如果你是一个资深地产人，你一定追过港资房产公司，崇拜到五体投地，热血沸腾，就像追星一样穷追不舍，把你职业的青春期荷尔蒙都寄情到这些公司上，最后的结局是青春过去了，你的明星们也沉寂了，房产从黄金年代走向白银年代。

道理很简单，他们确实很港啊，光是听听这些公司大佬名字：李嘉诚、李兆基、郑裕彤、刘栾雄……这些如雷贯耳的名字一出现，简直是一石激起千层浪。

（上海市港资商业一览 图片来源：中商数据）

那时候万科的营业额才300个亿，而香港大佬们很多都是世界500强，简直不在一个重量级上。

可喧嚣声越大，压在它们身上的担子越重。毕竟，它们的对标参照物，是一个个光鲜亮丽的成功者案例。于是乎，在这场内地新战事的进退间，拼的不只是港资巨头们的资本实力，更是新商业场域中过硬的运营之术。

大约30年前，港资房企第一代创始人怀揣资金，介入内地轰轰烈烈的房地产开发。随着他们的谢幕，二代、三代掌门人走上前台，中国的发展指数级增长，企业如何在纷繁复杂的内地市场游刃有余？

今天就让我们来看看这些叱咤风云的港资地产们！

本期主要是从香港置地、恒隆地产、嘉里建设、新世界、瑞安、新鸿基这六家代表性港资房企给大家讲述。

（上篇）

01 | 香港置地

2020年2月，香港置地以310.5亿的高价拿下上海徐汇滨江地块，引发市场关注。这块刷新国内招拍挂总价纪录的土地，是国内“30年一遇”的好地，占地超过32万㎡，总开发规模约180万㎡，拥有约1.2公里的黄浦江岸线，相当于浦西中环内黄浦江20公里岸线的6%。

香港置地由香港著名商人保罗·遮打（Paul Chater）及占士·庄士顿·凯瑟克（James Johnstone Keswick）创立于1889年。公司以高端住宅开发及投资持有物业为主，是老牌英资财团—怡和集团最重要的成员企业之一。

（香港中环 图片来源：网络）

资料显示，怡和集团持有香港置地46%股权。除此以外，其母公司怡和集团还控股牛奶国际、惠康、万宁、7-11、宜家家居(大中华区)、美心集团、新加坡地产公司、文华东方国际等企业和品牌。

在香港以外的地区，该公司大部分项目与当地开发商进行合作。其在亚洲主要城市拥有写字楼及商铺物业组合。在港澳、北京、重庆，甚至新加坡、马来西亚、泰国等地区和城市，香港置地拥有多项高端住宅和商业项目。虽然母公司实力雄厚，但香港置地注重持有物业，其开发类业务规模并不算特别大。

近几年，香港置地加速了在内地的布局。

2017年3月，香港置地通过合作的方式首入南京市场，以34亿元入股总价98.1亿的招商中华门G98地块；2018年1月，香港置地以47.7亿斩获南京东铁管巷G84地块，该地块也即搁浅十多年的铁管巷摩天楼项目。按照规划，香港置地将投资130亿元建成26万平方米的国际化金融商业城。

2018年9月，香港置地还与武汉青山区政府签订合作落地武汉第二子，拟斥资150亿建中英科技城项目。甚至在楼市高涨的2017年，其仅用半年时间，便先后在南京、重庆、上海、武汉等地投资，金额超300亿元。

