海外房产，是全球资产配置的主要途径之一。近几年，随着东南亚各国积极的经济发展政策、约6.5亿人口的红利、中国“一带一路”战略的推动等正向因素的影响，全球资本逐步从欧美国家转移到东南亚，在这样的发展态势下，不少学者将东南亚喻为“未来20年的全球经济引擎”。

东南亚有着积极的发展红利，但依然是一个发展中国家为主的新兴经济体，2020年以来，在疫情席卷下，东南亚各国是否能扛住全球经济衰退的压力？原本正处于“井喷式”发展的房产市场会出现怎样的问题？2021年，东南亚突然多国疫情恶化，又将给如履薄冰的市场带来怎样的影响？

东南亚房产大平台指南针找房，专注于东南亚经济发展与房产市场研究，旨在通过疫情前东南亚经济及楼市发展、疫情后楼市现状分析，呈现真实的行业情况，为广大投资者置业投资提供参考依据。

一、疫情之前，东南亚经济呈高水平发展

东南亚国家联盟(Association of Southeast Asian Nations)，简称东盟(ASEAN)。东盟十国有柬埔寨、马来西亚、印度尼西亚、泰国、菲律宾、新加坡、文莱、越南、老挝、缅甸。

新加坡，东南亚区域中唯一的发达国家，独树一帜，其余的发展中国家经济实力差距明显。在经历亚洲金融危机和2008年金融危机后，东南亚地区成为世界经济增长的重要新兴力量，尤其是柬埔寨、菲律宾、越南和泰国四国，发展势头很猛。

据东盟在2019年06月发表的《东盟经济一体化简报》显示，2018年东盟经济增长总体保持在5.1%的高水平之上。按实际的东南亚国家综合GDP增长为5.2%，泰国为4.1%；柬埔寨为7.5%，新加坡则是3.1%。而在贸易领域，东盟的货物贸易总额高约2.8万亿美元，其服务贸易总额约7.78千亿美元。

2019年同样维持着高水准发展。据经济合作与发展组织发布的《2019年东南亚、中国和印度经济展望》报告， 2019-2023年东南亚经济被预测将能继续增长至5.2%，高过2012-2016年的增速。实际上，2019年东南亚各国平均国内生产总值已然达到了5.2%的预期值，其中，泰国为4.1%，柬埔寨6.9%，菲律宾6.5%，缅甸6.9%。

二、经济高速发展，房地产业活力无限

2018年，据《莱坊亚太区2018》数据显示，东盟大多数国家房地产市场仍然充满着活力，该领域的投资者一直保持稳定持续活跃。就连一向不被普遍看好的办公物业，在东南亚这片热土之上，表现也非常抢眼：新加坡高级写字楼同年的年租金出现显著的变动，上涨了21%；泰国曼谷写字楼的主要租金上涨高达4.4%，达到1045泰铢/ m2/月。住宅方面同样也是涨声一片：2018上半年新加坡优质住宅市价上涨9.1%，达到每平方英尺3,480新元；菲律宾首都马尼拉高端住宅市价上升了11.1%，达到29万菲律宾比索/ m2。

2019年，东南亚各国房地产市场再次迸发出强劲活力。据CBRE的《新加坡2020年房地产市场展望》，在办公间或写字楼方面，自2017年第二季度的最后一次低谷后，新加坡A级（核心CBD）办公空间的租金增长了29.1%，达到11.55美元/平方英尺/月，由于空置存量的缩减，导致空置率从2018年的5.1%压缩至2019年的3.9%。而在柬埔寨，据CBRE数据显示，2019房地产市场公寓总存量上涨约120%，服务式公寓板块的也保持着健康的表现。

从2012-2019年，据东盟网站发布的《东盟服务业一体化》报告得知，东南亚国家收到的服务业外商直接投资总额达到了920亿美元。在该时间段中，外国直接投资的平均值约为43% ，房地产业占比最高，达到23%。

