4块土地，如何拍出10万美元/平方米的天价？

12月10日，在胡志明市司法厅资产拍卖服务中心，一场激烈的土地拍卖会中，对胡志明市守添新区的4块土地进行拍卖，出现的10万美元/平方米的高价。台下坐着的皆是当地领头的一些房地产企业代表：越南本土的发达房地产公司（Phát Đạt）、新加坡的凯德Vista（Capital Land Vista）等。

守添新区的3号功能区，与胡志明市1郡隔河相望 图源：BQL Thủ Thiêm

而拍卖标的，也是前景备受看好的胡志明市守添新区北部的4块黄金地皮：3-5、3-8、3-9和3-12；经过现场数十家企业上百次出价后，这4块地皮以最高10万美元每平米的价格拍卖。

3-5号地皮，面积约6400平方米左右，允许建造4-6层地面建筑和1层地下室，最大居住人口限制在608人、住宅数量为76套。经过21个客户的130次出价，该地块被Dream Republic公司以近1.7亿美元的价格拿下，比起拍价高出6.6倍。

4块地皮的具体所在位置 图源：vietnambiz.vn/Google Map

3-8号地皮，面积超过8500平方米，可建4-10层地面建筑和1层地下，规划为城市住宅用地，最大居住人口为1067人、住宅113套。经过10家企业的67次出价，Sheen Mega公司以超1.7亿美元价格拿下，高出起拍价4倍。

3-9号地皮，面积为5000平方米出头，是商住混合用地，可建造4-10层地面建筑和1层地下建筑，最大居住人口为811人、住宅101套和5%商用建筑。经过14家企业的140次出价，由平明房地产公司（Bình Minh）以近2.2亿美元的价格拍下，高出起拍价6.9倍。

3-12号地皮， 面积超1万平方米，也是商住混合用地，地上建筑可建4-25层，地下可建2层，楼面面积为90,000平米，在所有拍卖的土地中面积最大。最大居住人口数为3420人、570套住宅和5%的商业建筑。经过15家企业的70个投标，最终由越南之星房地产公司（Ngôi Sao Việt）以10.67亿美元价格拿下，高出起拍价8.3倍。

编号3-12地块实拍图 图源：zingnews.vn

而正是这第四块土地3-12，创下本场拍卖会记录，也刷新了胡志明市守添地区的土地价格。

守添4块土地拍卖总览

“只有在胡志明市最繁华的1郡中心，才有单价超过10万美元的土地，守添的土地到达这个价格，要经营什么业务才能实现盈利呢？”原越南国土资源部副部长邓雄武教授（Đặng Hùng Võ）在拍卖结束后，接受媒体采访时真实地提出了自己的顾虑。

不少参与拍卖的房地产商都表示，这一场拍卖对守添新区房地产价格势必产生强烈影响。最高拍卖纪录——3-12号地块，按照楼面面积（GFA）90,000平方米，10.67亿美元的拿地成本，还没有算上施工成本和销售成本，这样的拿地价，楼面价至少高至12,000美金每平米以上！

新黄明集团，高价土地的幕后推手

拿下拍卖记录的越南之星房地产公司（Ngôi Sao Việt），它的母公司是新黄明集团（Tân Hoàng Minh），新黄明董事长都英勇先生（Đỗ Anh Dũng）亲自带队竞拍。有不少业内人士推测，都英勇先生此举，或是借由推高地价这一方法，来推高旗下房地产产品价格。

成立于1993年的新黄明集团，都英东先生（Đỗ Anh Dũng）是持股97.2%的创始人，而本次参与竞拍的是今年9月成立的子公司：越南之星房地产公司（Ngôi Sao Việt）。

拍卖结束后，胡志明市人民委员会副主席与新黄明集团董事长合影 图源：Tất Đạt

成立之初，新黄明集团以“Taxi V20”品牌名运用出租车业务，并在2001年达占据胡志明市、芽庄市和河内市三个大城市近25%的市场份额；其后，该集团又投资生产Ratex品牌的藤条和竹制品，远销欧美等数十个国家。

直到2006年，新黄明才正式进军房地产领域，并在河内市多处黄金地段建造地标性项目，例如路易宫（Palais Louis）、太阳王（D.’ Le Roi Soleil）等设计极具法式风情的项目。