根据2020年报显示，香港置地在中国内地的发展物业包括6个城市共计14个项目，详见下图。

（图片来源：香港置地2020年年报）

（图片来源：香港置地2020年年报）

作为香港置地母公司的怡和集团，已决定在上海建设中国总部怡和大厦、旗舰商业置地广场以及奢华酒店品牌文华东方酒店，预计在上海黄埔西岸打造一座比肩陆家嘴的金融城。

在此之前，怡和集团已在北京、南京及杭州打造王府中环等知名建筑。同时它也是永辉超市间接股东，旗下产业还有必胜客、7-11、万宁药房等知名品牌。

怡和集团曾是香港四大洋行之首，几乎经历了中国每一个重要的历史阶段，也逃过了无数次危机。它对内地市场加仓，实际上向外界透露出看好中长期的信号。

怡和第四代掌门人亨利·凯瑟克爵士曾说过，怡和与香港置地成功的秘诀即在于：减少决策，用心倾听市场，朝相反方向做。言下之意则是，地产投资不走众人趋之若鹜的高周转、快销售、扩规模，而是要慢节奏、重品质。站在消费端来看，这样有着长期为客户创造价值理念的企业，是值得尊重的。

香港置地所打造的项目，基本上都是城市名片。

（图片来源：网络）

例如香港置地广场、澳门壹号广场、北京王府中环、南京金陵中环等城市高端商业中心；上海LCM、成都环球汇、重庆长嘉汇购物中心等城市商业综合体；以及北京新城国际、上海铂悦滨江、南京江与城、杭州前湾国际社区等中高端品质住宅，包含别墅、大平层豪宅、多层洋房、高层住宅等多类型产品形态。

（北京王府中环 图片来源：网络）

（重庆长嘉汇 图片来源：网络）

（上海铂悦滨江 图片来源：网络）

高周转时代远去，在业务上精耕细作，注重现金流和利润，已成为内地房企转型的重要共识。港资房企操盘高周转项目从来不是内地房企的对手，在精细化管理以及低资金成本方面有着天然的优势。另一方面，港资房企在内地押注多为商业地产，显示出港资房企对内地存量市场时代下，对收租型商业地产项目的长期看好。

02 | 嘉里建设

对于嘉里建设这家企业，很多人都不会陌生。

事实上，嘉里建设早在1992年就进入上海，在金陵东路地块之外，嘉里曾在上海打造过静安嘉里、浦东嘉里、嘉里不夜城、嘉里华庭等多个作品，涉及住宅、商业、办公等多种业态，每一个都称得上地标式建筑。

（北京嘉里中心 图片来源：网络）

（杭州嘉里中心 图片来源：网络）

其中，2001年，静安嘉里中心成为了上海有史以来第一栋楼宇经济亿元楼，去年爆火各大社交平台的静安网红夜市“安义夜巷”，同样出自嘉里之手，如何已经成为了上海最具代表性的一张夜经济名片。静安嘉里中心利用位于项目中轴线上的安义路打造出的一条休闲体验街区，将最会玩、最好玩的品牌召集起来，依据时节打造出不同主题，诸如春日野餐、夏日派对、城市露营等。

静安嘉里中心由此成为国内最会“玩儿”市集的商业综合体之一，为市民提供先锋时尚的文化艺术活动场地，倾力呈现不同文化的灵魂碰撞和创意融合的活力场景。

（上海静安嘉里中心 图片来源：网络）

（安义夜巷 图片来源：网络）

另外，嘉里建设在内地获取的物业租赁收益也非常可观。根据嘉里建设2021中期报告的数据，2021年上半年，嘉里建设集团物业租赁收入为26.6亿港元，与去年同期比较上升14%；其中内地则为19.9亿港元，占集团租赁总收入的75%。

（图片来源：嘉里建设2021中期报告）

其旗下物业的出租率同样可观，根据中期报告，静安嘉里中心一期、二期分别为94%、98%，浦东嘉里城97%、北京嘉里中心89%、杭州嘉里中心94%，以及深圳嘉里建设广场为94%。

嘉里建设目前在内地运营的已开业的大型购物中心共有5个，位于4个直辖市或省会城市。

上述商场均为包含了办公、酒店的综合体项目的一部分，其中，除浦东为嘉里大酒店以外，其余均是同属嘉里集团旗下的香格里拉酒店。

目前嘉里中心基本可以分成高档时尚购物中心——嘉里中心和家庭型购物中心——嘉里城/嘉里汇两大系列。

（嘉里建设商业产品线 图片来源：MalltoWin）

2021年2月23日，上海浦东新区成功出让一宗商住办综合用地。最终，嘉里建设&GIC联合体击败陆家嘴集团联合体拿下该宗浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块，成交价60.14亿元。