三、疫情席卷，东南亚头部产业发展受阻

2020年，新冠疫情开始肆虐全球，经过持续的抗疫，时至今日，疫情仍是全球经济发展的最大阻碍。东南亚作为其中一大经济体，必然难以幸免，其支柱产业旅游业遭遇重挫。

旅游业是东南亚大部分国家重点发展的产业。一是国内外游客的消费可拉动国内经济；二是旅游景点的发展可创造更多就业机会；同时，旅游业的发展有利于国际名声的打造，从而吸引各地投资者目光。东南亚由于地理位置优势，各个国家都拥有非常丰富的旅游资源。但由于疫情原因，全球绝大部分地区都陷入了封锁，出国、旅游成为有心无力的奢望，东南亚的旅游业也遭到了前所未有的沉重打击。

此外，疫情也影响着东南亚各国国内的主要活动。为严防疫情反扑，各国国内活动明显减少，不管是国家传统节日也好，宗教活动或庆祝喜事的派对也罢，在各国各地大都被禁止。

四、疫情加剧，各国积极抗疫

疫情之初，随着每个东盟成员国确认其第一例病例后，所有国家就开始启动了其预防和控制战略，初步控制住了疫情。这些措施包含关于准备、预防、控制、检测和应对的公共卫生措施。其次，东盟组织本身也迅速启动了其区域的卫生机制，成员国之间建立更强有力的区域合作与协调，采取及时弥补差距，促进知识和信息交流。

到了2021年，东南亚各国几乎都面临着疫情反扑的问题，为将疫情影响降到最低，各国政府也积极出台各类防疫措施。

在柬埔寨，世界卫生组织继续与柬埔寨卫生部、柬埔寨王国政府和合作伙伴保持密切的合作。目前柬埔寨的重点防控措施就是推行疫苗接种，据悉，柬政府已颁布《2021年新冠疫苗接种运动战略》，计划2021年分三个阶段为622万成年人接种疫苗。截至2021年6月底，柬埔寨至少已接种一剂疫苗的人数已超过410万人，已完整接种疫苗的人数已接近300万人（来源：Our World In Data）。

泰国在推进疫苗方面，已于当地时间6月7日启动全民接种新冠疫苗，截至2021年6月底，泰国至少已接种一剂疫苗的人数已超过690万人，已完整接种疫苗的人数约为270万人（来源：Our World In Data）。据悉，泰国还在大力推动旅游业的复苏，于7月开放普吉岛，持疫苗接种证明者入普吉岛可免隔离。

在新加坡，截至６月底，成功接受了第一次剂疫苗的人数约为320万人，已完整接种疫苗的人数约为200万人（来源：Our World In Data）。

从各个国家防疫措施来看，加速疫苗接种是打赢这场抗疫战的关键，而随着各国免疫系统的建立与完善，打开国门、恢复旅游业、复苏国家经济，将得以实现。

五、房产市场发展趋缓，各国表现各异

当下，疫情已进入常态化，这一场席卷全球的风暴已经改变了人们生活的方方面面。房地产行业作为“住”的核心载体，开始进入了一个疯狂的魔幻时代。

在全球经济衰退的大背景下，基于通货膨胀的压力，资产保值考虑等因素，全球主要经济体的房价均初现波动。

1. 泰国：市场疲软，供销双降

泰国不仅是东盟的创始成员国之一，也是东盟所有成员国里发展最快的国家之一。在疫情后，泰国有何变化呢？

据世界银行在2020年6月发布的系列资讯得知，疫情的暴发撼动了泰国国内的经济，特别是在2020年的第二季度，失业率猛然上升，主要影响到了中产阶级家庭和贫困群众。在贸易领域，同年泰国出口量下降极大，是近五年来最大季度的萎缩。

