房地产进入白银时代之后，大型地产公司谋求多元化发展，文化、教育和医疗等都成了转型方向。近年来超过30家地产公司开始涉足医疗领域，自建医院或者与外部医疗机构合作，发展地产+医疗业务。真正的医疗行业是脱离不了线下环节的，医疗和地产的业务逻辑有四点相似之处，跟地产也是天然的结合：

1.地域性强

房地产和医疗都属于地域性很强的行业，不同地区的市场差异很大。不同城市的城市规划、发展重点、交通教育资源区域布局、居民购房偏好、政策要求等均不相同，如果不了解当地情况，没有当地资源，很难做好项目。

医疗也是如此，不同城市的患者需求、疾病发病率、原有医疗资源布局、医政和医保政策也不尽相同，每个地区依托高校资源自然而然形成了当地的龙头医院，这些医院能够获得当地及周边患者的极大信任，这种信任难以复制。所以，房地产和医疗服务行业集中度相对较低。这些年房地产格局在变化，集中度在逐步提高，但是医疗服务行业仍然是高度分散的行业。

2.看重人口趋势

房地产长期看人口，当房地产的全面机会过去后，未来哪些城市会继续汇聚人口，会提高城镇化水平，房地产的需求仍然会上涨。

城市人口看两个维度，一是当地人口自然增长率是否超过人口替代率2.1，是否能够保持人口增长;二是看当地常住人口和户籍人口差异，判断当地人口是净流入还是净流出状态。

不断吸纳人口城市房地产长期看好。同理，医疗也是一样，考察城市医疗潜力的最主要指标是人口，特别是医疗机构周边5-10公里的人口聚集情况。如果医疗机构落在城市新区里，就算该城市长期人口流入，该医疗机构也需要很长时间才能做起来。

3.市场看收入水平

市场规模跟当地居民可支配收入水平紧密相关。可支配收入水平影响当地的房价，也影响当地医疗消费能力。可支配收入更高的城市，房价相对更高，门诊和住院次均费用更高。在市场选择方面，考虑当地消费能力是房地产和医疗企业都必须关注的核心要素。

4.政府关系是关键

房地产和医疗都是重监管的行业，一个地产项目需要盖100多个章，一个医疗机构开业需要卫健委、环保局、消防中队、工商、税务等一系列部门通过认可，而且每个地区的具体政策要求和操作流程都不一样，人为影响因素很大。一个地产项目，政府部门拖几天，房地产公司的资金成本就会增加，一个医疗机构，主管部门拖几天验收，房租和人员成本就会直线上升。与当地政府建立良好关系，是房地产和医疗企业的安身立命之本。

虽然医疗和地产有相似之处，想要做好医疗，并不是有地产有资金就行了。专业性极强的医疗，与成熟的地产行业相比，运作模式差异巨大。国外地产+医疗结合的业务模式，单一项目主要是医疗综合体，大规模的主要是医疗地产信托基金。

1.医疗综合体(Medical Mall)

随着电商的兴起，商场的空置率开始上升。医疗服务必须去线下实体，医疗与传统商场就有了天然结合的理由。目前拥有医疗综合体项目的国家包括美国、新加坡、新西兰、日本、阿联酋、菲律宾等，其中美国最多，根据BMC Health Services Research的调研，美国共有28家医疗综合体，主要位于美国东部。新加坡、日本、菲律宾、阿联酋的医疗综合体主要是由地产商、信托公司发起，美国大部分医疗综合体是由大医院、医生团体或政府机构发起的。

目前经营较好的有新加坡百汇集团和新加坡报业控股房地产投资信托管理公司旗下的百利宫项目。以百利宫项目为例，2017年收入1.73亿新元，净利润1.38亿新元，利润率非常高。

从具体经营来看，医疗综合体租户共311家，其中118家为医疗办公室，医疗办公室覆盖了医疗领域的25个科室，其中美容/整形外科、牙科/正畸形、眼科数量最多，分别为16、14、12家。医疗办公室单位租金收入较低，单位租金最高的为奢侈品店铺。所以还是要靠奢饰品来挣钱。

医疗综合体也有不太盈利的，例如美国的Jackson医疗综合体，是由密西西比大学医学中心和杰克逊州立大学医疗中心牵头创办的，定位非营利医疗组织，营收情况不理想，2016年收入1298万美元，盈利仅56万美元。

目前国内建成的医疗综合体，如杭州全程医疗和成都鹏瑞利国际医疗健康中心，还是以参考新加坡经验为主。由于受制于医疗发展周期长，高端人群受众面窄，商业保险仍在早期等因素，未来还需要一段摸索期。

2.医疗地产信托基金(REITs)

美国医疗地产信托基金模式已经比较成熟，其中代表公司包括Welltower，Ventas和HCP，这三家公司均持有上千家物业。

房地产信托基金典型的运作方式包括：

一是通过特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息;

二是原地产商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的地产信托基金，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。医疗地产信托基金的物业往往用于医疗、护理、养老运营使用。

以HCP为例，自1985年上市之后，通过不断的兼并收购发展壮大。截止2017年，HCP持有的主要资产包括医疗办公楼、生命科学园区以及养老物业。其中2017年收入中，医疗办公楼占26%，生命科学园区占19%，养老物业占46%，剩下是一些不好分类的资产。整体收益率还是不错的。HCP做得好的业务都是自己仅做物业出租方，而是把医疗养老服务运营交给专业机构，如Brookdale。

房地产与医疗有共同性，但更多的是差异性。房地产公司面临最大的挑战是地产开发和产生收益的节奏，与医疗完全不同。如果不能尊重医疗规律，仍然以地产的思维办医疗，一定会栽跟头。房地产公司希望进入医疗，更多应该是发挥自身优势搭建平台，引入医疗专业机构做专业的服务，以合作共赢的思维奠定长期合作基础。