作者：蓝忘机
编辑：齐秋实
来源：蓝媒汇财经
近期，一家管理资产规模超1200亿美元的中国企业，被传正在寻求赴美上市。
今年3月2日，有媒体援引知情人士的消息称，普洛斯已经以保密方式申请投资业务在美国进行IPO，募资金额约为20亿美元。普洛斯计划最早在今年上半年将旗下的基金管理业务上市成功。
普洛斯这个名字透着浓浓外国味的公司，不太为大众所知，但它是在一个细分领域做到了全球第一的企业，如今更是一头管理资产规模在1200亿美元以上的“巨无霸”，看似身披外国衣，但如今已流淌着中国公司的血液。
2019年6月，普洛斯与美国的黑石集团完成了一笔金额为187亿美元的资产交易，而这个资产包恰恰是五年前普洛斯以81亿美元从黑石手中买来的，一买一卖，短短几年，普洛斯就大赚了100多亿美元。
那么，普洛斯到底是一家怎样的公司？为何说它如今流淌着中国公司的血液？这中间经历了哪些波动？在一众中企纷纷选择赴港或者是回港上市的形势下，普洛斯为何“特立独行”地赴美上市？
“前世今生”
1991年，一家名为Security Capital Industrial Trust（SCI）的信托公司在美国科罗拉多州的首府丹佛成立，这家公司即普洛斯的前身。
最初，这家信托公司的投资领域尚比较多元化，既包括工业地产，也涵盖购物中心和写字楼等商业地产。但对于地产运营公司来说，空置率是尤为关键的指标，它的数据高低直接关系到公司投资能否产生良性的现金回报。在经过反复斟酌后，1998年7月，高层将公司名字改成了如今的普洛斯，并专注于当时美国经济高速发展下需求量很大的物流地产领域。
更名之后的普洛斯赶上了彼时席卷全美的REITs（不动产投资信托基金）发展热潮，公司增长势头迅猛，于1994年在纽交所挂牌上市。登陆资本市场的普洛斯一方面借助资本的力量不断并购其他公司来壮大自己，一方面依托美国跨国企业在全球的扩张，来延伸自己的业务触角。
1997年，普洛斯分别在墨西哥和荷兰两国内建立了物流仓储设施；2002年，应最大客户DHL的要求，普洛斯登陆日本，为DHL在日本定制开发物流园区，由此进入了亚洲市场；2003年，普洛斯正式在中国上海成立了地区总部，开始了在中国的发展，后于2005年为联合利华定制开发了在中国的物流园区，进一步拓展了中国区的业务。
不过随着2008年世界金融危机的爆发，普洛斯的扩张步伐被按下了暂停键。新落成物业招租不利、新地产基金募集不顺，几十亿美元的资产无法完成有效周转，只能由物业管理部分代持。负债率迅速攀升、投资者信心不足、股价持续下跌，普洛斯的股价最低曾跌至只剩其每股净资产的10%。
在这样的形势下，普洛斯选择了卖身自救。2008年12月24日，普洛斯将全部中国资产出售给了新加坡政府产业投资有限公司（以下简称“GIC”），GIC又与原普洛斯中国管理团队合资成立了SMG基金管理有限公司，负责这些资产未来的运营事务。
然后在这些年的发展过程中，普洛斯先后与AMB安博置业合并、挂牌新加坡的新交所主板上市、将业务拓展至了全球的近120座重要城市、拥有并管理近5500万平方米的物流基础设施，直到数年前，普洛斯开始成为一家纯正的中国公司。
2017年，由万科集团领衔的“中国财团”以116亿美元（约合790亿人民币）收购了普洛斯。其中五大财团的持股比例分别为：万科集团21.4%、厚朴投资21.3%、高瓴资本21.2%、普洛斯管理层21.2%、中银投资15%，普洛斯自此从新加坡交易所退市。
财富“秘籍”
作为全球范围内工业地产领域的巨头，普洛斯玩转物流地产基金的方式堪称令人眼花缭乱，这一点也使其成为国内包括万科旗下的万纬物流、合生和宇培等有意于做工业地产的运营商所曾试图效仿的对象。
拆解普洛斯的商业模式和盈利之道，可发现普洛斯的本质是地产而非物流商。金融专家杜丽虹曾撰文分析过：通过物流地产基金模式，普洛斯在传统物业自持下两倍的财务杠杆的基础上，又获得了5倍的股权资金杠杆，从而使公司资本的总杠杆率可达到10倍。更重要的是，将开发部门90%以上的资产置入基金，使得普洛斯提前兑现了物业销售收入和开发利润，所以可将投资回收期从10年以上缩短至2-3年。