同样，泰国房地产市场也并不乐观：

2020年第一季度：伴随着疫情的空前影响，泰国首都曼谷的公寓市场初现疲软，销售速度缓慢，新推数量同比下降64%，仅6245套，是近十年来供应量最低的一个季度。酒店方面，入住率同比下降29. 0%。办公物业，供应面积同比增长1.6%，有4幢办公楼落成，但这季度的办公物业需求却明显放缓了，净占用面积同比下降47.2%。

2020年第二季度：季度初时，曼谷的公寓市场受到了更为不利的影响，新推出的公寓单元数量同比下降74%，仅3451套。酒店业，泰国因为在这季度的国际游客为零，入住率同比下降59. 9个百分点。办公楼有7幢B级非CBD楼宇竣工，可是占用面积环比下降至16,805平方米，环比下降了23.4%，同比下降了68%。

2020年第三季度：就算已经进入到2020年的第三季度，泰国的公寓市场仍继续受严重的影响，新推出的公寓数量同比下降25.9%。办公空间，由于供应增长、使用率下降，整体空置率从上一季度的91.6%降至91.1%。

2020年第四季度：12月份的新一波疫情爆发，降低了泰国公寓投资者以及开发商对市场的信心，市场去化率滞后。第4季度酒店入住率为20.2%，同比下降58. 3%。而在整个2020年，酒店平均入住率仅为24.0%，同比下降54. 0%。泰国曼谷第四季度末写字楼总供应量为923万平方米，环比增长0.7%，而且其季度的占用面积已重新返回到了乐观的状况，同比增长136%。

2021年第一季度：由于几波疫情相继爆发，再加上泰国经济低迷，泰国曼谷的公寓市场仍然遭受到影响，其市场去化率继续缓慢，供应量也在减少，同比下降了 22.0%。办公空间，截至2021年的第一季度，首都曼谷的写字楼供应面积为9,256,188平方米，增长了0.3%。与此同时，其办公空间的净占用率却降至负的水平，环比下降465.3%，同比则下降207.2%。

2. 柬埔寨：房价维稳，影响有限

柬埔寨于1999年正式成为东盟成员国。在近几年的发展中，柬埔寨肉眼可见地在各方面的发展都出现了明显的向好趋势。疫情暴发后，柬埔寨的发展被限制了不少。国内经济、商业、房地产的不少计划暂时都被停止，甚至有的还被取消。在这样的大背景之下，2020年，柬埔寨房地产行业发展受一定影响，但整体仍有缓慢增长。

泰国：在2021年的经济预计增长为2.2%，且在2022会将上升至5.1%；

2020年第二季度：酒店、零售业都进一步遭受负面影响，需求明显下降，好在本土市场需求拉动，土地投资市场和地产板块，依然表现活跃；同时，各大新建项目建设进度受到影响，没有新竣工项目入市，总体供应量与上一季度持平。

2020年第三季度：与2019年同期水平相比整体稍显低迷，但与2020年第二季度相比，市场租售交易仍有所增加。从供应量来说有新的突破，其中首都金边的公寓供应量就增长了3.97%，此外，还有3个新项目进入开发阶段，这也从侧面反应出开发商对房地产市场近期表现持乐观态度。

2020年第四季度：柬埔寨零售业对零售平台和社区购物中心的租金虽有一定压力，但重点购物中心和商业街的租金未受影响。

经历了2020年的缓慢增长与能力积蓄，原本2021年应迎来一波小阳春，但“2.20事件”突如其来，再次为行业复苏蒙上一层阴影。

2021年第一季度：据世邦魏理仕数据显示，柬埔寨零售中心入住率下降8.6%；公寓方面，整体租金是趋稳的，高端公寓租金还有所上涨；在新房市场，这期间的销售价格平均下降了15%。此外，前2个月批准建设投资数量增长了18%，但投资总额同比下降了38%。

