这是一份值得收藏的报告，由于篇幅较长，因此将报告分为上篇、中篇、下篇与读者分享
在上一篇，我们与大家主要分享一下越南的政策之路。当然，从越南的很多政策中，都能看到中国的影子。作为一带一路的重要国家，我们也欢迎所有的国家能够学习、借鉴我们的政策和制度。
这里再与大家分享报告的最后部分，和大家讲讲越南经商的风险、越南的房地产、金融、股票市场等。
越南经商风险
经济风险
2016年到2017年间，由于越南政府出台了一系列刺激经济的宏观政策， 包括积极处理通货膨胀、解决结构性问题，进行改革等，越南的经济逐渐复苏，所以2016至2017年越南的经济加速增长。但是越南经济迅速也引起了世界银行和IMF的担忧，2018年IMF认为越南的经济增长率应该保持在6.5%左右，但真实情况却在7%左右。越南经济快速增长主要是： I) 2017 年政府出台一系列调控政策，财政政策比较积极，货币政策也十分宽松，信贷增长明显。II) 越南是出口导向型经济，约70%出口是外国直接投资带来。
政治风险
中越关系的潜在威胁：I) 中越南海争端问题。II) 对华贸易逆差增加。III) 越南反华事件，包括：a) 2018 年6 月，越南多个城市爆发了反华示威 活动，主要是反对设立「经济特区」的计划，该计划将会对外商投资者 出让土地长达99 年。现行越南租地期限一般为50 年，最长可申请延期 至70 年。抗议者认为土地使用权期限太长，可能不利越南的国家领土 主权、政治等。b) 2014年5月13日，中国在南海西沙群岛邻近越南海域 设置钻油平台，引发大陆和越南船只对峙碰撞，所引起越南大规模反中 情绪。当时由平阳开始，再扩及河静、同奈、北宁等地，台湾经济部统 计在该次冲突中台商受害产业包括鞋类15家、纺品成衣类10家、家具类 7家、自行车机车暨零组类14家、包装印刷类3家、电器类4家及其他各 产业。
越南房地产市场发展历史
越南于1945年9月独立后，在长达近30年的战争以及南北地区经济发展不均衡的背景下，于1986年实行改革开放，1987年底出台首部《土地法》， 通过不断地修改补充，2003年颁布了第三部《土地法》，分别对国家和土地使用者的义务做了明确的规定。之后越南房地产市场开始起步，且呈现以胡志明(商业及产业中心)以及河内(政治中心)两大城市为核心市场的特点。
越南房地产市场发展的三个阶段：
2006 -2008年：
2007年1月，越南正式加入世界贸易组织，成为其第150个成员，外商直接投资在2007年激增至210多亿美元。经济的腾飞带动房地产的销售与房价的提升，2007年胡志明市房价一度翻倍至1,650美元/平米的水平 。 但受到2008年全球金融危机的影响，叠加越南政府于2007年11月宣布对房地产交易的资本收益征收25%的税，内外因素综合影响下，胡志明市房价大幅下跌，随后稳定在1000美元/平米的水平。
2009年-2013年：
经历金融危机后，越南房地产市场一度表现低迷，虽然政府后续出台救市措施稳定市场，但由于2011年住房按揭利率的升高，银行产生大量坏账，越南房地产市场再次面临下行压力。
2013年至今：
越南政府于2014年推出30兆亿越南盾的购房贷款计划，刺激国内购房需 求，房价与销售快速增长。2015年，越南政府颁布《住房法》，开放外国人投资越南房地产，大大刺激了越南的房地产市场。尤其是胡志明市的豪宅市场，在此期间其房价涨幅明显超过其他档次的产品市场。
越南房地产市场发展现状
1.人口及城镇化