同时，快速回笼的资金又被用于新项目开发，待项目成熟后再置入基金，从而形成以物业开发、物业管理与基金管理所构成的一个闭合循环，这种资产和现金的加速循环推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，并实现了轻资产、高周转运营，在这种模式下，普洛斯的实际控制资产年均增幅可达到22%。
从普洛斯的年报中也可看出，普洛斯将旗下业务分为了三大块，分别为物业开发业务、物业管理运营业务和基金管理业务。物业开发业务是后两项业务的基础，某种意义上，它扮演的是“产品生产者”的角色，生产出的产品质量高低直接就体现为物流园区项目的质量高低。
承接开发后的运营业务是普洛斯的“现金牛”。从普洛斯的业务收入比例来看，由物业管理运营业务所提供的租金收入占据收入的主要部分，约占总收入的80%。
而基金业务则是让整个闭环可以在更大程度上更有效率地运转起来，这也是促使普洛斯能够完成一次“蛇吞象”式收购的重要条件。
2014年，彼时的普洛斯进入美国市场，以80亿美元从黑石手中收购了IndCor，在一年时间内便成为美国第二大物流地产公司。有媒体披露：当时普洛斯的实际投入仅为6亿美元，但普洛斯先是以6亿美元撬动了90%的基金资本，再加上50%的杠杆，IndCor就这样被收入囊中了。
除了可以在资本市场上融资，普洛斯旗下还管理着不少基金，再包括银行信贷方面的支持，这些都为普洛斯不断攻城略地提供了加持。查阅公司官网可知，普洛斯目前管理着包括中国物流基金、中国收益增值基金、中国收益基金等在内的14家基金，这些基金资产管理规模超1300亿元。
逆势而为
今年3月8日，美国证券交易委员会（SEC）将五家中国ADR纳入“临时退市清单”，包括百济神州、百胜中国、再鼎医药、盛美半导体与和黄医药。紧接着，3月10日，在美的中概股全线暴跌，中概股指数整体下挫5.23%，其中京东跌18.90%、爱奇艺跌18.78%、拼多多跌16.35%……
不仅如此，受制于地缘政治冲突等宏观因素，中概股在2021年整体表现都欠佳，在这种形势下，很多企业纷纷赴港或者回港上市，而普洛斯看起来却逆势而动，依然“执着”地将其投资业务推向美股，原因何在呢？
首先，根据国内的相关法律法规，私募机构尚不能在中国内地的主板上市，只能挂牌新三板。2014年，九鼎投资成功登陆新三板，成为首家在内地上市的私募机构。九鼎投资上市成功吸引到很多私募机构冲刺上市，次年，包括天图投资、硅谷天堂和同创伟业等在内的国内几十家PE纷纷挂牌新三板。
但私募机构纷纷上市也制造了不少隐患，如频繁融资背后的取向就曾颇受市场质疑，于是2015年底，证监会叫停了私募基金管理机构在新三板的挂牌和融资。虽然半年后的2016年6月，审核的闸门又开了，但是审核标准明显变严，这使得国内的PE将港股和美股作为自己登陆目标。
其次，私募机构在国外上市已成为一件稀松平常的事情，头部私募机构看似也颇受资本青睐。2007年，黑石登陆纳斯达克，创了彼时美股近五年来规模最大IPO的纪录，如今市值为818.5亿美元；今年1月，TPG也正式登陆纳斯达克，上市首日，收盘时的股价获得了超15%的涨幅，如今市值为89.29亿美元。
最后，普洛斯早在2017年就被包括厚朴投资、高瓴资本和中银投资等在内的知名投资机构私有化，其上市动作背后或潜藏着这些投资机构的退出需求。
不过对于股权投资类机构来说，上市虽然可以拓宽其募资渠道、降低融资成本，但因为很多PE机构的业绩具有波动性大的特征，抵御风险的能力也较弱，所以二级市场一般不会对PE机构给出太高的估值，公司股价后续走势也大多表现平平。至于赴美上市的普洛斯届时会获得资本市场怎样的反馈，可以拭目以待。