新加坡117万买大三房,同是金融中心年轻人却住不起房

鲁晓芙,财经作家,旅居欧洲,以荷比卢为基地,从事全欧洲投资并购业务。

中国经济已经国际化了,不了解欧洲,有时候,你就不了解中国。

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香港的房价越来越高,年轻人根本没有希望能够买到房子,很多人毕业了以后,还是跟父母蜗居在只有20-30平方米的鸽子笼里面。

同样是国际金融中心,新加坡却没有这样的问题,炫耀公共住宅计划的国家何其多,但很少有国家会像新加坡这么投入;4/5的新加坡永久居民,住在政府建造的补助房屋,而且大多数都是自住。

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117万买三房,新加坡组屋政策有多厉害?

将新加坡想象为低税天堂的游客,见到如此巨大的公共组屋系统,必定会十分惊讶。然而,建屋发展局(HDB)是新加坡经济和社会政策的关键,是执政党人民行动党的基石,也是非常吸引人、却又十分棘手的模式。

建屋发展局成立于1960年,以取代英国殖民者的城市计划机构。建屋发展局一开始的目标,是为贫穷家庭建造出租房屋,但在4年内,就转为建造向民众销售的公共组屋。

新加坡前总理李光耀稍后写道,他认为,房屋所有权普及化,可以让每一位公民与国家利害相连,也能让华人、印度人和马来人更加紧密。政府利用权力取得许多土地(目前政府拥有新加坡约90%的国土),并逐步将新加坡人从平房村落移往混凝土高楼。

今日,新加坡约有100万户组屋,大多聚集于核心区外围的新市镇。每一年,政府都会出售新一批预售组屋,主要销售给首次购屋者;每户皆为99年的租赁权,并以低于市场的价格出售,但成功申请者必须等上三、四年,房屋才会建造完成。

新加坡人也可以选择向屋主购买现有组屋,并由买卖双方议定价格。初次和二次购物者,无论是买新屋还是旧屋,都可以获得政府补助。政府以配额确保每区组屋的华人、印度人和马来人比例,能反映全国的人口组成,避免形成种族聚居区域。

今年,榜鹅( Punggol)的新三房组屋,平均价格约略超过30万新币(约156万人民币)。符合收入条件、取得政府首次购屋补助的人,最多可获得7.5万新币(约39万人民币)的补助。也就是说,买三房,只需要117万元人民币就可以了。新加坡是发达国家,这样低廉的成本,可以说非常让人惊讶了。

在次级市场购买相似的组屋,价格约会高上1/5至1/4。购买私人房地产公司建造的公寓(主要销售给外国人和最富有的新加坡人),价格可能会多达3倍。

新加坡人用来购买组屋的现金,部分是由中央公积金(CPF)提供;CPF是全国性的强制存款机制,绝大多数的工作年龄公民,都得将20%的月薪(雇主必须额外提供17%)存起来。

公民有权取出部分储蓄作为组屋的头期款,许多人也有权获得建屋发展局提供的低廉房贷,并将每月缴入CPF的金额,用来支付部分或全部的房贷月缴额。

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社会稳定,还有其他妙处

新加坡几乎完全没有流浪者,组屋看起来有些单调,但干净、安全、室内空间够大,也比香港、伦敦等部分富有城市的同类住屋选择更易于负担;建屋发展局表示,首次购物者平均只需将低于1/4的家庭收入用于偿还房贷。

它对政府来说也相当划算。2015-16年,国库用于住房的支出为18亿新币(总预算的2.4%),已足以补足建屋发展局的年度赤字(建屋发展局本身的预算为170亿新币,它有获得政府放款,但也会向银行和债券市场借款)。新加坡政府表示,建屋发展局于1960年代成立至今,获得的补助总额约略超过280亿新币。

新加坡不需要传统的、以税收支持的退休金机制,原因之一就是补助与住房连结在一起。其理论在于,几乎所有的新加坡人在退休之时,都会拥有自己的房屋,也会有存款。

愿意在退休后换间小一点的房子的人,生活也会相当不错。愿意在父母居住的地区购买房子,就能获得额外的折价;此举可鼓励新加坡人协助照顾年长者,有助减轻政府的负担。

这套系统也是人民行动党得以执政近70年的原因。

支持者指出,将住房视为要务的政党能获得民众信任,并不令人意外;不过,极高的房屋拥有率,确实也让新加坡选民极度风险趋避。人民行动党的候选人常会在选举时指出,如果位于投给反对党地区的组屋,会排位到最后才获得政府资助的升级。

此外,政府利用自身对住房系统的掌控,来形塑新加坡人的生活。能否购买组屋的规范十分严格;部分规范有助压低成本,但也带有浓烈的家长主义气息。

影响最广的就是优先提供给夫妻(近年新加坡积极提升生育率),单身者亦可申请,但得等到35岁才行。

因此,年轻成人常会继续住在家里,等到结婚才搬出去。同性伴侣的婚姻并不合法,因此也有着相同的处境。1990年代中期的道德恐慌后,未婚母亲也发现,他们比其他家长更难购买组屋。

 

并非完美,也有不满意地方

与英美欧洲的社会住宅方案相较,最贫穷者获得的补助极少;通常只有家庭月收入低于1,500新币(约7790元人民币)的人,才能取得补助出租住房,而且只有套房和一房住宅,不适合处境艰困的家庭。新加坡建屋发展局表示,收入略高于此数的人,应该就有能力透过机制购买房屋。

这套极度重视房屋拥有权、忽视租屋的系统,能否继续满足新加坡人的需求,有待观察。

有些人质疑,年轻成人投入房贷的金钱,也许应该用来创业。购买组屋所需的承诺,也不仅只是婚姻;搬家或是在头5年想出租房屋,都得寻求许可审批。

目前而言,这似乎是相当合理的交易。然而,纵有建屋发展局提出的诱因,新加坡人仍旧越来越晚婚;即使近期的降温措施降低了物价,物价上升已然压缩荷包。

今日的买家,也必定无法享有父母和祖父母享有的、新加坡高速成长之时的资本报酬。

风险在于,年轻人可能会不再视这套系统为国家资产,而是视之为“镀金的牢笼”。

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编辑:鹤立高岗  格式:黄牛

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