近年来，越南人口总数以及城镇人口比例均稳步提升。近十年来越南的人口年化复合增长率约为1.07%，截至2018年越南全国共有人口9,466.6 万人，其中城镇和农村人口分别为3,383.0万人和6,083.6万人。 从人口结构来看，根据世界银行的统计2018年越南全国0-14岁人口占总人口比重为23.2%，15-29岁人口占总人口比重为23.9%，30-44岁人口占总人口比重为23.7%，45-59岁人口占总人口比重为17.8%，大于60岁人口占总人口比重为11.4%。通过数据比对，越南2018年人口结果与中国2000 年人口结构相似，购房主力人口(30-59岁)占总人口比重均在40%左右。
此外，据越南国家统计局和联合国预测，其人口总数将在2025年前后突 破1亿。 目前，越南城镇化率达35.7%，也基本与2000年的中国城镇化水平(36.2%) 相当，世界银行预测到2040年的城镇化率将达50%。未来伴随城镇化率 的不断提升，人口的不断流入，越南的房地产市场，特别是核心城市(胡志明和河内)将获得强有力的需求支撑。
2.主要城市房地产发展现状写字楼：
胡志明市
根据CBRE的统计，2019年胡志明A级写字楼上半年平均租金达46.7美元/ 平米/月，预计全年租金增长可达3%；B级写字楼租金达25.53美元/平米/ 月，预计全年租金增长可达2.3%。同时上半年A级写字楼空置率下降至 2.6%，B级写字楼略有回升，达3.4%。但由于全年写字楼加大市场供应， 以及部分B级写字楼提高质量抢夺部分A级写字楼客源，预计全年A/B级写字楼空置率分别在10.6%/6.6%的水平。
河内
根据CBRE的统计，2019年河内A级写字楼平均租金在26.4美元/平米/月， 预计全年租金增长可达1%；B级写字楼租金达14.3美元/平米/月，预计全年租金增长可达1%。同时上半年空置率A级写字楼下降至8.2%，B级写字楼略有回升，达10.6%。预计2019全年A/B级写字楼空置率分别在7%与12%的水平。
零售商场：
胡志明市
根据CBRE的统计，2019年上半年胡志明市零售物业租金中心城区达130.6 美元/平米/月；非中心城区租金达36.1美元/平米/月，空置率中心城区达1.6%，非中心城区则为7.7%。由于2019年零售物业供给的增加，中心与非中心城区空置率预计将上升至17.5%/15.3%，而租金方面预计仍将维持稳定。
河内
根据CBRE的统计，2019年上半年河内市零售物业租金中心城区租金达 100.7美元/平米/月；非中心城区租金达25美元/平米/月，空置率中心城区达2%，非中心城区则为9.4%。由于2019年中心城区无新增供给，非中心城区竞争加大，空置率中心与非中心城区预计将达1%/15%，而租金方面中心城区表现将优于非中心城区。
住宅：
胡志明市
根据CBRE的数据显示，2018年越南公寓住宅市场增速经历激增到平缓的 过程。2019上半年，胡志明市住宅销售去化率达80%，由于有限的市场供给，一手房销售均价达1,873美元/平米，同比增长20%，2020-2021年预计一手房价上涨幅度将达5%-10%，供给短缺也将带动二手房需求以及房价的增长。
河内
根据CBRE的数据显示，2019全年河内市住宅新增供给较为稳定，市场偏向平和，一手房销售均价达1,337美元/平米，同比增长4%，由于前期上涨过快，预计豪宅市场一手房价在2019年后将面临回调压力，其他档次项目房价未来三年将维持平稳的状态。
刚需角度看，在过去的五年中，越南每年稳定2%的人口不断流入核心城 市(胡志明与河内)，随着经济的发展，人均可支配收入的提高，中等收入群体的壮大，刚需项目将会获得强有力的支撑。
投资的角度看，越南房地产投资回报率较高。根据CBRE统计，其客户目前在越南购房的主要目的为投资，购房后用来出租的比例超过60%，而为了增值仅占不到20%。此外，根据Savills统计，2018年胡志明市高端住宅的投资回报为10%，包括6%的资本利得和4%的租金收入；河内市的回报为8%，包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。相关数据显示，目前 越南住宅公寓的平均租金回报率大概在6%~8%，写字楼的租金回报率可达10%~15%，投资回报较为吸引。