太阳王（D.’ Le Roi Soleil）项目图 图源：tanhoangminhhomes.vn

2015年，在胡志明市1郡一块土地拍卖中，新黄明也曾经历过类似的情况。当时位于胡志明市中心黎笋路23号（Lê Duẩn）3千平方米的黄金土地”，起拍价为2430万美元，最终，新黄明集团以约3倍的起拍价格6200万美元的价格拿下这块土地，但在拍卖结束后，新黄明集团却希望能取消拍卖结果。

2017年，“黎笋路23号（Lê Duẩn） ”地块就被新黄明围上了围栏 图源：tanhoangminhhomes.vn

随后新黄明集团又提出申请希望继续执行这块土地的拍卖结果，甚至额外缴纳了超1千万美元的“逾期罚款”，最终在2017年5月才顺利拿到这块土地。

虽然新黄明集团计划在2017年第三季度开工建成写字楼和商业中心，但是这片土地毫无动工痕迹，并于2019年转手给了越南科技商业股份银行(Techcombank)，用来建设总部。

主体建筑已经快完工的“胡志明市黎笋路23号/Lê Duẩn ”地块 图源：Newtecons

新黄明在河内也投资过“黄金地段”，位于长钱购物中心（Trang Tien Plaza）的对面——行排路22-24号（Hang Bai）。这块土地投资成本约4000多万美金，计划建设商业中心住宅综合体。而在过去的十年，项目一直停滞不前，期间新黄明希望将项目最高楼增加至12层，却也没有被批准通过。直到2021年，新黄明把这个“黄金”项目转手给擅长于打造高端房产的越南开发商 Masterise Homes。

行排路的那块地荒废多年，后来转手给了Masterise Homes 图源：zing.vn

而这次，守添区拍卖规定在5个工作日内，中标方必须签订拍卖买卖合同，30天之内必须支付价金的50%，180天内付全款。据闻，新黄明集团今年7月起发行了2亿美金的债券，年利率达11.5-12%。同时业界金融人士黄明俊（Huỳnh Minh Tuấn）表示，新黄明的盈利能力不太可能支付得了那么高额的拍价，但他也认为新黄明不太可能违约，因为新黄明可能只是作为一个公司代表，背后还暗藏着一个“拍卖联盟”。

3-5号地块和3-8号地块的中标者分别是Dream Republic和Sheen Mega 公司。这两家公司被认为是与万盛发（Van Thinh Phat）极度相关。万盛发以在1郡黄金地带拥有巨大土地储备而闻名，被称为越南最大的私有地产公司，其创始人张美兰是越南最有富有的华裔商人。

还有邓明盛（Đặng Minh Thắng）先生，Dream Republic的创始股东之一，持有30%万盛发系列公司的股份。邓明盛先生担任董事的另一间公司Innoware Technology Company的董事成员刚好也是华裔商人张美兰的继承人之一——出生于 1988 年的张惠文（Trương Huệ Vân）。3-8号地块的中标公司Sheen Mega的总经理阮氏玄（Nguyen Thi Huyen）间接持有万盛发公司在胡志明7郡开发的西贡半岛项目（Saigon Peninsula）的的股份。

守添新区，越南房地产的明日之星？

自2015年，第一批房地产产品在守添新区落地，无论是从业者还是购房者，都见证着这一片土地的发展；6年过去了，当年首批房地产项目，房价已经实现了2倍的增长。

这次的拍卖结果让胡志明市守添区的地价超过了1郡市中心的价格，而这些成功拍下土地的开发公司都将面临着一个巨大挑战：如何在这些地块上实现盈利？

此前，由Sonkim Land买下的守添地区售价最高土地，正在建成“The Metropole”项目 图源：Chí Hùng

对于当地政府而言，4块地的拍卖就给当地政府带来了16亿美元的巨额财政收入。胡志明市人民委员会副主席黎和平（Le Hoa Binh）表示，根据经验，明年守添区的起拍价应该会高于这一次拍卖的起拍价。

下一次守添区地块拍卖预计将于2022年1月进行。而未来守添区还约有15块地块将进行竞拍，或许届时会给守添区的地产市场进行更全面的定调。