1月14日，据投资者网报道，近期杭州万科旗下多个楼盘爆发业主维权事件，原因普遍都与装修减配、工程质量问题有关。此前，还有业主称，由于房屋质量问题，其在杭州万科良渚文化村开设的书吧两年多时间未能正常营业，维修后仍有45处漏水。

今年初公布的业绩显示，万科在2018年实现销售面积4037.7万平方米，同比增长12.3%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。在大喊“活下去”的4个月后，万科交上了份不错的答卷。

横向比较，万科发展得不算快。据克而瑞统计，2018年TOP10房企流量销售金额增幅达31.3%。在权益销售金额上，万科也已落后恒大、碧桂园接近1000亿元。但TOP3的销售规模、低负债的财务结构、较高的品牌溢价，这些复合实力决定了万科仍是地产行业的标杆。

“不在乎是不是老大”，“十年后万科还是地产公司吗？”万科董事会主席郁亮的类似表态很多。但当地产行业真正面临拐点、多元化探索尚未实现预期收入时，万科依旧可以通过强大的回款能力和土地储备，证明自己会是活得最好的房企之一。

不过，近期舆论更关注万科其他方面的表现。2018年末，上海万科项目工地滑坡导致3名工人被压身亡。包括今年初的2起维权事件，机构媒体一年之内至少报道了万科发生的10起房屋质量问题或施工事故。

从2018年初的合肥项目钢结构雨棚倒塌，到2019年初的杭州项目装修减配、房屋多处漏水，万科这一年来的质量情况并不令人满意，显然也需要加倍反思。

10起质量问题或施工事故

据搜狐财经“公司深读”统计，最近一年机构媒体至少报道了6起万科发生的质量问题和4起施工事故。

合肥万科森林公园锦庭的入户钢结构雨棚突然倒塌，出现在2018年1月的一个雪天，事发时距离交房不过1个月左右。合肥万科当时向媒体表示，门楼坍塌是由于当日降雪，大雪积压过多，且气温低导致了结冰现象，从而使得负重增加，超出负荷值。

北京万科天地在2018年3月曝出多处质量问题。该项目于2017年12月交付，有业主称，其房屋装修出现了门窗损坏、墙面开裂、天花板漏水、石材断裂等问题。据媒体报道，该项目当时还存在楼栋正门因深坑封闭、楼体无安保、消防设施形同虚设等情况。

2018年8月，武汉万科高尔夫城市花园一房屋阳台，在没有任何外力的作用下突然垮塌，事发时距离交房不过6年。武汉万科发布的情况说明称，由于门楼影响模板搭设，施工采用二次浇注的方式，可能造成部分植筋不牢固的情况，可能是造成阳台开裂原因之一。

三亚万科森林度假公园则在2018年11月，被曝出四期叠拼别墅存在大面积房屋漏水的现象。业主代表称，在物业排查的105户中，漏雨住户有57户。据媒体援引业内人士说法称，防水问题是建筑行业的一种通病，但叠拼别墅出现大面积漏水“比较少见”。

最近的2起质量问题在今年1月被曝光。作家张艳华表示，她在杭州万科良渚文化村开设的书吧两年多时间未能正常营业，维修后仍有45处漏水。杭州万科回应称，在接到报修后均第一时间上门修复，双方进行过十余次沟通，但对方提出的索赔诉求完全超出合同约定。

另一位杭州万科世界之光二期的业主称，她的房屋存在窗户整面碎裂、门框拼接等多项肉眼可见的装修质量问题，“20万的装修连10万都不如”。杭州万科未来城二期的业主也曾因为装修减配的问题进行维权。

此外，在社交媒体上，大连、成都、长沙、昆明、南京、广州、青岛等多地的万科项目均出现了业主投诉的情况。搜狐财经“公司深读”检索发现，如此大规模的维权现象，万科在2008年、2012年也经历过。这些时段与2018年相似，都属于中国楼市的降温周期。

“在房价上涨的时候，房屋质量问题只要问题不大，都会被忽视。而2018年，因为房价逐渐开始出现了平稳下行的苗头，这些质量问题集中爆发，越是小城市质量问题越大。”中原地产首席分析师张大伟此前称。

张大伟还认为，土地成本、建安成本、销售成本都在上涨，价格又被牢牢限定，企业利润被摊薄，就只能“减配”。“建筑安全成本虽然占比不高，但对于很多接近亏损或者已经亏损的项目来说，能压缩的成本都要压缩。”

（2008~2018年新建商品住宅价格指数 来源：国家统计局、易居研究院）

4起施工事故中，有2起事故的偶发因素更多些——合肥项目突然倒塌的门墩致一名工人被砸身亡；贵阳项目的一名工人因操作潜孔钻不当，导致衣物卷入钻杆引起窒息。另外2起事故，因涉及项目的整体施工作业，受到了外界的较大质疑。

