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萝卜点评：新加坡说房市！
首先，让我们来一起看一看新加坡城市发展部最新出炉的数据：
新加坡2022年第二季度，房产价格指数持续上涨至180.9。5年时间，一共上涨了41个基点。
在过去的5年里，新加坡政府三次上调了印花税，比如新加坡公民第二套的印花税，从10% 增加到21%；外国人的印花税，从18% 增加到34%。然而如此大幅的印花税上涨，几乎对房产价格指数的上涨毫无影响。
不仅如此，新加坡房产价格也无视了过去三年在全球肆虐的新冠疫情。
这让不少朋友，尤其是持币待购，就等新加坡房价下跌就出手的朋友，怎么也想不通，如此多不利因素，你怎么就是不跌呢？
今天，萝卜就来给大家解开这个谜，新加坡房价为什么就是不跌？
新加坡的客观基本面，
给房价提供强大的支持
新加坡的客观基本面，给新加坡房价提供了强大的支持。
例如新加坡土地有限，人口密集，物以稀为贵；新加坡经济繁荣，人们富裕，2021年人均GDP超过了可怕的8万美元；政府廉洁，人民乐观开放，对外包容，种族和谐。这些都是很重要的因素。
但这些并不能解释为什么新加坡房价不下跌。比如，这些因素在2009年的时候，新加坡也具备，但依然在几个月内房价下跌了20%。所以，这些因素不是我们今天要讨论的重点，萝卜就不展开了，一笔带过。
新加坡房价，
不下跌的原因
一个木桶，能装多少水，是由什么决定的？是由最短的那一块木板决定的。
那房价的下跌，是由什么决定性的因素决定的呢？
是利率，政策，经济？都对，也都不对。房价的下跌，是由所有的房产业主里，最没有持有能力那一批决定的！利率，政策，经济等等这些外部因素，只不过迫使这些没有持有能力的业主开始抛售而已。
我们要认识到，在为数众多的业主里，大家的持有能力，是不同的：有的可以承受80%的下跌，有的只能承受50%，有的只能承受10%，甚至有的承受力为0，只要不涨就受不了了。
房产下跌是这样开始的：外部因素造成持有成本上升 -> 持有能力为0的业主开始出售 -> 价格下跌5% -> 只能承受5%的业主开始出售 。。。。。。如此开始雪球效应，投机者离场，房价下跌。
2009年前的新加坡房市，
对炒房无限制，金融风暴导致大量损失
这就是新加坡2009年以前发生的情况，那时房市火热，入场成本很低，对房产炒作也没有防御机制：
- 贷款可以拿到90%甚至更高；
- 买房之后第二天就可以卖出，超短期的炒房风行，并且获利不菲；
- 对购房数量没有限制，只要你够魄力，能拿得出每一套的5%，拥有10套公寓不是梦；
- 对国外资金没有限制，外国人和新加坡公民一视同仁。
造成的结果是，2009年金融风暴来袭，新加坡房市毫无防御力，游资和国外资金迅速撤离，几个月房价迅速下跌20%。
事后，新加坡政府痛定思痛，知道新加坡土地少，房产体量小，经不起这样的折腾。于是亡羊补牢，从2010年开始，实施额外印花税以及一系列房产政策，并且不断完善。
新加坡出台一系列房产政策
现在的市场和以前不同
让我们看看新加坡市场上目前都有哪些房产政策：
1. 贷款比例，首套房产最高75%；二套房产最高45%，三套以后基本贷不到款；
2. 买房三年之内卖出，需要缴纳高额的卖家印花税，保证短期炒饭者无力可图；
3. 实施额外印花税政策，最新的税率见下图。从经济层面杜绝了短期炒饭的可能，也劝退了持有力弱的潜在买家。
所以今时今日的新加坡房产市场，和2009年那个市场，已经是截然不同的市场。
公寓市场业主画像曝光
房价下跌或无从谈起
让我们看看今天新加坡公寓市场的业主构成：1. 拥有一套房产的业主。这部分业主对市场价格的涨跌是不敏感的，毕竟不能睡公园啊；2. 拥有两套房产的业主。请看上面的额外印花税表格。第二套房产，交了高额印花税的，而且房价的至少55% 是现金，持有力很强；3. 拥有三套房产或以上的业主。三套以后都是现金购房，并且额外印花税最高的一档，持有力达到钢铁侠级别。
以上就是目前新加坡公寓房产市场上所有的业主画像了。各个经过了政策筛选，各个膀大腰圆。想等他们亏本卖房，可能会等到天荒地老。
既然没有业主愿意亏本买房，那个雪球滚不起来，房价下跌当然就无从谈起了。
政策挤干市场泡沫， 只留下有实力和持有能力的优质购房者。没有短板，这就是新加坡房价无视高额印花税，持续上涨的秘密。
感谢阅读本期的萝卜点评文章，我们下期见。
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新加坡万事通房产专栏作者彭威 – 您的新加坡房产小管家
我来自美丽的江苏。1996年来到新加坡，毕业于南洋理工大学。2009年，从事房产经理人。现任新加坡房产中介公司之一的Huttons的市场部董事（CEA 注册号：R042525J）。 从业11年来，每每为客户找到称心如意的房子总是由衷的开心。国内客户常见问题，我都会为您一一解答。初到新加坡，生活上的各种小问题，我也会尽力协助。希望我的客户多，朋友更多。
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