我一直想抽时间好好讲讲REITs基金，因为连我周围很多人都糊涂，毕竟在中国这算是个新东西。当然了，REITs基金在美国已经有快60年的历史了。

如果大家感兴趣，后续我会推出一个合辑。大家看了我的内容之后，就会知道什么是真正的专业（没有比较就没有伤害）。

什么是REITs基金呢？

REITs基金全称叫做不动产投资信托基金（以下简称REITs）。主要目的是向投资者筹集资金，发行基金。如果购买了REITs就相当于购买了不动产的股权。

其实很多自媒体对于REITs基金根本就不懂，教给大家一个简单的方法，只要他把REITs基金解释成房地产投资信托基金那你就可以直接关闭了，我感觉他们就像抄作业一样，一个错了，所有人都抄错了。

REITs基金的底层资产是什么？

可以是一栋商业大楼（我估计这也是很多不专业的自媒体把REITs叫做房地产投资信托基金的原因），也可以是一条高速公路（收过路费的）。当未来商业大楼盖好了，我们可以享受到租金收益。

REITs基金是如何运作的呢？

咱们也不用说那么高大上，我举个例子吧。比如我想投资高速公路，收过路费。那这里就有3个问题：

第一个问题：高速公路收过路费，对老百姓开放吗？肯定不开放啊？

第二个问题：就算对老百姓开放，我也没有足够钱啊？

第三个问题：就算我钱够，我也没空去管，我也不会管啊？如果我们自己人管会不会黑钱啊？

REITs就是专门解决这个问题的。首先我们先找一群想投资高速公路的人，把钱放在一起，然后去找第三方机构，委托他们去修建高速公路，并且帮我们做好高速公路的管理，未来收到了过路费会公平的分给我们所有人。

为什么中国会开放REITs基金？

以下观点是我个人揣测，大家权当一乐。

大家知道战国时有个超级大国叫齐国，齐国可以称霸主要是因为齐桓公和他的相国管仲，管仲是春秋时期齐国的名相，属于中国最早的经济学家之一了。在他的辅佐下，不仅齐桓公成了春秋五霸之首，而且齐国上下政通人和，国力日强，老百姓安居乐业。历史上有许多引人深思的，关于管仲治理国家的记载，其中《管子》中就记录了这样一个故事，即便在现代人眼里，也是非常睿智，并有指导意义的。

在齐国国力蒸蒸日上的时候，齐桓公也有点飘了，想大修宫殿，这个时候管仲阻止了。很快有一年齐国大旱，庄稼几乎颗粒无收，老百姓流离失所。于是齐桓公召集众臣商议赈灾之法。问到管仲的时候，管仲思索了一下说：“臣见大王的宫殿有些破旧了，不如趁这个机会，修葺一下宫室，您看如何？”

经过一番大兴土木，齐国很快恢复了国力。

这个时候大家是不是很不理解，为什么灾年反而要大兴土木呢？

其实齐桓公当时也很不解，但是还是听了管仲的话。

因为受灾老百姓断了生活来源，如果这个时候国库拨款修葺宫室，并且雇佣受灾的百姓来做工，不仅能让百姓通过劳动获得收入，解决吃饭问题，还可以减少流民，缓解因为社会动荡产生的不满情绪，降低犯罪率，比单纯依靠政府拨付专款进行赈灾的效果要好。”

齐桓公豁然开朗，觉得管仲说得很有道理，于是采用了这个“以工代赈”的方案，不仅没有出现通常天灾中哀鸿遍野的情况，而且还推动了经济，赢得了民望。看到这里，您一定会对管仲暗挑大拇指，能想出这样一举两得的妙计，管仲的智慧值得钦佩。

其实，管仲的这套做法，也是现代社会中，在经济低迷的情况下，经常被用来刺激经济的常规方案，只不过生活在两千多年前的管仲，就懂得运用现代经济学的原理去处理问题，的确让人叹为观止。

就这么一个修宫殿的主意，拉内需、稳就业、促外贸，难道还有比这个更合适的赈灾方案吗？

二、管仲的想法与现代经济学理论不谋而合

上个世纪初，有位叫凯恩斯的英国经济学家，因为创立了宏观经济学，成为了20世纪最有影响力的经济学家。宏观经济学甚至与佛洛依德创立的精神分析法，还有爱因斯坦发现的相对论，并称为20世纪人类认知领域的三大革命。

在凯恩斯的理论中，管仲修葺宫殿的方案，被叫做“乘数效应”，大致的意思就是，在经济大萧条的时候，政府应当想办法去扩大社会需求，同时增加公共性支出，通过杠杆效应，去撬动社会总需求的大量激增，促进企业再生产，拉动内需的同时增加就业，并以此形成社会良性的循环，从而化解经济危机。

这套理论，简直跟管仲提出的设想如出一辙，而且凯恩斯只不过是纸上谈兵，而管仲早就付诸实践了。相信凯恩斯是不了解管仲的，也不知道早在两千多年以前，已经有个中国人，早就实施过了这套理论。

三、管仲的思想，依然在影响着我们的现代生活

现在我们经常听到“加大基建投入、拉动内需、促销费、稳外贸、增加就业”这些词语，改革开放以来，这样的政策成为了国家建设的主导思想，四十多年来，中国经济的飞速发展震惊世界，老百姓也从中受益良多。

中国为什么推出REITs基金？

要了解我们国家经济增长的的逻辑，对外靠出口，对内靠基建，所以投资方向要围绕这个逻辑。

2017年以前，我们国家的基建增速基本保持20%以上的增长速度，但是2018年以后基建投资断崖式的下跌，目前已经不足5%，作为中国经济稳增长的主力，基建投资的增速放缓，在相当程度上会影响我国的GDP增速。在这个背景下，为基建投资探索新的融资渠道就显得尤为重要。所以咱们国内的REITs主要是用于基础设施融资，不像国外，大部分用于房地产项目融资。

我们国家推出REITs的另一个原因是REITs可以降低地方政府的债务风险。

2008年之后，为了刺激经济增长，我们国家的地方债务规模不断地增长，推出REITs既可以让老板姓可以参与基础设施建设，又可以降低地方政府的债务压力，毕竟我们第一批上市的REITs总计融资314亿。

中国REITs基金的优势和不足

跟全世界相比，中国的REITs起步比较晚，各项规章制度也在完善中。在世界范围内看，美国的REITs需要至少有75%的资金投入不动产，REITs规模/GDP=6.15%

香港的REITs至少有70%的资金投入不动产，REITs规模/GDP=9.14%，值得一提的是新加坡REITs规模/GDP=20.45%,通过这些数据，大家可以看出未来中国REITs市场的前景。

世界上普遍把收益的90%以上分给投资者，德国分红比例最高为95%

我百度了一下，中国REITs的不动产占比为50%-80%之间，目前还没有税收上的优惠。

说了很多优势，那劣势是什么呢？我认为最大的风险在于我们融资是属于股权融资，而不是债权融资，如果发生亏损，不像债权融资那样追偿。

其实REITs的知识点特别多，想一篇文章讲完不太可能，如果大家感兴趣，我会出一个专题，详细的讲解REITs。

中国REITs基金建议购买吗？

如果你问我，中国目前已经上市的REITs值不值得购买，我的意见是不值得

那为什么不值得我还要说这么多呢？请看后续分解！知识没有白学的，请相信我。

我经常讲，我们鼎正家族办公室是做全球资产配置，而不是资产配置。

还有，我很好奇，我这个打赏功能好不好用啊，谁能帮我试试看，哪怕一块钱也会给我无限的动力