2016年中国的房地产就像脱缰的野马，房价不断刷新着历史纪录，不仅是中国的历史纪录，更是刷新着全球的纪录。

2017年，中国房企的销售总额达到6.4万亿。同比增长32.8％。

万科总资产达到 1.2万亿元，碧桂园总资产达到 1.05万亿。

全球排名前十的房企，有7家是中国。万科，以4026亿的市值，成为全球房企的龙头老大。

是的，就是我们这些房奴，支持了中国房企夺得世界前十。

1 中国房企的境外扩张

2008全球金融危机爆发，欧美经济衰退，整体货币价值暴跌。

而这时兜里有的是坚挺人民币的中国房企，觉得海外房产都是白菜价，跟白捡的一样，随即开始了境外地产投资的序幕。

2006至2016年，中国商业地产对外直接投资金额和投资项目数量均快速上涨。

2014—2017年四年，中国房企在境外的房地产投资总额超过6050亿。

其中2017年，是中资企业在海外投资房地产破纪录的一年，全年境外投资地产的累积金额达到2700亿人民，同比上涨10％。

各大房企纷纷扩张自己的海外疆界。

中国房企主要以北美、欧洲、澳大利亚，东南亚国家为目标区域进行布局，投资的主要集中在土地开发，商业地产和住宅的开发配置。形式为在发展中国家直接开发住宅和商业地产以及在欧美发达国家购入成熟高端物业。