目前来看，嘉里建设在上海的两大商业体静安嘉里中心、浦东嘉里城等均可称之为其于沪上的代表性商业。而此次嘉里建设所联手的新加坡政府投资公司（GIC），管理资产超千亿美元，被称为”亚洲最大及最神秘的投资者”，已在沪上投资了北外滩来福士广场、虹桥万科中心、陆家嘴汇亚大厦等项目。

除商业之外，本次地块中的住宅用地部分也非常“吸睛”。据地图，该地块临近证大家园（五区），据贝壳找房数据，该小区于2002年建成，二手房单价已经超过11万元/平方米。该小区对口的学校为福山外国语小学（证大校区）。有猜测称，未来嘉里建设地块的商品房产品也有可能被划入同一学区。

值得一提的是，嘉里建设的背后，是庞大的亚洲跨国企业郭氏集团，其创始人郭鹤年蝉联马来西亚首富20多年。郭氏集团业务广泛，涵盖了物业开发、物流、酒店、食品、农业、海事等多个领域，涉及金龙鱼、欧丽薇兰、胡姬花、洁劲100、香格里拉酒店等多个品牌。单说粮油业务，其旗下“金龙鱼”、“胡姬花”、“花旗”等品牌早已坐上中国食用油头把交椅，占据中国食用油超过40%的市场份额。因其在糖业及酒店业的巨大成功，郭鹤年享有“亚洲糖王”“酒店大王”的美誉。还有在饮料业务上与可口可乐的合作，二者的合资公司拥有和经营一个遍及全中国的大型装瓶厂，生产可口可乐牌饮品。  

与其它港企相比，嘉里建设旗下商场的级次差异要更大些，各个项目之间的发展状况也差距较大。2020年受疫情影响，除浦东嘉里城外，上述商场的年末出租率均较2019年有所下跌，但在这样强悍的郭氏集团产品生态下，暂时的折戟低迷也未伤及元气，静看未来浦东另一个“嘉里中心”会带来什么样的惊喜吧。

03 | 恒隆

7月29日，恒隆地产发布了2021年度中期业绩报告。恒隆地产实现收入49.75亿港元，同比增长19%，归母净利润22.35亿港元，上年同期亏损25.37亿港元，扭亏为盈。

1992年进入内地市场以来，至今已有29年。恒隆虽然是一家港资开发商，但收入结构上，约66%的收入来自内地。上半年，恒隆内地收入32.95亿港元，同比增长45%；香港收入16.80亿港元，同比下降12%。恒隆内地市场的收入增长强劲，覆盖了香港地区的业绩下滑。

（图片来源：恒隆中期报告）

受到疫情影响，2020年恒隆地产的表现并不尽如人意。年报显示，2020年恒隆地产实现营收89.73亿元，同比增长1.37%；利润-8.63亿元，同比减少105.83%；净利润-20.56亿元，同比减少120.98%；归属于上市公司股东的净利润-25.71亿元，同比减少141.66%。

根据恒隆地产2020年业绩公告，其内地物业组合（含办公）的租赁收入为人民币46.75亿元。作为标杆港企中，在内地项目地域和城市级次分布最广的企业，恒隆与奢侈品集团有了更多元的合作空间，比如2019年7月，开云集团与恒隆签订了一项战略协议，计划在大连、武汉、昆明、无锡等地新开包括Gucci、Saint Laurent等品牌在内的14间实体店，被视为开云集团渠道下沉的信号。其标杆项目之一，当属于去年完成改造焕新亮相的上海港汇恒隆广场。作为恒隆在内地的首个项目，以12万平米的商业体量，在2020年，面对疫情和改造的影响，商场部分仍实现了9.84亿元人民币的租金收入。