2021年第二季度，政府防疫措施加强，金边开启封城模式，但在快速复工之下，对房地产行业的实际影响是有限的，据指南针找房最新数据显示，2021年5月柬埔寨新房全国均价$1926/m2，持续小幅度下跌，核心城市金边均价$1980/ m2。因疫情持续遇冷的西港房地产市场，在房价板块均价维持在$1945/ m2，整体稳定起伏，挂牌房价无明显的跌幅。

3. 新加坡：楼市火热，量价齐升

自加入了东盟后，在最近的这十年里，新加坡一直都被认为是快速发展的发达国家。该国稳定的经济和商业环境深受世界各国投资者的喜爱。

2020年以来的疫情同样对新加坡房地产市场也带来了不小的影响：

2020年第一季度：非土地私有住宅物业的市场价指数（PPI）环比下降了1.0%，至148.1。其次，新加坡的三个细分市场（一级市场上出售的未落地单元总数、二级市场上出售的未落地单元总数和无地房产价格指数）的价值也有所下降。

2020年第二季度：与上一季度下降的1.0%相比，2020年第二季新加坡私人住宅价格上涨了0.3%。在此期间，土地类物业的价格仍保持不变。中部核心区未落地商品的价格上涨了2.7%。此外，私人住宅物业租金指数下跌1.2%，土地物业租金指数下跌2.3%。

2020年第三季度：开发商在此季度推出了3,791套未完工的私人住宅（不包括ECs）。私人住宅价格此时上涨了0.8%，有地房地产价格上涨了3.7%，而核心中心区（CCR）的非有地房地产价格则下降了3.8%。私人住宅物业在第三季租金也下跌了0.5%，相比与上季下跌的1.2%。其有地房产的租金下降了0.1%，CCR的无地房产的租金却下降了2.1%。

2020年第四季度：2020年全年，与2019年上涨的2.7%相比，私人住宅价格上涨了2.2%。在这第四季度，私人住宅价格上涨了2.1%，有地房地产价格下降了1.6%，核心中心区（CCR）的非有地房地产价格则上涨了3.2%。在租金指数方面，私人住宅物业增加了0.1%，地上物业增长了0.7%， CCR中的非地产却下降了1.2%。

2021年第一季度：与上一季度的2.1%涨幅相比，2021年第一季度私人住宅价格则上升3.3%。地产增加6.7%，核心中心区的非地产增加了0.5%。其次，在今年第一季度的成绩中，私人住宅物业租金增长了2.2%，有地物业租金增长0.6%，CCR中的无地物业租金增长了2.9%。

4. 菲律宾：供大于求，艰难复苏

在东盟于1967年成立时, 菲律宾就是其中的一个创始成员国。后来随着菲律宾国内城市化高速发展以及年轻的国民平均年龄优势，该国成为东南亚和东亚太平洋地区最具有活力的国家之一。然而，在面临疫情时，依然深受影响。

2020年第一季度：菲律宾住宅房产在这一季度仅有约1,670套新房成功交付，是过去六个季度中竣工数量最低的一次。其次，同一时期，菲律宾首都马尼拉的写字楼供应量仅增加了约93,500 m2，是自2015年第三季度以来办公室完工率最低的，而且涵盖预出租空间的写字楼交易面积同比下降了24%至241,000 m2。

2020年第二季度：菲律宾办公空间的需求面积下降了46,200 m2，供应面积则增长了57,500 m2。住宅方面，菲律宾住宅的需求在这季度中下降了665单位，其市场的供应依然保持着稳定水平，没有实现增长，出租比率则下降了2.1%。

2020年第三季度：菲律宾连续两个季度办公空间需求转为负数，其季度市场需求下降了191,300 m2，供应面积却上升了77,700 m2。同时间段，菲律宾住宅的需求降低了952个单位数，可其供应增加了625个单位数，出租比率环比下降了3.4%。

2020年第四季度：菲律宾办公空间需求面积下降了70,700 m2，而市场的供应量是上升了189,200 m2。同期，菲律宾住宅需求降了2,612单位数。住宅市场供应其季度增长了1,080单位数；住宅出租比率环比为-4.5%。

