如果你认为中新知识城是刚需天堂，那么从今以后可能要重新审视这个板块。

近日，中新广州知识城国际人才自由港正式运营启动。与普通人才市场不同，这个人才自由港大有来头。

图片来源：广州黄埔发布

首先，这个人才自由港是知识城重点建设的人才项目孵化平台之一，以“高层次人才”和“高精尖项目”为驱动，创建全国首个“一核双驱多点”的人才赋能体系。

其次，设有人才零跑动服务大厅、展示厅、路演厅、海外引才工作站、高层次人才工作室及科学家办公室等功能区，为全球人才在黄埔提供“创新创业+安居安享”的服务。

再者，也是最重要的一点，这里将打造国家级博士博士后创新示范中心，帮助海内外人才“一站式”触及区域人才、政策、金融、上下游及公共资源。

这意味着未来将有越来越多高端人才聚焦在知识城，无论是创业还是人才相关服务，知识城都是必到之处。

当今大环境，抢人只是基础，留住高素质人口才是目标，此次人才自由港或许会为知识城带来蜕变。

中新广州知识城，作为中国与新加坡的国家级双边合作项目、广深港澳科技创新走廊的起点和核心创新平台，规划总面积为178平方公里、规划总人口约70-100万，未来目标是建设成全球城市样板。

目前，知识城累计注册企业1803家，注册资本1508.1亿元，完成固定资产投资1421.5亿元。包括阿里巴巴、中国移动、通用GE等多家世界500强企业。

放眼广州众多新城中，含金量能与知识城较量的屈指可数。

为什么这样说呢？因为回顾过去十年发展，知识城历次受到重大规划的青睐。

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2010年，知识城正式奠基。作为中国和新加坡两国合作的第三个项目，一开始就被寄予厚望。时值珠三角产业转型升级，对外开放进入新阶段，中新广州知识城迎来了最好的发展机遇期。

2016年，知识城获批全国首个知识产权运用和保护综合改革试验区。

2018年，知识城上升为国家级双边合作项目。

2019年，当大湾区从规划变成现实之后，知识城顺势成为大湾区高水平科技创新载体之一，也是粤港澳共建的合作发展平台之一。

这一系列高大上的规划，如今逐渐兑现。然而，对于购房者来说，知识城一直处于刚需的定位。

从荒地、鱼塘、农田蜕变成如今的产业新城，知识城用了不到10年时间。这十年间，知识城楼市相继推出新房，除了极个别别墅项目，其他一律都是刚需定位。

产品是如此，价格也是如此。近年来，知识城楼市炙手可热，6年来新房均价从9689元/㎡涨到了26200元/㎡，涨幅高达173%。

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产业聚集、招商力度大，是支撑知识城房价走高的主因。虽然涨幅理想，但从价格水平来看还是摆脱不了刚需定位。

每个版块都有自己的发展阶段，例如以前的科学城同样是刚需板块，通过规划升级和兑现，如今逐渐以改善为主。

知识城也不例外，知识城总体发展规划升级，进入开发建设2.0阶段。

2020年知识城动工项目
分类	项目名称	项目选址
重大 产业项目 （15个）	绿叶生物制药产业园	知识城北
百济神州三期项目	知识城 北凤凰五路西延线
康盛生物二期	知识城北九龙工业园
科方生物	知识城北九龙工业园
创尔生物（一期）	知识城北九龙工业园
宝能动力电池研发 及生产基地、 宝能汽车研究院	知识城北 新能源新材料园 （枫下村）
京东商城二期	知识城北
广电运通新一代AI 智能设备产业基地	知识城龙湖街
国际数字枢纽 运营中心项目	知识城 （龙湖街）
纳米谷	知识城新一代信息 技术价值创新园（汤村）
5G通信射频前端声 表面波滤波器项目	知识城纳米谷 三期（汤村）
全息衍射波导 显示器件项目	知识城纳米谷 三期（汤村）
纳米表面处理项目	知识城纳米 谷三期（汤村）
广州创维智能 产业创新基地	知识城北新能源 新材料及智能芯片园区
海丝知识中心	知识城南起步区 （原绿地智慧产业中心）
重大科技 创新项目	广州大学黄埔研究生院	知识城（龙湖街）
重点基础 配套项目 （5个）	知识城产业聚集服务中心	知识城北马头庄
知识城国际会议中心	知识城九龙湖以西
腾飞园邻里中心	知识城腾飞园
知识城输变电工程	知识城
腾龙大道一标、二标	知识城
重大 民生项目 （6个）	红卫融资二期	知识城北红卫村
何棠下安置一期	知识城何棠下村
汤村安置一期	知识城汤村
凤尾安置一期	知识城北
旺村南安置一期	知识城旺村
金坑村邓屋片 安置一期	知识城（新龙镇）

根据规划，未来知识城将围绕建设具有全球影响力的国家知识中心，着力打造知识创造新高地、国际人才自由港、湾区创新策源地、开放合作示范区。

不仅如此，知识城还被计划纳入广东自贸区，目前自贸区的科技创新、先进制造、产业合作、投资管理等领域的153项政策，已在知识城复制落地。

未来自贸区规划实行，知识城将有更大的想象空间。

如果说规划升级是知识城一个重要信息，那么在第一轮集中供地中，知识城推出的两宗地块，则是板块蝶变更直接的体现。

德信、越秀分别以楼面价27044元/㎡、楼面价27217元/㎡分别摇号夺得知识城ZSCN-E2、ZSCN-E3地块。

从这个楼面价来看，这两个项目未来入市起码要5-6万/㎡。虽然目前限价政策严格，但从地块属性来看，这两个项目将是板块标杆。

其一，地块容积率1.2，可以看出两个地块将打造低密度住宅区，而低密度项目无非就是高低配的别墅+高层住宅，在产品上已经有差异性的优势，项目高溢价是可以肯定的。

其二，知识城住宅稀缺，库存量一直在减少。知识城上一次有土地供应，要追溯到2012年，居住用地占比仅为总体规划的1/6。

在市场稀缺的情况下，未来两宗高价地块入市将带动整体板块的居住升级，加上部分旧改项目推出，整体价格提升一个档次是大概率事件。

不难看出，无论从规划、人才引进还是住宅产品，知识城已有底气摆脱刚需的定位。

不过，愿景虽好，但购房者想搭上这趟车并不容易。

如今，知识城南区在售项目基本已接近尾声，取而代之的是镇龙片区的崛起。

北区方面，一直以产业落地为主，少有住宅用地，目前只有旧改项目时代印记在售，相比南区而言，居住氛围略显单薄。

也就是说，无论南区还是北区，知识城可选择的楼盘已经不多了。

不过，这只是短暂的，知识城旧改项目陆续上新。例如汤村旧改项目升龙学府上城，奥园旺村旧改项目奥园旺悦城，尤其前者旧改体量达994万平。

但从项目的宣传口径来看，这些项目主打改善，甚至有项目喊出对标汇悦台的口号。由此可见，即便是旧改项目也很难找到以往遍地都是的刚需产品。

尽管如此，相信随着一系列规划落地和人才引进，知识城不会缺少追捧者，只是这一次，购买力从刚需客变成改善客。