近几年越南房地产住宅市场的火热主要集中在豪宅项目，2018年胡志明 与河内均价基本在5,500元/平米与3,500美元/平米水平，与2018年上海内 环线每平米超10万人民币的均价相比仍有不小差距。在海外买家与本地 富人阶层的推动下，豪宅市场一手房价增速明显高于其他档次项目的房 价涨幅，投资属性更为明显，长期看核心地段稀缺项目将更具有投资价 值。商业地产板块，零售商场等物业虽会受到电商发展的一定冲击，但 由于越南较为年轻的人口结构以及快速增长的人均收入，消费升级下也 将带动本地零售物业需求。而写字楼由于经济发展与外商投资的增加， 需求旺盛，未来几年供给也将有所增加，预计租金仍能保持稳定的水平。 总体来看，越南房地产市场核心城市刚需具备增长支撑，投资需求更考 验对于项目以及区位的选择，同时警惕政策与汇率等风险。
城市分布
越南位于东南亚的而中南半岛东部，北与中国广西、云南接壤、西连老 挝、柬埔寨；地理位置得天独厚，海岸线漫长，拥有众多港口。随着越南改革开放以来经济的快速增长，越来越多的国外视线聚焦到了这个发展中国家。近年来越南发展势头迅猛，日益受到海外资金追捧。其中房地产市场首当其冲，成为海外投资者配置资产的重要选择。
目前越南房地产市场聚焦于其首都河内以及经济中心胡志明市，抛开经 济发展不说，就城市规划，交通设施及知名度而言，这两个城市远远把 其他城市甩在身后。
胡志明市是越南的一个中央直辖市，行政级别与省相同。自2003年12月， 这座城市划分为19郡和5县。5县面积达1601平方公里，19郡面积达494 平方公里。胡志明都市铁路是目前越南最大的城市轨道交通系统，目前 有两条铁路线路正在施工。于2007年胡志明市人民委员会制定规划。一 号线和二号线先后在2008年与2010年动工，其中一号线将在2020年底通 车，预计每日载客量16万人。下面为2007年发布的胡志明市铁路系统规划。
目前胡志明市的发展规划可以参考中国上海市，以西贡河为分界线，划分出了不同的郡。其中第一，三，七郡坐落西边，类似浦西，第二，九郡坐落东边，类似浦东。这也是目前胡志明市房地产投资最受欢迎的几个郡。
其中第一郡是胡志明的市中心也是金融中心，目前房价领跑全市。高楼 大厦随处可见。第三郡则深受外国人喜爱，这里能感受到殖民风格的法式气息，拥有各类咖啡馆和酒吧，生活气息浓郁。第七郡拥有高尔夫球 场，更多绿化率的小区和各式餐厅；更主要的是它远离了市中心的喧嚣， 成功吸引了不少偏好安静的家庭。第二郡发展速度令人瞠目结舌，学校、 医院、餐厅地铁等各项生活配套正在逐渐完善，仅用了十年就从最贫困的地区之一摇身一变受人追捧。第九郡位置处于南北交通轴线上，近年来也得到了大量投资加速现代化建设，以高科技园区为目标而努力，潜力无限。
作为越南的首都和第二大城市，河内这几年的发展可谓是日新月异。 2016年5月9日越南总理阮春福批准关于首都河内行政区划到2030年和 展望2050年的扩大建设调整决议。将河内市区划范围设定为河内市及永 福、北宁、海阳、兴安、河南、和平、富寿、太原和北江周围诸九个省， 面积达到了24,300平方公里。
2008年3月，越南交通运输部向越南政府总理呈交了《首都河内至2020 年交通运输发展规划》，同年7月越南政府总理阮晋勇签署批复通过该 发展规划，该规划提出了在2030年前建成五条都市铁路和三条快速公交线路。因腐败和资金以及种种其他原因，目前仅有由中铁六局集团有限公司承建的(吉灵-河东)线于去年通车，三号线原定于2018年通车，现延至2023年通车。