在2020年多项数据都存在下滑的恒隆地产，却在半年后扭亏为盈，交出了一份较为好看的答卷。

2021年3月25日，武汉恒隆广场盛大开业，使得恒隆目前在内地运营的已开业项目达到10个，分布在7个省份的8个城市。

（图片来源：网络）

其标杆项目之一，当属于去年完成改造焕新亮相的上海港汇恒隆广场。作为恒隆在内地的首个项目，以12万平米的商业体量，在2020年，面对疫情和改造的影响，商场部分仍实现了9.84亿元人民币的租金收入。

（上海港汇恒隆广场 图片来源：网络）

在建项目方面，杭州恒隆广场总建筑面积19.41万平米，预计于2024年起分阶段落成，并可能于2025年上半年开业，后三座办公楼应会在该年年底建成。其中包括一座9.9万平米购物中心，购物商场的预租活动已在进行，预示着又一个世界级综合项目即将成形。

（杭州恒隆广场 图片来源：网络）

2021年7月，恒隆地产旗下高端服务式寓所品牌“恒隆府”的首个项目——武汉“恒隆府”成功举行封顶仪式，标志着恒隆在“缔造优享生活空间”这一愿景上达成了又一重要里程碑。封顶仪式由恒隆地产董事—项目管理梁鼎新先生、总经理—项目管理陈启基先生、总经理—武汉恒隆广场叶沛能先生及总经理—物业销售（内地）麦明辉先生，联同武汉市硚口区区委区政府代表、武汉市硚口区商务局副局长孙伟女士及上海建工集团副总裁王志刚先生主持。

（武汉恒隆福府 图片来源：网络）

在半年一度的恒隆集团及恒隆地产致股东函中，陈启宗先生强调了“半年度业绩理想”，而原因是内地业务的飙升。

“一切都很好，直到不好为止，这是众所周知的道理。”身为负责任的管理者，陈启宗思虑深远，多年来分析瞬息万变的全球格局，并有自己独到的见解。中国内地的消费增长大概会很强劲，尤其是奢侈品市场，而恒隆是当中的行业龙头。恒隆在上海以外所有内地购物商场的租赁边际利润率应会继续上升，在上海的两座购物商场营运已臻成熟，因此潜力已达至或接近顶峰，过去两年开业的购物商场正快速增长。

“世界上没有完美的制度，但纵观全球，本人认为中美这两个最大经济体，在未来数年其实是适合投资的地方。鉴于目前和可能出现的地缘政治复杂情况，面向本地市场的业务也许是首选。由于恒隆以香港为基地，中国内地自然是我们发展的市场。在这方面，我们实属幸运。过去30年来，我们抓住了国家崛起的机遇，并将加倍努力为股东创造更多价值。

回看历史，中国从曾经是世界上最贫穷和最封闭的国家之一，发展到今天成为第二大经济体，以及第二大甚或最大贸易国。40年间，中国本来是最落后的国家之一，现已晋身科技最先进之列，并让约8亿人民脱贫。事实上，她现在拥有世上最庞大的中产阶级。

鉴于上述情况，本人有把握，我们国内的业务应会表现良好，中国经济有望持续把其他主要国家比下去。即使国际环境变得艰难，与大多数行业相比，我们的仍然相对地稳胜。

由于资产负债率低，我们公司应能屹立不倒。我们最优质的实物资产不会消失。若没有灾难性情况出现，我们的表现应该会很好。”

陈启宗先生从2019年中国疫情的处理方式，到2021年政府出手“三道红线”，认定中国的经济发展在2021年会有大幅提升，中国内地的消费增长大概会很强劲，尤其是奢侈品市场，而恒隆是当中的行业龙头。从过去10年的经验可预示，恒隆较新的及随后落成的购物商场未来会有卓越表现。

本期主要是围绕香港置地、恒隆地产、嘉里建设这三家做简要分析，不仅是他们目前的规模、他们的主打明星产品，还有他们前几年折戟之后现在的柳暗花明、一掷千金，无一不体现着他们的雄厚财力和对目前市场的认可。

感谢各位，我们下期见！