规定的时间。比如第一期付款是合同签订后一个月，第二期付款可能是半年后，或者一年后，然后最后交房时间前6个月办贷款，办下来贷款后把剩余部分付掉。

德国长期以来普遍实行预售房制度，并通过签署个性化的购房合同和按照工程进度分期支付购房款，以此来化解购房者和开发商之间的风险和纠纷。双方在签署购房合同时，买家并不需要支付购房款，在地基动工后支付10%，主体封顶后支付30%，门窗安装或者装修开始后再陆续支付后期资金。

在新加坡，双方签署房屋购买合同后，买家总共支付的预付款比例为20%，完成地基后再付10%，整体框架完成后交10%，配套设施如电线铺设、车库、门窗安装等等完工时再交20%，无人占用新房后交付25%，最后确认所有项目建成后交15%。

英国、德国、新加坡的例子告诉我们，我们要做的不是盲目取消预售而是修改完善预售制度，实现政府强监管+分期付款的预售制，根据工程进度买房人分期付款的预售制度。

资金在手，主动权就掌握在每一个买房人手中。如果开发商因故延迟了工程进度，购房者可以和开发商谈判以推迟付款，并要求开发商给予一定的折扣等补偿措施。此外，如果开发商无法在合同规定的日期内交付房屋，买家可以根据合同要求退款或者赔偿。

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作为全球成熟市场中普遍存在的销售制度，期房销售的合理性其实已经得到了充分的论证。

作为伴随中国房地产发展全过程的销售制度，期房销售也已经被证明了是可以配合并促进行业发展的有效制度，需要做的只是进一步完善这个制度，做好资金监管、开发进度监控，而不是因噎废食，强行取消限售制，推广现房销售。

当然，我国未来全面实施现房销售也是可行的，但这个转型过程会很长。至少在当下，盲目取消预售制，将会导致不可挽回的严重后果。

牵一发而动全身，国之大事，生死之地存亡之道，不可不察。