河内的市中心由四个区组成，分别是Hoan Kiem还剑区、Ba Dinh巴亭区、 Hai Ba Trung二征夫人区、Dong Da栋多区。值得一提的是，河内目前拥有越南第一条投入使用的地铁，越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵，河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩，发展公共交通是大势所趋，地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。
土地政策
越南1987年出台首部《土地法》，1993年出台第二部《土地法》，1998 年对第二部《土地法》进行修改和补充，2003年颁布第三部《土地法》。
越南现行土地法规定:土地所有权属于国家，不承认私人拥有土地所有权， 但集体和个人可对国有的土地享有使用权。国家统一管理土地，制定土地使用规章制度，规定土地使用者的权利和义务。公民、家庭户的土地 使用权是一项重要的财产权利，可以和其他财产权利一样进行交换、转 让、抵押、租赁和继承转移。土地使用权的转移必须在国家主管部门办理相关手续。土地使用权的转让主要通过交换、买卖、租赁或抵押等方式进行，须按规定交纳土地使用权转让税。
2015年7月，越南新《住房法》实施，规定只要拥有越南签证，外国人、 外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处都合资格购买房屋、公寓和包含土地产权的别墅以及写字楼。越南本国人的不动产是永久产权，而外国人不动产产权的使用年限为50年，期满可续约，最长不 可超过70年。其中住宅和商业的门槛暂时没有区分，商业地产目前属于供不应求的火爆状态。新法案还规定，外资房地产开发商持有不动产的比例上限从49%提高到100%。因此吸引了不少海外资金涌向越南进行投 资，许多高端住宅项目也由此而生。
我们简单整理了一下外国人和越南本地人购房的政策区别。
2015年政策实施之后，外国人最多可买单元式建筑内30%的套房，物业 内10%的房产。其中物业可以是排屋式公寓、独立式住宅、半独立式住宅或分层地契(商业地产)。但如果你娶或嫁给一名越南公民，你将有权 力享受越南本地人购房待遇。
跟其他许多东南亚国家例如柬埔寨和泰国一样，外国人不能拥有土地。 除此之外，土地是有越南人民共同拥有，不过由政府管控。由于土地拥 有权对于外国人有限制，你需要一份租贷契约。也就是所谓的LUR(土地 使用权)。
在具体购房流程方面，外国人和本地人并无明显差异，我们总结一份简 单的购买流程供大家参考。
风险
政治风险：存在历史遗留争端、文化冲突等因素的影响。
政策风险：政府可能会出台一些新的税收政策控制市场。
开发风险：不同的项目之间，品质以及管理存在差别，因此投资要尽量 选择信誉好的开发商，避免出现拖延工期或者被骗的风险。
资金风险：类似中国，越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家，汇 率波动可能引起投资收益的风险。越南外汇管制十分严格，如果到越南 置业，首先要有合法进入越南的签证，然后必须在越南的当地银行开一 个包括美元和越盾双币种的账户，然后用美金从海外账户转到自己在越 南开的这个账户。值得注意的是，一切购买流程，从自己的账户转到开 发商的账户，都是用的越盾。越南的房产开发商可接受现金作为购房款， 但目前外国人在越南银行开始的账户无法存入现金。
流动性风险：目前越南的二手房交易市场还未完善，由于大量楼盘不断 推出，一手房市场供需相对稳定。再加上外国人购买房产价格相对较高， 对越南本地人吸引力不大，投资者需谨慎考虑流动性风险。