中国房企是整个海外投资市场的主流的力量，已超过美国，成为世界最大跨国房地产投资国家。

2013—2017年，中国大陆购置最多土地的世界城市如下▼

新兴的东南亚国家潜力无限，是目前中国房企的投资重点，投资比重呈现上升趋势。

德里、孟买、吉隆坡、曼谷成为中国企业商业地产投资的主要目标。

2 资金监管

由于房企大量的海外投资，2016年的中国外汇储备大幅下降了4500亿。

国家坐不住了，于是对资金进行了严格的监管，让国内房企跨国投资的审批周期延长数倍，因时间成本导致风险增加。

国家实行更加严格的外汇管制，持续收紧对外投资。让高速成长房企的境外投资着实降了一下温。

导致中资地产企业面临现金流短缺，只能大举变卖海外资产套现。

比如王健林的大连万达。

中资境外物业出售地图▼

3 2018中国房企境外投资趋势

因为资金监管导致中国众多房企观望情绪浓厚。

2018年第一季度，中资境外地产投资额将在今年较2017年全年下降近30％-40％。

美国一直是中国投资者境外投资的首选国家。

但是近期中美贸易摩擦导致中美不确定性增加，打击了投资者的热情和信心。

下一步，会有更多投资者会把视线转向香港、澳大利亚、英国、一带一路倡议的利好国家比如泰国，马来西亚，新加坡等。

2018年第一季度的境外零售物业投资比重大幅增高，总成交额达70亿人民币。

而且中国资本对工业物流行业投资热情高涨，物流平台类投资将会是今年的投资热点。

1中国香港

之前米宅海外发了一篇香港房价的文章（延伸阅读：20万每平米的香港房价，港人是拿什么豁命买房的？），让很多人对香港高房价有了直观的认识。

作为人民币离岸金融中心的香港，向来是国际资本追逐的地方，更是中资境外投资排名第一的地区。

中国内地的投资者以购买商业写字楼为主。

香港核心地段的优质写字楼物业，每平米达到50万港元以上的价格，即使是这样，依然是大陆土豪们的重点投资对象。

因为香港的国际化属性，越来越多的大陆投资者进入香港市场收购优质房产，扩展公司业务，打造公司国际化名片。为公司的未来国际化奠定基础。

从2012年开始，中资企业就开始来香港买房，一买就是一栋楼。

农业银行以50亿港元买入中环商厦。

中国太平保险在北角买了一幢商业写字楼。

中国长城资管收购17个香港商场，项目总计226亿港元，占据了本季大部分零售交易额。

下一步，中资也会收购香港土地增加库存，大举进入香港的土地开发项目。

2澳大利亚

近年来，中国买家在澳大利亚房地产领域投资急剧上升，碧桂园、绿地、万达等大型开发商，或直接进驻澳大利亚开发，或购入当地开发商股份。

2018年第一季度，中国投资者对澳洲的投资兴趣依旧旺盛，共获得来自中国投资者约83亿人民币的房地产投资。

除了配置海外资产的买房者。

众多中资公司机构也大举买入澳洲地产进行房地产开发。

悉尼、墨尔本和黄金海岸等澳洲门户城市对中资企业吸引力最大。

玉湖集团以40亿收购了万达悉尼1号环形码头，以15亿购入黄金海岸的珠宝三塔项目。

Zone Q公司是中国嘉禾建安集团在澳大利亚的分公司， 投资6亿收购了墨尔本CBD中央商务区的维多利亚大楼。

此外，Zone Q还投资5亿在珀斯还收购了两栋商业写字楼。

预计2018年，中资企业和个人投资者将会持续关注澳大利亚地产市场，澳洲房产将会持续升温。

3新加坡

2018第一季度的大陆海外房地产投资，新加坡排名第三位。

新加坡的住宅从2016年，就一直向上猛涨。

新加坡因为国家面积小，优质地块供应非常稀缺，土地价格非常高，自新加坡住宅市场攀升以来，但就像香港一样，同样挡不住中国投资者的热情。

中国投资者对新加坡住宅市场兴趣不断上涨。

其中，100％的投资者都选择住宅来进行资产配置。

青建国际主要从事国内外工程项目建设与投资、地产开发、资本运营、物流等业务。

在新加坡拥有10个住宅项目，日前，它花巨资收购了位于新加坡中心地段的4万平方米的住宅公寓。

新加坡房地产前景

2018第一季度，新加坡住宅价格上涨了3.9％。

如果新加坡央行保持抵押贷款利率不变，新加坡的住宅价格将会上涨。房价回升也可以推动股价上涨。

2018年全年涨幅预测为2.4％，2019年将为3.5％。

新加坡住宅价格指数增长▼

4英国

2019年3月29日英国的正式脱欧、不稳定的地缘政治格局，让中国房企投资英国的信心锐减，而且英镑兑人民币套利空间在逐步压缩。

预计今年的投资额可能会是2017年的50％。

如果你真的对英国市场感兴趣，那么就富贵险中求了，明年英国正式脱欧后产生的波动和机会将会抄底英国楼市。土地开发和旧改项目会是一个机会。

5美国

因为中美贸易摩擦，引得中国房企在美国的投资锐减。

前三个月，只有两宗大型交易，分别是：

中国银行以14亿收购的曼哈顿写字楼7 Bryant Park。

中国移动在加州的购买了一处工业地产。

中资企业今年在美国的投资趋势预计继续走低，但一些受政府支持的海外投资项目，如物流或医疗健康的平台类/组合包类资产等投资仍是潜在的机会点。

4 境外投资未来预测

在当前境外投资大环境下，由于中国严格的资金监管，预计今年中资境外地产投资额将较2017年全年下降近30％-40％。

未来，中资企业会对境外地产投资变得愈发谨慎。

另外，由于中国各级城市的地方债，中国政府对金融资金面的持续收紧，这些也将对中资企业的境外投资形成障碍。

鉴于此，未来房企将不得不出售海外资产，以降低企业杠杆，这一趋势还将在近期得以延续。

但是，在面对优质机会，房企们还是不会放过的，都会加大投资力度最终实现资本增值回流。

一带一路沿线受益国家比如马来西亚的吉隆坡，和澳大利亚将成为中资青睐的境外投资目的地。

香港仍将是内地投资者境外投资的首选目的地，特别是写字楼市场以及住宅开发市场竞争将异常激烈。

而英国地区的投资将因为套利空间的减小而逐步降低，美国地区的投资也仍将暂时处于低谷。

在中国高层走出去的总方针不变的情况下，2018年中资境外投资的降温只是暂时的，长线看，中资被遏制的出海需求量仍十分巨大。

一切只是个积蓄的过程，只限制是不行的，就看什么时候爆发。

本文源自米宅海外

更多精彩资讯，请来金融界网站(www.jrj.com.cn)