2018年11月，位于中山古镇镇的昇海豪庭（又称古镇万科城）一期2标段工程发生地下室顶板局部坍塌，坍塌面积约2000平方米。据古镇镇通报，该事故没有造成人员伤亡，坍塌原因是填土作业人员违反操作规程，且大型满载平板车停放不当，导致顶板过于集中荷载。

2018年倒数第三天，万科和金地联合开发的上海七宝18-03项目工地发生泥土滑坡，塌方面积200平方米，导致3名工人被压身亡。上海万科随后称，万科集团即日对所有在建基坑项目无条件停工，全面排查隐患。

尽管政府部门或万科尚未公布该事故的原因，但21世纪经济报道援引一位看过事故现场图片人士的分析称，事故原因可能包括，施工现场管理不到位，导致基坑支护出问题；加上坡顶堆载，放坡后未及时进行支护处理、裸露时间过长。

易居研究院研究总监严跃进对媒体表示，上海万科事件充分说明地产行业在追赶工期，企业在业绩上有压力，从而采用高周转的模式。“这种高周转模式事实上是一种相对较为浮躁的企业的经营模式，以速度至上为导向，因而在很多节点上把控不好，从而出现塌方事件。”

“高周转背后，是规模至上，业绩驱动。这种现象不仅仅存在于万科，在很多大企业都存在。”严跃进还称，“塌方事件要求监管部门加大对企业经营进行督察。同时对于地产公司来讲，也需要适当放缓节奏。”

“活下去”背后的调整

万科去年最让人印象深刻的事件，莫过于9月大喊的“活下去”。这次事件表明了万科战略调整的决心，其销售策略、拿地策略以及对待非开发业务的态度亦有所变化。

2018年9月，郁亮在南方区域9月月度例会上提出了“活下去”的概念。他当时表示，中国房地产业的“转折点实实在在到来了”。万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。

战略检讨之后，就要进行业务梳理。针对房地产开发业务，郁亮着重强调了回款，“6300 亿回款目标，今年还有一半多没完成”，“如果6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停”。

“活下去”首先体现在了万科的销售策略上。

根据国家统计局及万科月度简报数据，搜狐财经“公司深读”统计发现，2018年1~8月，全国商品房、万科在销售面积、销售额的同比增幅上，大致保持相同趋势。

但当9~11月全国商品房销售面积出现下降时，万科的推货量反而大增，它在同一时期的销售面积增幅分别为10.8%、37.7%、54.9%。在10~11月全国商品房销售额增幅放缓至个位数的背景下，万科同样逆势而行，其销售额增幅分别达到了47%、67.8%。

（2018年全国商品房、万科的销售面积、销售额 来源：国家统计局、万科月度简报）

具体到项目上，厦门万科白鹭郡在9月底传出降价的消息，有媒体称其推出107套特价房，规格从原价450~500万元的精装调整为275~300万元的毛坯。虽然厦门万科声称产品变更源于无法交付温泉入户，但业内普遍将该举措理解为降价促销。

高涨的销量无疑对回款有提振作用。在11月底的媒体交流会上，郁亮轻松地表示：“还有32天，今年完成6300亿回款问题不大。”

拿地则是万科去年另一个引发热议的话题。

9月以来，万科接连大手笔扩充土储，代表事件包括12.99亿元收购北京海航大厦（最终未成交）、32.34亿元接盘华夏幸福环京5项目、10.35亿元受让广州中央海航酒店广场、3.55亿元购买嘉凯城5家公司股权并承接30亿元债权款。

据证券时报数据宝统计，万科三季度的拿地权益金额为458.7亿元，而同期保利、碧桂园、融创、恒大的拿地权益金额合计为477.5亿元。一边大喊“活下去”，一边迅猛扩张，无外乎外界将万科称为“戏精”。

（2017~2018年万科新增项目建筑面积、需支付价款 来源：万科月度简报）

实际上，万科一直习惯于反周期拿地。搜狐财经“公司深读”注意到，在2017年下半年、2018年下半年，万科新增项目的计容积率建筑面积、需支付权益价款均有明显的环比上涨。

时任万科证券事务代表梁洁，曾将万科在2017年下半年开始加速拿地的原因，归结为“政策收紧之后，开发商销售速度放慢。开发商最主要的资金来源是销售，所以销售放慢的时候，土地市场的竞争变弱，万科拿地的机会也就变得更多了”。

但从2018年全年来看，在销售额同比增长14.5%的同时，万科累计达到1659.82亿元的新增项目需支付权益价款已同比下降15.2%。这意味着，万科其实也在收缩战线，只不过比同行的幅度小了些。

或许正是如此，郁亮对“万科疯狂拿地”的说法相当介意。他在11月底回应媒体称，维持万科现在的规模，需要多少地？销售额达到6000亿以后，需要多少相应的土地投资？这和活不活下去一点关系也没有。