小结
近年来，“越南是下一个中国”的观点甚嚣尘上。从黄金时代到如今的白银时代，市场见证了中国房地产市场的蓬勃发展。参考中国的发展经验， 越南人口增长迅速，即将到达一亿，城镇化率以及人口结构接近中国21世纪初的水平，随着未来经济的发展，核心城市人口的不断流入，人均 收入水平的提高，刚需住房市场具备长期的发展前景。而外商投资的增 多，人民生活水平的提高，也大大刺激了写字楼，零售商场等投资物业 的长期需求。长期角度看，越南房地产市场具备投资的价值。但同时需 要注意的是，由于文化、社会环境等存在差异，越南是否能完全复制中 国的经济发展道路犹未可知。对于外国投资者来说，越南房地产市场公 开信息较少，存在政治政策变动，汇率下行，流动性不高，项目周边轨 道交通建设慢于预期从而影响资产增值等的风险，在项目的选择上建议优先考虑核心区位的优质项目，结合相关政策，规避风险。
货币体系
越南中央银行为越南国家银行，成立于1951年5月6日。2010年越南《中 央银行法》规定，越南国家银行是越南的货币政策主管机构，主要通过 货币政策达到稳定货币币值和保持合理通货膨胀的目的。除了作为中央 银行外，越南国家银行还有颁布有关货币和银行经营活动方面的法规， 签发或撤销信用机构的营业执照，解散、兼并信用机构，检查、监控信 用机构的经营活动，并处罚违规的信用机构。目前，越南央行的货币政 策框架是来自2015年的方案，包括，通过货币政策工具调控通货膨胀， 藉以稳定宏观经济和确保信贷体系适宜流动性。
操作层面上，越南国家银行以4％的目标通胀率作为货币政策的国内名 义锚，以VND/USD作为目标汇率的外部名义锚，通过储备金积极干预外 汇市场并调整银行间市场利率。目前总体物价水平仍然低迷，处于2.5％ 的可控水平，VND/USD汇率持平于23140/23260。
汇率政策
汇率政策方面，与中国类似，越南现行的汇率制度为有管理的浮动汇率 制度。越南汇率制度分为两个阶段：I) 1986年越南改革开放前，在越南 改革开放前的集体经济体制下，越南出口份额较小，采用固定汇率制度。 但随着越南经济逐步扩张，出口规模增加，固定汇率制度逐渐不满足外 汇市场的要求，出现了官方汇率与黑市汇率之间较大价差。II) 1986年越 南改革开放后，1989年越南央行对金融体制进行改革，将固定汇率制度 调整为浮动盯住汇率制度。从初期的浮动幅度为正负1%，2009年3月将 浮动幅度扩大至正负5%，2011年2月随着汇市的逐步稳定浮动幅度缩减 至正负1%水平，2015年底又调整到正负3%水平。
在 2018年IMF汇率制度分类中，越南法律上是管理浮动（managed floating）制度，即当局并未设定特定汇率要求，但保留干预汇市的权力； 执行上属于稳定安排(stabilized arrangement)制度，以一篮子货币作为汇 率锚，对波动区间宽度、中心与斜率进行双向调控。越南国家银行（SBV） 正在逐步提高汇率灵活性，2015年8月，VND / USD交易范围从正负1％扩 大到正负 3％，同时中间价下沉1%。 2016年1月，越南宣布VND / USD 每日汇率将根据以下三项考虑进行调整：（i）前一天的加权平均汇率； （ii）越南盾对其他七项重要交易货币的汇率变动的加权平均值； （iii） 国内宏观经济状况。目前，越南正在维持一种适用于现代国际交易，且 不受付款和汇款限制的兑换系统，但是出于安全考虑时，当局会施加外 汇限制。
财政情况
