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额外买方印花税是圣牛吗?

就势

论市

周文龙

chewbl@sph.com.sg

为了避免私宅供应量大起大跌,政府或许可以考虑调整ABSD条例的销售率要求,从必须全部卖出改成至少卖出八成。

另外,政府或许能根据不同规模的项目调整ABSD期限,给予较大型项目多一两年时间卖完单位。

这有助于缓解供应量的大起大跌,同时达到限制发展商定价能力的目的,确保他们不会囤积居奇。

步入3月份,天气变得异常炎热。据气象局资料显示,受东北季候风影响,这个月的天气将持续炎热和干燥,最高气温可达35摄氏度。

反观本地楼市,3月份依然感受到丝丝寒意。

前个星期,今年首个霸级私宅项目“悦湖苑”(The Florence Residences)开盘,200个供售单位卖出近60个单位,相等于三成售出。但如果以项目总数1410个单位来看,销量实则还不到一成。

上个星期,几个精品公寓项目推出市场,销售率也相对较低,例如位于东海岸一带的One Meyer,66个单位只卖出九个单位,销售率约13.6%。

楼价近期走软,新私宅交易活动淡静,主要是受政府于去年7月推出房地产降温措施的影响,特别是额外买方印花税(ABSD)的上调,令买家对私宅的热度下降。房价也从去年强劲上扬的态势,转为现在趋稳持平的状况。

有市场人士认为,现在楼市“温度”不冷不热,房价既不会涨太快,也没有大跌,大致保持和经济增长的一样幅度,正是政府乐于见到的“金发女孩”(Goldilocks)状态。

不过有时候,看似平静的表面下,潜伏着的危机或许更大。

上个月,产业发展商公会(REDAS)举行新春午宴,新任会长谢仰丰提醒,如果政府不重新检讨土地ABSD相关措施,预料下来四五年内,楼市将重现发展商争抢土地的局面,房价届时可能又会高涨。

前几天博纳产业总裁伊斯迈也发出呼吁,希望政府能考虑让组屋提升者豁免缴付ABSD,让国人一圆拥有私宅的梦想。

与一些分析师谈起这个课题时,他们不以为然,并认为政府推出降温措施至今不过半年多,此时谈论放宽降温措施不合时宜。甚至有分析师认为,除非出现了突如其来的冲击导致楼市崩盘,否则政府将会固守立场,甚至可能把ABSD变成一头“圣牛”。

的确,此时谈论调整ABSD或许不合时宜但并非不合理,最近宰割圣牛似乎蔚成风气,连坚持了近40年的中学分流制度也将走入历史,ABSD难道不具放宽调整的可能性、它真是一头不容宰割的圣牛吗?

政府去年推出的降温措施,把企业购买住宅房地产(包括地皮)所须支付的ABSD从15%提高至25%,另外还加上一笔无法退回的5%印花税。此举目的是要抑制土地价格高涨,并为火热的集体出售市场降温。

吊诡的是,去年土地价格高涨,在很大程度上却是前几轮ABSD上调所惹的“祸”。

发展商一口气吞下
ABSD“苦口良药”

ABSD条例自2011年12月开始推出,根据条例,发展商必须在买下住宅地皮的五年内完成工程,并将所有单位卖出,否则须支付的ABSD相等于土地价格的10%。2013年1月,ABSD调高至15%。

为了避免支付数以千万元计的ABSD税款,发展商不得不铆足全力,尽快在五年内把单位卖出。这无形中刺激了他们的消化能力大增,很快地便把土地库存给耗尽了。缺乏可供发展的地皮,“肚子饿”的发展商对土地的需求自然更强,胃口大开而食欲也更旺盛。

2016年至2017年时期,发展商几乎在同一时间开始争夺土地,面对激烈的竞争,土地价格连带房价迅速飙升。

每项措施都有其效益,必然也得有所取舍。短期来看,ABSD有抑制土地价格和房价的作用;中长期来看,它却可能造成楼市进入波动起伏更大的五年周期,一下子供应过剩,一下子又供应紧张。

有发展商干脆把这一帖“苦口良药”一口气吞下,宁愿支付ABSD,用金钱换时间,慢慢以高价卖出手上单位,也不愿受五年期限束缚。

例如,嘉御苑(The Crest)五年期限几年前已到,仍有单位未售出,发展商永泰控股支付约6440万元的ABSD后,至今还在继续卖房子。

一名发展商说,既然新加坡房地产的长远发展稳健,房价长期是呈上行趋势,只要把约30%的ABSD作为成本计入销售价格中,房价总一天会升到这个水平。换言之,ABSD最终很可能转嫁到买家身上,这苦口良药是否会变成毒药呢?

为了避免供应量大起大跌,政府或许可以考虑调整ABSD条例的销售率要求,从必须全部卖出改成至少卖出八成。另外,政府或许能根据不同规模的项目调整ABSD期限,给予较大型项目多一两年时间卖完单位。这有助于缓解供应量的大起大跌,同时又达到限制发展商定价能力的目的,确保他们不会囤积居奇。

楼市像天气充满变数

探讨ABSD带来的影响,还离不开一个重要问题——发展商扮演的角色是什么?

每每谈到房价高涨,许多人普遍将原因归咎于发展商炒作房价,从中牟取暴利,似乎是除了直接利益驱使之外,发展商对我国房地产市场并不起着突出的作用。事实上,发展商作为房地产界的中坚力量,对催化经济增长和城市建设有着积极贡献,如果纯粹从利益角度来看,现在楼市面对ABSD压力,盈利空间缩窄,他们大可选择放弃本地楼市,往海外发展。

政府今年将发布新的发展总蓝图,这个每五年一次的总体规划图将勾勒出我国接下来10年至15年的发展方向。未来的新加坡应该如何规划,以保持重要的竞争优势,继续成为全球最佳居住和投资地点之一。这一切都需要政府和私人发展商的紧密协调和合作。政府可借此机会阐明未来楼市发展的大方向,包括与发展商一起检讨和改善降温措施的内容、机制和力度,以降低措施带来的风险。ABSD不是、也不应该是圣牛,发展商也不应轻易成为房价居高不下的代罪羔羊。

楼市就像天气一样,充满变数,艳阳高照时也会出现狂风暴雨。政府应该继续密切留意楼市变动,楼市过热可适时降温,一旦楼市进入寒冬,稍微让它暖暖身子又何尝不可?