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2020年8月28日，深圳市住建局局长明确提出要学习新加坡模式，力争未来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，以期实现全民拥有住房。

深圳8月二手房价格

此举如果实施，深圳房价会上涨还是会下跌？

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先看基本面：

深圳全市住房累计数量1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线。

其中，城中村占深圳住房面积的54%左右，容纳了超过70%的居民（以上数据来自智谷趋势2020年9月1日《官方定调！深圳楼市要走新加坡模式，房价会下降吗？》）——请注意这个数字，我们后面还会分析。

新加坡从上世纪60年代起开始推行组屋（政府提供的公共房屋）制度以来，通过60年努力，已有超过85%的公民居住于组屋中，无限接近“居者有其屋”，比深圳60%的目标高出25个百分点。

新加坡达士岭组屋，共7栋住宅大楼1848个住宅单位，总高度145米

但是，世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》显示， 2019年全球住宅价格排名前10的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。

香港和新加坡恰恰是在全球范围内，政府提供公共房屋（含出租和出售）占比最高的城市！占比最高的第1是新加坡，第2是香港。

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为什么政府提供的公共住房占比越高，商品房价格往往越贵？

经济学解释非常简单：

首先，城市的有效空间总是有限的，匀出了更多空间给政府提供的公共住房，留给商品房的地理空间就少了，商品房价格必然水涨船高。

其次，是多年来我一直强调的，商品房是保障房的奶妈。政府自身是不创造财富的，商品房需要保障房来喂养，保障性住房占比越高，商品房价格越高。

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中国内地没有一座大城市能够效仿新加坡和香港的公共住房提供模式，提供那么大比例的公共住房（新加坡占85%，香港占比约一半）。

彩虹邨，香港最早兴建的公共住房之一现已成为热门旅游地标

为什么？

香港、新加坡的城门是半开的，但中国内地任何一座大城市的城门是洞开的！虽然中国内地大城市户籍壁垒高高在上，但国内人口遵循就业指引流动的规律，即使没有户口也照样流动。

但到新加坡和香港，那就是移民。香港每天有150个对内地开放的移民配额，就算365日天天有，也仅有54750人一年。

但在世界越来越陡峭的大城市化背景下，中国内地一线城市的流入人口规模，远远不止这个数。

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就以深圳为例。它的户籍人口只有500万左右，但实际常住人口已经超过2000万，其中租房一族约占1600万。在磁铁效应（马太效应）下，每年新增人口还在数十万。

深圳人口增加情况（2010-2017）

我们不说深圳南山片区平均房价已在10万元一平米上下，往低里估，深圳平均房价5万元计，平均每套政府公房50平，平均住3人，1600万的60%即960万人，需要320万套平均50平的公房，需要多少钱？

320万套*50平*5万单价=8万亿元。

这还是存量，每年大量的人口增量还没算。

这里算的也是房价的静止状态，供不应求导致的房价上涨、拆迁成本提高还没算。

而2019年深圳辖区一般公共预算收入总共也只有9424.2亿元，其中地方级收入3773.2亿元。

扣除上缴中央部分，不知道还有多少。

2018年6月，深圳推出了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》：

计划深圳人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比重，提升到新增住房供应总量的60%左右，其总量到2035年不少于100万套。

有人估算2035年深圳租房一族将突破2000万，100万套保障房最多解决300万人的居住难题。其15%的覆盖率不仅低于新加坡，甚至远低于香港的50%。

按这个进度，15年解决100万套300万人，解决现有1600万存量人口需要80年。

这个事实告诉我们：许诺是容易的，兑现是难的。很多人往往把愿景、目标当既成事实，这是很多人人生悲剧的根源。

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城中村占深圳住房面积的54%左右，容纳了超过70%的居民——这不正是市场提供的廉租房吗？更小的面积，更低的租金，更自由的选择，更及时的保障。

这是深圳房价那么高，却仍能源源不断地吸引大量白手起家的年轻人的根本原因！

交通便捷、房租便宜的白石洲是深圳最大的城中村

与其总想着政府打包一切，还不如多留点城中村，那才是无需到政府排队的、丰俭随意、最及时、人们一进城就可以自由享受的真正的廉租房，它们的面积通常较小，他们可以通过单间分租等形式降低新移民的进城成本。

为什么很多人，潜意识中总认为只有政府才能提供廉租房呢？

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在世界范围内，在服务业主导的超级大城市化背景下，独立产权房（主要是商品房）带来的资产升值收入，已经远远大于多数人的工资劳务性收入，成为财富分配的主要形式。

这种情况下，在选择漫长地等待政府的公共住房，和选择自我加压购买商品房并享受资产升值之间，会是贫富差距的巨大分水岭。

巨大的贫富分化，往往在一念之间。观念决定财富，财富和自由是思想的副产品。

犹记得2012年两会后，时任总理在记者招待会上呼应全国大众，曰：房价远远没有回到合理价位！

8年过去，等待房价下跌的人们，喜迎房价一倍两三倍地上涨；等待保障性住房的人们，四五年后以北京四环边商品房的价格，买到了五环外的保障房。

上帝总是垂青那些自强不息的人们。

靠山山倒，靠树树倒，凡事，靠自己才好。

作者简介

童大焕：独立学者，专栏作家。