2021年第一季度：办公空间市场需求面积降低52,800 m2，其供应量则是提高了199,900 m2。截至第一季度，办公空间的出租比率是环比降低3.7%。其次，虽然病毒还是继续阻碍预售和二级市场的住宅需求，但菲律宾在这一季度的住宅需求量是上升了2,518 单位数，供应量也上升了4,145单位数。

六、经济增长目标下调，房产市场前景仍可期

自2020年年底, 东盟地区各国经济已初现复苏迹象，但由于疫情的反扑，依然有部分东南亚国家，如泰国、菲律宾等下调了经济增长目标，就整体而言，2021年将是缓慢增长并恢复到正常水平的一年。

东南亚各国2021-2022年经济增速（据世界银行预测）：

柬埔寨：2021的年度预测经济将增加至4.0%，并在2022年上升到5.2%；

菲律宾：预计2021年与2022年增速分别达到4.7%和5.9%；

泰国：在2021年的经济预计增长为2.2%，且在2022会将上升至5.1%；

老挝：经济预测2021年增长4.0%，到2022年将达4.6%；

越南：2021年与2022年两年平均增速为6.55%，与疫情前的预测没什么差距；

印度尼西亚：2021年预计增速为4.4%，2022年进一步加快至5%；

马来西亚：若疫情能受控，该国2021年经济预测的增长是6%。

与此同时，依照世邦魏理仕的调查，由于在2020年业内各大开发商对项目进行了全面的价格调整，因而其业务状况将维持到2021-2022年，而且同时建筑成本也有所下降，因此，在各国经济复苏的大背景下，东南亚的房地产市场发展依然是优势占据主导地位。

依据《2021年全球投资者意向调查》，随着国际经济逐渐复苏，全球房地产领域将是买家及投资者最看重的产业，而资本追逐有限的可用资产供应，将会可能有助于稳定价格。据同一估计，2021年全球投资额将同比增长15%至20%，主要是受美洲强劲反弹的推动，70%的买家都计划在今年内再购买20%的房产。同时，持续关注东南亚各国行情的投资者也会发现，随着疫情常态化发展，对各国房产市场的影响也逐渐趋于稳定，并不会造成“致命打击”，如柬埔寨，即使疫情当前，国内最大的综合娱乐城–金界第三期工程（Naga 3）依然破土动工，新兴区域钻石岛规划有序推进。此外，东南亚房地产市场，自身还拥有高租金回报、永久产权、低首付低总价等先天优势，因此，发展前景依然光明。

此外，依照JLL对医疗保健房地产的调查报告，冠状病毒援助、救济和经济安全等法案以及其他与大流行相关的因素，最终将导致各国医疗用地需求增加，因此，未来医疗、疗养类房地产项目或将成为疫情后的热门投资项目之一。

七、内需逐步拉动，东南亚市场愈加稳定

疫情前，异军突起的东南亚楼市总是与“泡沫”二字脱离不了关系，究其根本，海外投资客大批量涌入市场，房价随之推高，而本地“刚需”群体由于购房习惯、房价过高等因素影响，通常持观望态度，所占市场份额并不高。以海外投资客为主要推手的东南亚地产市场，隐患重重。

但疫情爆发至今，海外投资客开始观望，市场不再极速发展，房价维稳，本地“刚需”开始上车，内需逐步扩大，恰好令市场回归正轨，对于减少房产泡沫产生积极作用。从这一层面来看，后疫情时代的东南亚楼市或将进入良性发展。

在具体的需求端，疫情后，无论是自住还是投资，人们更注重于对未来资源的掌控，优质的住宅项目较以前更被人们青睐。面对这一需求变化，各国开发商也积极应对，逐步作出改变，供需关系愈加和谐，为市场向好发展提供原动力。

来源：指南针找房·柬埔寨站原创稿件

文：Thangnyth、六元