随着投资的不断加码，万科的财务结构逐渐变化。

截至2018年9月末，万科的有息负债为2551.87亿元，比2017年末增长33.9%；持有的货币资金为1327.66亿元，比2017年末减少23.8%；净负债率为56.7%，该数据在2017年末为8.8%。

不过，万科的财务状况仍在安全线内。截至2018年9月末，万科的短期借款和一年内到期有息负债总和为865.86亿元，远低于其持有的货币资金。截至6月末，万科的净负债率为32.7%，而碧桂园、恒大当时的净负债率分别为59%、127.3%。

多元化业务的进与停

针对万科近年大力发展的非地产业务，郁亮同样在2018年9月提出要进行梳理。

郁亮当时表示，投入和产出严重不匹配的项目、风险和收益严重不匹配的业务必须要调整，“做了三年还没做成的业务不要再做”，“做了 3 年仍然靠万科内部资源内生增长的业务，也不要做了”。

这些严格的要求，与万科此前对多元化的积极表态有些不同。

在去年3月的业绩会上，郁亮称，中国房价单边快速上涨时代已经结束了，万科需要告别旧思维，将战略升级为“城乡建设与生活服务商”。他还认为，相信万科“在未来不动产领域的周边行业大有作为”。

其中，万科2018年对物流地产的投入十分抢眼。在1月成为全球物流地产龙头普洛斯单一最大持有人后，万科又在7月以19.98亿元收购了太古冷链位于大陆的7个冷库项目。

万科月度简报显示，其在2018年共斥资95.5亿元拓展物流地产项目；新增建筑面积为498.5万平方米，同比增长88.1%；新增权益建筑面积为478.8万平方米，同比增长110.6%。

万科另一个行业领先的非开发业务——商业地产，走的也是并购路线。2018年1月，万科联合旗下商业平台印力集团，以83.65亿元获得新加坡商业地产巨头凯德集团在大陆的20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债。

截至2018年6月末，印力共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，自持项目已开业79个。据观点指数去年11月统计，在包含投资物业资产值、收益及区域布局的商业地产营运指标排名中，印力仅次于华润置地、万达和凯德。

多元化中最受外界关注的，还要数万科的租赁业务。4月，北京万科100%自持的租赁项目翡翠书院启动预租。该项目90平方米三居室的月租金为1.5~1.8万元，180平方米以上的四居室月租金为3~4万元，租期为3~10年，租客需要在入住前一次性付清租金。

尽管有人将翡翠书院的高租金戏称为“打劫”，但万科方面表示，翡翠书院的项目总成本已达160亿元，投资回报率不超过3%，“可以说是不挣钱”。这种在高楼面价情况下开发的高端租赁项目，有着实验的性质，却也表明了万科对租赁业务的重视程度。

在8月公布的半年报中，租赁业务进一步确立为万科的核心业务。截至2018年6月末，万科长租公寓业务覆盖大陆30个主要城市，累计获取房间数超过16 万间，累计开业超过4万间。

从6月股东大会上郁亮自问自答的“十年后，万科还是地产公司吗？好像不应该是”，到8月中期业绩会上万科总裁祝九胜三次提到的不能“去赚最后一个铜板”，万科在9月之前对多元化业务的推进颇为乐观。

（万科2018年9月秋季例会现场显示的“活下去”口号）

但这一时期，万科寄予厚望的“万村计划”已出现波折。2018年6月，两封自称作者为富士康工人的公开信在网络流传。信中称万科进行城中村改造后的房子，房租要翻两三倍；引发了以产业工人为主体的租客群体恐慌。深圳万村当时表示否认涨价。

进入11月，又有媒体报道深圳万科的“万村计划”全面暂停签约新房源，原因包括工程进度严重滞后、收益率降低等。万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官张纪文在12月回应称，确实在9月之后暂停拓展新项目。

此前，郁亮就曾感慨，城中村改造比想象中难得多，“我还没发现做公寓赚钱的”。张纪文则将暂停拓展描述为，“万村计划”已完成7~8万间的房源规模，在完成现有房源的运营后，再计划去复制。

响应“收敛聚焦”战略的，还包括万科的养老、教育业务。截至2017年末，万科在15个城市共获取各类养老项目约170个。可郁亮在2018年12月仍表示万科的养老业务处于摸索阶段，“没看到任何盈利模式”。

对于这些“收敛业务”，张纪文解释道，“收敛是要保证经营质量。都是为了在现在的阶段下（观察）如何去打磨，以获得未来更好的发展。对于不能进一步推广的，我们就选择关掉。”

目前，非开发业务对万科业绩的贡献十分有限。2018年三季报显示，万科非开发业务在此期间的营收为31.2亿元，占总营收的比重仅为4.5%。单看该数据，万科在多元化上付出的精力与收获显然不成比例。

但从长远来看，收敛并不意味着万科改变了之前的多元化发展模式。“（转型业务）不能简单用速度去衡量”，“在满足美好生活需求方面，市场一定会给万科的努力一定的恰当回报”，郁亮在12月的媒体交流会上说。