近年来，越南宏观财政政策收紧，预算赤字减少，政府担保限制逐步严 格，扭转了公共担保（PPG）债务快速增长的局面。在经济快速成长的 环境下，越南通过实施重大财政巩固和严格限制政府担保等措施，将公 共债务从2016年底GDP的60%降低至2018年底GDP的55.5％，将国家预算 赤字从2014–16年GDP的5.5％降低至2016-18年GDP的4.6％左右（GFS指 标）。如果把越南社会保障局（VSS）的盈余，退休金系统和其他预算 外资金（EBF）纳入计算，广义政府（GG）平均赤字仅占2017-18年GDP 的2.7％。为了进一步改善税收管理，当局提出将征收环境税和特殊消费 税，但目前还未实施。当局还在逐步减少公务员及行政部门的不必要支 出以降低预算赤字。
在当下的政策环境下，越南将继续逐步进行财政巩固并严格限制政府担 保，政府债务将借力经济增长而进一步下降，从而释放更多财政空间。 但值得注意的是，越南用以基础设施建设，社会支出以及应对人口老龄 化和气候变化的财政需求也十分巨大且在持续增长。
越南股票市场发展
(一) 越南股市快速发展，但尚未成熟
越南证券市场成立之初仅有两只股票上市，20年后的今天，截至2019年 10月15日，越南股市总市值为1558.4亿美元。越南证券市场已经成为东 南亚地区增速最快的5大证券市场，越南有3大主要的证券交易，胡志明 交易所(主板市场)、河内交易所(中小板市场)以及UpCoM交易所(创业板)， 合计超过1500家企业挂牌上市，截至2019年10月15日，越南股市三大交 易所股票总市值为1558.4亿美元，占国内生产总值的64.3%。胡志明股票 交易所整体市值达到3,103万亿越南盾(约1,357亿美元)的水平，为最主要 股票交易所。河内交易所与UpCoM交易所规模相对较小。UPCoM是非上 市公司的股权交易市场，是为中小企业提供服务的，为上主板之前的中 间步骤。
(二) 金融、地产主导，其余行业发展空间大
截至2019年10月15日，越南股市总市值为1558.4亿美元。按GICS分类来 看，金融、房地产是越南股市中占比最大的两块，市值占比分别为27% 和26%。日常消费品、工业和公用事业分列3-5名，分别贡献16%/10%和 8%的总市值。而其余行业的总市值较小，尚有巨大的发展空间。
(三) 海外投资者参与度和活跃度提升
境外资本持股比例逐渐提升。越南交易所规定外资持股比例从最初的不 得高于20%，后来逐步提高到49%，目前除了银行等个别重要行业仍然 控制在30%的外资持股比例以外，包括券商在内的诸多行业已放开到 100%。
目前，越南证券市场已吸引大批境内外投资者踊跃入市，证券账户数量 从2000年的3000户增至2017年的190万户，其中境外投资者账户约1.9万 户。2018年海外投资者净买入额从2017年的26万亿越南盾猛增65.4%,达 到43万亿越南盾。主要来自日本、韩国、新加坡和美国等。
过去三年，海外投资者在胡志明交易所的净买入额逐年增加，买入额分 别占市场交易总额的14.6%/16.0%/19.2%，卖出额占市长交易总额的 15.9%/13.5%和16.1%。随着越南市场的逐步发展，海外投资者在越南市 场的参与度和活跃度日益提升。
(四) 越南参考中国经验，股改迎来投资机遇
越南的发展路径和我国高度重合，是中国改革开放的翻版，国企私有化 改革能够有效解决国企低效率与债务问题，我们认为，未来3-5年将是越 南IPO国企私有化红利的最后机会。
根据2017年5月的越共中央委员会第五次全体会议，提出的2017-2020 国 企私有化规划蓝图，2017-2020年将转让406家国企部分股权，其中181 家将在2018年改革。同时，越南政府还调整了部分法律框架(第126 号令 和第91 号法令草案)，将帮助在越外商持股突破49%的上限，以增强战 略投资者参与竞标国企股权的动力。
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